Koszty uzyskania przychodów.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 31 stycznia 2023 r. (wpływ 1 lutego 2023 r.) oraz pismem z 15 lutego 2023 r. (wpływ 15 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą, której jednym z głównych przedmiotów działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), gdzie zakupione nieruchomości traktowane są zazwyczaj jako towar. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.  Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności gospodarczej, niejednokrotnie dokonuje Pan zakupu nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży. Mając na względzie charakter działalności Pana, za naturalne koszty działalności gospodarczej należy uznać koszty poczynione przez Pana w celu nabycia nieruchomości traktując je jako koszt nabycia towaru.

24 czerwca 2022 r. dokonał Pan zakupu nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny oznaczony numerem 1 położony na 2 kondygnacji (pierwszym piętrze budynku), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w jej dziale IV widniał wpis hipoteki umownej do sumy najwyższej ..... wpisanej na rzecz spółki ..... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie.... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej). W umowie sprzedaży strona sprzedająca oświadczyła, że aktualny stan zadłużenia hipoteki wskazanej w dziale księgi wieczystej wynosi około .... zł (trzydzieści tysięcy złotych). W chwili zawarcia umowy sprzedaży był Pan świadomy treści księgi wieczystej prowadzonej dla opisanego wyżej lokalu, w tym obciążenia lokalu hipoteką.

Dokonał Pan zakupu lokalu mieszkalnego szczegółowo opisanego powyżej za cenę w kwocie ... na rzecz Pana z zastrzeżeniem, że strona kupująca po zawarciu przedmiotowej umowy dokona przejęcia długu wynikającego z obciążenia hipotecznego. Strony umowy oświadczyły jednocześnie, że cena nieruchomości określona w umowie odpowiada wartości rynkowej. Należy podkreślić, że w momencie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości dokładna wartość opisanego zadłużenia nie była znana stronom.

Wskazać należy, że zgodnie z umową, dokonał Pan zapłaty kwoty ....zł na rzecz sprzedającego, a dodatkowo (w ramach warunków umowy sprzedaży) zobowiązał się do spłaty wyżej opisanego długu. W umowie sprzedaży z 24 czerwca 2022 r. strony ustaliły, że Pan, jako strona kupująca, dokonuje przejęcia długu w rozumieniu art. 519 Kodeksu cywilnego.

Strona sprzedająca udzieliła Panu pełnomocnictwa do działania w jej imieniu przed wierzycielem hipotecznym do uzyskania od wierzyciela hipotecznego informacji o wysokości długu zabezpieczonego opisaną powyżej hipoteką. Pełnomocnictwo swoim zakresem obejmowało także uprawnienie do dokonywania wszystkich czynności związanych ze spłatą tego zadłużenia, w tym do złożenia dyspozycji spłaty pożyczki, odbioru dokumentów wydanych przez tego wierzyciela, z których by wynikało, że wierzyciel hipoteczny (lub jego następca prawny) wyrażają zgodę na wykreślenie z działu księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu hipoteki tam wpisanej.

Niezwłocznie podjął Pan czynności mające na celu zaspokojenie roszczenia wierzyciela hipotecznego. W tym celu nawiązał kontakt z syndykiem masy upadłości spółki ..... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. W odpowiedzi na pismo syndyka z 11 sierpnia 2022 r. z treści, którego wynikała kwota zadłużenia w wysokości ...., 18 sierpnia 2022 r. dokonał Pan całkowitej spłaty należności na rachunek bankowy wskazany w wyżej wymienionym piśmie. Należy podkreślić, że syndyk nie wskazał jaka część zadłużenia hipotecznego wynika z niespłaconego kapitału pożyczki, a jaka z naliczonych odsetek, tym samym nie posiada Pan takiej wiedzy. W następstwie działań podjętych przez Pana, zgodnie z dyspozycją zawartą w piśmie syndyka z 11 sierpnia 2022 r. został złożony wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Wartość towaru w postaci przedmiotowej nieruchomości została ujęta w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w wysokości .... zł. Pozostała część, w postaci spłaty zadłużenia hipotecznego, nie została uwzględniona w kosztach działalności, gdyż na dzień zakupu nie znał Pan jej dokładnej wartości.

W piśmie z 31 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że prowadzi działalność gospodarczą od 7 kwietnia 2021 r. w zakresie usług remontowych oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, gdzie zakupione nieruchomości traktowane są jako towar. Nieruchomości te zazwyczaj są remontowane i odsprzedawane z zyskiem.

