Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych:

- w części dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego i i pomieszczenia gospodarczego – jest prawidłowe,

- w części dotyczącej sprzedaży prawa do miejsca postojowego – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 27 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego,  pomieszczenia gospodarczego oraz prawa do korzystania z miejsca postojowego.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 lutego 2022 r. (data wpływu 7 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (…) grudnia 2012 roku na podstawie aktu notarialnego nabył Pan wspólnie z żoną do majątku wspólnego lokal mieszkalny oraz pomieszczenie gospodarcze (tzw. komórkę gospodarczą) za kwotę: 240.779,00 zł brutto (dwieście czterdzieści tysięcy siedemset siedemdziesiąt dziewięć złotych), na ten cel został zaciągnięty kredyt hipoteczny.

W dniu (…) marca 2016 roku nabyliście Państwo za kwotę 1.000,00 zł prawo do korzystania z miejsca postojowego zewnętrznego - akt notarialny z dnia (…) marca 2016 roku.

W dniu (…) lutego 2018 roku Wyrokiem Sądu Okręgowego w (…) orzeczony został rozwód wraz z jednoczesnym podziałem majątku dorobkowego, wskutek niniejszego orzeczeniem sądu zobowiązany został Pan do spłaty na rzecz byłej żony kwoty: 30.000,00 zł (trzydzieści tysięcy złotych) - wskazanej spłaty w pełnej wykazanej kwocie na rzecz byłej żony dokonał Pan w dniu (…) grudnia 2019 roku - 25.000,00 zł i w dniu (…) grudnia 2019 roku - 5.000,00 zł, co w pełni zaspokoiło żądanie.

Niniejszym orzeczeniem sądowym zobowiązany został Pan również do przepisania jedynie na swoją rzecz kredytu hipotecznego w pozostałej do spłaty kwocie, co nastąpiło wskutek zawarcia przez Pana nowej umowy kredytowej o mieszkaniowy kredyt hipoteczny w dniu (…) luty 2020 roku na kwotę: 243.000,00 zł (dwieście czterdzieści trzy tysiące złotych), z której spłacony został uprzednio zaciągnięty kredyt hipoteczny zaciągnięty z Pana byłą żoną (w pozostałej na dzień całkowitej spłaty poprzedniego kredytu hipotecznego w kwocie ok. 234.500,00 zł).

W dniu (…) sierpnia 2022 roku sprzedał Pan lokal mieszkalny, komórkę gospodarczą i miejsce postojowe zewnętrzne za łączną kwotę: 424.000,00 zł (czterysta dwadzieścia cztery tysiące złotych), z której spłacony został w pierwszej kolejności kredyt hipoteczny w wysokości na dzień spłaty: 232.304,79-zł (dwieście trzydzieści dwa tysiące trzysta cztery złote 79/100).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Lokal mieszkalny nie był wykorzystywany w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, stanowił jedynie adres rejestracyjny jednoosobowej działalności gospodarczej.

Zbycie mieszkania nie miało miejsca w ramach prowadzonej przez Pana uprzednio działalności gospodarczej.

Po rozwodzie stałe się Pan jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego, pomieszczenia gospodarczego oraz prawa do korzystania z miejsca postojowego.

Prawo do korzystania z miejsca postojowego było przynależne do lokalu mieszkalnego, pomieszczenie gospodarcze tzw. komórka gospodarcza usytuowana była w części garażu podziemnego budynku mieszkalnego - na odrębnej księdze wieczystej i nie było przyporządkowane do lokalu mieszkalnego.

Akt Notarialny Rep. A Nr (…) z dn. (…).03.2016 roku w związku małżeńskim nabył Pan prawo korzystania z wyłączeniem innych osób z miejsca postojowego nr 6 znajdującego się na zewnątrz budynku na działce nr (…) - za jednorazowym wynagrodzeniem 1.000,00 zł.

Na pytanie czy ma Pan prawo własności do miejsca postojowego czy jedynie prawo do korzystania z miejsca postojowego wskazał Pan, że ma Pan prawo korzystania z miejsca postojowego z wyłączeniem innych osób z miejsca postojowego nr (…) znajdującego się na zewnątrz budynku, na działce nr (…);

Miejsce postojowe znajduje się na zewnątrz budynku, nie jest wydzielone z przestrzeni za pomocą ścian, znajduje się w ciągu miejsc postojowych - oddzielonych jedynie innym kolorem kostki brukowej.

Na pytanie czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży wskazał Pan, że: nie, nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości.

Uprzednio będąc w związku małżeńskim dokonywał Pan z żoną sprzedaży lokalu mieszkalnego - własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w (...) na podstawie Aktu Notarialnego Rep. A Nr (…) z dn. (…).03.2012 roku.

Pytanie

1.Czy nadal jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, czy też jest Pan zwolniony - w związku z upływem wymaganego okresu od zakupu nieruchomości?

2.Czy w zaistniałej sytuacji jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że nie zaistniały okoliczności do zapłaty przez Pana podatku.

W zaistniałej sytuacji od zakupu mieszkania do jego sprzedaży upłynął wymagany okres 5 lat dlatego uważa Pan, że jest zwolniony z zapłaty podatku od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest ustalenie daty jej nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że 14 grudnia 2012 r. nabył Pan z żoną do majątku wspólnego lokal mieszkalny oraz pomieszczenie gospodarcze (tzw. komórkę gospodarczą). W dniu 15 marca 2016 r. nabył Pan z żoną prawo do korzystania z miejsca postojowego zewnętrznego. W dniu 27 lutego 2018 r. wyrokiem sądu orzeczony został rozwód. Następnie w dniu 30 sierpnia 2022 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny, komórkę gospodarczą i prawo do miejsca postojowego zewnętrznego.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy wskazać, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz.U. z 2020 r. poz.  359).

Stosownie do art. 31 § 1 przywołanej ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 wskazanej ustawy) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. ustawy).

W przypadku zatem sprzedaży nieruchomości przez małżonka, któremu nieruchomość ta przyznana została w wyniku podziału majątku wspólnego, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych takiej transakcji ma data nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

W niniejszej sprawie nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego oraz pomieszczenia gospodarczego, których dotyczy wniosek, nastąpiło w 2012 r., kiedy to nieruchomości te zostały nabyte do majątku wspólnego małżonków. Zatem dokonana przez Pana sprzedaż nieruchomości (lokalu mieszkalnego oraz pomieszczenia gospodarczego), dokonana po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nie stanowi dla Pana źródła przychodu, w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie to nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 2012 r., w którym nastąpiło nabycie. W związku z powyższym, nie powstanie u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonanej sprzedaży ww. nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży prawa korzystania z miejsca postojowego wskazać należy, że takie prawo nie jest nieruchomością.

Z treści powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wynika, że katalog praw majątkowych zawarty w tym przepisie jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że jedynie w enumeratywnie wymienionych przypadkach, gdy następuje odpłatne zbycie ściśle wskazanych w nim praw, uzyskane z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu na zasadach szczególnych, określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym, tj. z zastosowaniem 19% podatku dochodowego. Powyższy katalog nie zawiera prawa do miejsca postojowego. 

Prawo do miejsca postojowego jako prawo majątkowe inne niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie podlegać opodatkowaniu jako źródło przychodów określone w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

W świetle art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zawarte w powołanym wyżej art. 18 wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Do praw majątkowych zalicza się prawa: rzeczowe (własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe), obligacyjne (np. najmu, dzierżawy, renta umowna, wierzytelności z tytułu udziału w spółce), na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym (np. prawa autorskie), rodzinne o charakterze majątkowym (np. prawo do alimentów), czy prawa spadkowe. Niektóre z tych praw majątkowych stanowią źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 7 lub art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży było prawo do korzystania z miejsca postojowego, które zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych, co w świetle powyższych rozważań kwalifikuje je jako prawo majątkowe.

W dniu (...) sierpnia 2022 r. sprzedał Pan prawo korzystania z miejsca postojowego. Zatem prawa, które Pan sprzedał, w odróżnieniu od prawa własności budynku, nie są zaliczane do praw wymienionych w przytoczonym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonał Pan sprzedaży nabytych praw do miejsca postojowego, z tytułu których uzyskał przychód z praw majątkowych (o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W wyniku powyższego, otrzymane lub postawione do Pana dyspozycji pieniądze, z tytułu sprzedaży praw do miejsca postojowego, stanowią przychód w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód z tytułu sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego, jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po pomniejszeniu zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 omawianej ustawy.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że kwota będąca ceną za lokal mieszkalny oraz pomieszczenie gospodarcze nie stanowi podlegającego opodatkowaniu przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie. Natomiast kwota uzyskana przez Pana z tytułu sprzedaży prawa korzystania z miejsca postojowego stanowi przychód z tytułu sprzedaży praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochód z praw majątkowych podlega kumulacji z innymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należało je wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.  

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na   platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).