Poniesienie wydatków na spłatę zadłużenia hipotecznego jest prawidłowo udokumentowane. Do ceny nabycia lokalu mieszkalnego nie została doliczona wysokość zadłużenia hipotecznego. Zobowiązanie do spłaty opisanego długu było jednym z warunków zawartej umowy sprzedaży dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Nie stał się Pan stroną umowy kredytowej związanej funkcjonalnie z nabytym lokalem i zaciągniętej przez zbywcę tej nieruchomości, ale stał się dłużnikiem rzeczowym.

Pytania

1.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, może stanowić w całości podatkowy koszt uzyskania przychodu w działalności?

2.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt nabycia towaru jakim jest przedmiotowa nieruchomość?

3.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień jej faktycznej spłaty?

4.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień zakupu nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1 i Ad 2.

Kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, może stanowić w całości podatkowy koszt uzyskania przychodu w działalności gospodarczej.

Kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt nabycia towaru jakim jest przedmiotowa nieruchomość.

Kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, może stanowić w całości podatkowy koszt uzyskania przychodu w działalności, gdyż faktycznie został Pan zobowiązany w umowie sprzedaży do jej spłaty. Oznacza to, że był to bezwzględny warunek umowy, a kwotę spłaty należy traktować jako część składową ceny nabycia. Faktycznie poniósł Pan koszt nabycia nieruchomości w postaci zapłaty kwoty ..... zł oraz .... zł tytułem spłaty zadłużenia hipotecznego. Zakupił Pan przedmiotową nieruchomość w celu zwiększenia osiąganych przez Pana przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Katalog wydatków niestanowiących kosztów określonych w art. 23 nie obejmuje żadnego przypadku opisanego w niniejszym wniosku.

Tak więc całość kwoty zapłaconej do rąk sprzedającego wraz z kwotą spłaty zadłużenia hipotecznego stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro wydatek na spłatę zadłużenia stanowi koszt uzyskania przychodu i jest on bezpośrednio związany z zakupem towaru w postaci nieruchomości należy przyjąć, że kwota ta podwyższa wartość księgową zakupu tego towaru.

Ad. 3 i Ad. 4.

Pana zdaniem, kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień jej faktycznej spłaty.

Pana zdaniem, kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, nie powinna podwyższyć kosztu uzyskania przychodu w działalności na dzień zakupu nieruchomości, a na dzień dokonania jej faktycznej spłaty.

Podatnik nie może ująć w kosztach uzyskania przychodu kwoty, która nie jest mu znana.

W przedstawionym stanie faktycznym, na dzień ujęcia kosztu uzyskania przychodu związanego z zakupem towaru w postaci przedmiotowej nieruchomości nie posiadał Pan wiedzy o dokładnej wysokości zadłużenia, do którego spłaty się zobowiązał.

Zatem w ewidencji księgowej została ujęta kwota ..... zł, jako zapłata ceny do rąk sprzedającego. Dopiero powzięcie wiedzy oraz dokonanie faktycznej spłaty zadłużenia wynikającego z umowy sprzedaży stanowi moment, w którym może Pan ująć koszt uzyskania przychodu w tej części (w części spłaconego zadłużenia).

Dlatego Pana zdaniem, kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień jej faktycznej spłaty.

Działalność zarejestrowana pod numerem PKD 68.20.Z nieodłącznie związana jest z rynkiem nieruchomości. Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności gospodarczej, niejednokrotnie dokonuje Pan zakupu nieruchomości w celu ich wynajmu. Jest to nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej mającej za przedmiot wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z.). Mając na względzie charakter działalności prowadzonej przez Pana, za naturalne koszty tej działalności uznać należy koszty poczynione przez Pana w celu nabycia nieruchomości.

Mając na względzie powyższe należałoby twierdzić, że koszt spłaty zobowiązań w postaci hipoteki na nieruchomości zaciągniętych przez jej poprzedniego właściciela wchodzi w zakres kosztów, jakimi charakteryzuje się transakcja mająca na celu zwiększenie rozmiaru prowadzonej przez Pana działalności. Koszt spłaty hipoteki bezpośrednio związany jest z kosztem zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodów” zawarte we wskazanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z osiąganiem przychodów podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Należy zauważyć, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”, jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy o związkach przyczynowo-skutkowych można zasadnie uznać, że poniesiony koszt może przynieść oczekiwane następstwo (przychód).

W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu i nie są wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

§być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

§być należycie udokumentowany.

§nie być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: