Temat interpretacji
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości w zakresie kosztów uzyskania przychodów.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w części, dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomości dokonanej spłaty przypadającego na Panią kredytu hipotecznego i nieprawidłowe w pozostałej części.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 29 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 14 marca 2023 r. (wpływ 14 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Otrzymała Pani spadek po zmarłym ojcu na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z (…) 2021 roku. Otrzymany spadek Pani przyjęła. W skład spadku wchodziło m.in. mieszkanie (...), które rodzice zakupili na kredyt (…) 2017 roku. Pani udział w spadku tego mieszkania wyniósł 1/4 części. Mieszkanie zostało sprzedane (…) 2021 roku za kwotę (…) zł. Część z tych pieniędzy została przeznaczona na kredyt, który był zaciągnięty na to mieszkanie, a dokładnie (…) zł, dodatkowo sprzedażą zajmowało się biuro nieruchomości - za tą usługę faktury były wystawione na łączną kwotę (…) zł. Faktury były wystawione na to mieszkanie imiennie. Jednocześnie zostały opłacone zobowiązania z tytułu opłat eksploatacyjnych w kwocie (…) zł.
W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowała Pani, że przedmiotem Pani wniosku ma być analiza przepisu art. 22 ust. 6d, dotycząca kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości nabytej w sposób nieodpłatny (w spadku).
W skład spadku wchodziło m.in. mieszkanie (…). Zakup mieszkania nastąpił w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. W momencie zaciągania kredytu pomiędzy rodzicami istniała wspólność majątkowa i ta wspólność trwała do śmierci ojca. Kredyt został zaciągnięty przez oboje rodziców. Nikt więcej nie był współkredytobiorcą. Zgodnie z umową kredytową wszyscy kredytobiorcy (ojciec i matka) byli zobowiązani do solidarnej spłaty kredytu.
Wskazanie we wniosku, że część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania została przeznaczona na kredyt, który był zaciągnięty na to mieszkanie a dokładnie (…) zł oznacza, że Pani również przeznaczyła część swojego uzyskanego przychodu ze sprzedanego mieszkania (o którym mowa we wniosku) na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tegoż mieszkania przez spadkodawcę. W momencie śmierci ojca odziedziczyła Pani jako jedyna córka również długi po ojcu. Pani częścią dziedziczenia była 1/4 części (wydana przez Sąd Rejonowy). Data dokonania spłaty - dowód akt notarialny załączony do wniosku z (…) 2021 r., kredyt został spłacony z pieniędzy pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, o którym mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Strona kupująca mieszkanie - wpłacała część pieniędzy na konto sprzedających (czyli Pani i matki) i część do banku na spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie (… zł).
Faktury do biura nieruchomości były wystawiane imiennie na Pani matkę na łączną kwotę (…) zł. Koszty obsługi biura poniosły Panie obydwie, Pani w części 1/4. Zaraz po uzyskaniu od strony kupującej mieszkanie pieniędzy, zostały one przelane na wynagrodzenie biura nieruchomości, a które to biuro nie może skorygować faktury na matkę i na Panią w odpowiednich proporcjach. Błąd wystawienia faktury przez biuro.
Zgodnie z umową kredytową po śmierci ojca zobowiązani do spłaty byli spadkobiercy matka w części 3/4 i Pani jako jedyna córka w części 1/4. Po śmierci ojca nie dokonano zmian w umowie kredytowej, o której mowa we wniosku.
Opłacone zobowiązania z tytułu opłat eksploatacyjnych w kwocie (…) zł dotyczyły opłat czynszu do spółdzielni mieszkaniowej (informacja umieszczona jest w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości), a które obowiązują Panią również w części 1/4, który to akt załączyła Pani do wniosku o wydanie interpretacji podatkowej.
W odpowiedzi na prośbę organu, zawartą w pkt 8 wezwania o przeformułowanie lub na nowo sformułowanie pytania zawartego we wniosku, o następującym brzmieniu: Proszę o interpretację, jakie pozycje w PIT-39 uzupełnić oraz jak to rzetelnie obliczyć? – albo jego wycofanie (tj. jednoznaczne wskazanie, że nie oczekuje Pani na to pytanie rozstrzygnięcia w sprawie) poinformowała Pani, że nie oczekuje Pani na to pytanie rozstrzygnięcia w sprawie.
Akt notarialny wyraźnie wskazuje jakie koszty zostały poniesione po sprzedaży mieszkania oraz jakie części każda ze stron posiada. Pani matka 3/4, a Pani 1/4. Kredyt, który odziedziczyła Pani po zmarłym ojcu powinien być uwzględniony do poniesionych kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości nabytej w sposób nieodpłatny (w spadku). Pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostały przelane na poczet spłaty kredytu (… zł) jak również uregulowania zaległości czynszowych (… zł) co wynika z aktu notarialnego, który Pani załączyła. Mieszkanie zostało sprzedane z zaciągniętym kredytem i na które zostały przez kupującą wpłacone pieniądze.
Pytania
1)Czy spłatę kredytu zaliczyć do kosztów w PIT-39?
2)Czy opłaty do biura nieruchomości zaliczyć do kosztów w PIT-39?
3)Czy opłaty eksploatacyjne zaliczyć do kosztów w PIT-39?
4)Prosi Pani o interpretację, jakie pozycje w PIT-39 uzupełnić oraz jak to rzetelnie obliczyć?
W tym miejscu informuję, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest udzielenie odpowiedzi w odniesieniu do ww. zadanych pytań nr 1-3, natomiast w zakresie pytania nr 4 w dniu 17 marca 2023 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr 0112-KDIL2-1.4011.985.2022.1.DJ.
Pani stanowisko w sprawie
Uważa Pani, że spłata kwoty kredytu, opłaty eksploatacyjne jak również opłata biura nieruchomości powinna być uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Podkreślić należy, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, które stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.
Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.
Z przedstawionego opisu wynika, że spadkodawca (Pani ojciec) w masie spadkowej pozostawił spadkobiercom (tj. Pani i Pani matce) m.in. mieszkanie (...). Ww. mieszkanie zostało zakupione w 2017 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej Pani rodziców, za środki pieniężne pochodzące z zaciągniętego przez Pani rodziców kredytu bankowego. Zgodnie z umową kredytową wszyscy kredytobiorcy (tj. Pani matka i ojciec) byli solidarnie zobowiązani do jego spłaty. Przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane (…) 2021 roku. Część z tych pieniędzy (…) 2021 r. przeznaczyła Pani na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tegoż mieszkania przez spadkodawcę (strona kupująca mieszkanie - wpłacała część pieniędzy na konto sprzedających, czyli Pani i matki i część do banku na spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie). Zgodnie z umową kredytową po śmierci ojca zobowiązani do spłaty kredytu byli spadkobiercy: matka w części 3/4 i Pani w części 1/4. Po śmierci ojca nie dokonano zmian w umowie kredytowej, o której mowa we wniosku. Ponadto, poniosła Pani część kosztów obsługi biura nieruchomości, które zajmowało się sprzedażą tejże nieruchomości. Faktury do biura nieruchomości były wystawiane imiennie na Pani matkę. Koszty obsługi biura poniosły Panie obydwie, Pani w części 1/4. Zaraz po uzyskaniu od strony kupującej mieszkanie pieniędzy, zostały one przelane na wynagrodzenie biura nieruchomości. Biuro nie może skorygować faktury na matkę i na Panią w odpowiednich proporcjach (błąd wystawienia faktury przez biuro). Jednocześnie opłaciła Pani zobowiązanie z tytułu opłat eksploatacyjnych, które dotyczyły opłat czynszu do spółdzielni mieszkaniowej.
Wątpliwość w niniejszej sprawie budzi kwestia, czy może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbytego udziału w mieszkaniu poniesione przez Panią wydatki na spłatę ww. kredytu, opłaty do biura nieruchomości oraz wskazaną opłatę eksploatacyjną.
Zatem w pierwszej kolejności należy rozpoznać, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią udziału w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest zatem ustalenie, czy odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w spadku po spadkodawcy (Pani ojcu) nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez spadkodawcę.
Wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Natomiast art. 925 Kodeksu cywilnego stanowi:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Zgodnie z art. 1012 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca może bądź przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), bądź przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza), bądź też spadek odrzucić.
Wskazać należy, że w myśl art. 1030 Kodeksu cywilnego:
Do chwili przyjęcia spadku spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko ze spadku. Od chwili przyjęcia spadku ponosi odpowiedzialność za te długi z całego swego majątku.
Stosownie natomiast z art. 1031 § 1 Kodeksu cywilnego:
W razie prostego przyjęcia spadku spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe bez ograniczenia.
Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego, w związku z faktem, że prawo do przedmiotowej nieruchomości wchodziło w skład spadku po spadkodawcy, który prawo do przedmiotowej nieruchomości nabył w 2017 r. wskazać należy, że okres pięciu lat przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy sprzedaży w 2021 r. w Pani przypadku nie minął.
Zatem odpłatne zbycie przez Panią przedmiotowego udziału w mieszkaniu stanowić będzie dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w tym mieszkaniu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z kolei w świetle art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi bowiem, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, itp.
Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Tak obliczony przychód pomniejsza się następnie o koszty uzyskania przychodu – w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.
Istotne jest więc, aby od powyżej wskazanych kosztów odpłatnego zbycia odróżnić koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość, udział lub prawo nabyto odpłatnie (np. umowa sprzedaży), czy nieodpłatnie (np. umowa darowizny, spadek).
W związku z tym, że udział w mieszkaniu stanowiącym przedmiot sprzedaży w 2021 roku nabyła Pani w drodze spadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, zgodnie z którym:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Zatem, poniesionych przez Panią wydatków na koszty obsługi biura nieruchomości w związku ze sprzedażą mieszkania, o którym mowa we wniosku nie może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, określonych w cytowanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartego w tym przepisie.
W konsekwencji, w niniejszej sprawie stanowisko Pani w odniesieniu do tej części, tj. możliwości uznania poniesionych kosztów obsługi biura nieruchomości za koszty uzyskania przychodu należało uznać za nieprawidłowe.
Jednakże, mając na uwadze treść przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Panią wydatki związane z obsługą biura nieruchomości należy rozważyć pod względem możliwości pomniejszenia uzyskanego przez Panią przychodu z odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu o koszty odpłatnego zbycia.
Jak wyjaśniła Pani we wniosku i jego uzupełnieniach w związku ze sprzedażą w 2021 roku przez Panią i Pani matkę mieszkania poniosła Pani koszty związane z obsługą biura nieruchomości, zajmującego się sprzedażą tego mieszkania. Wnika to z faktu, że jak sama Pani wskazała w uzupełnieniach wniosku: Koszty obsługi biura poniosłyśmy obydwie, ja w części 1/4.
Jednocześnie w nawiązaniu do informacji, którą Pani zawarła w uzupełnieniach podania, że faktury do biura nieruchomości były wystawiane imiennie na Pani matkę - należy wyjaśnić co następuje.
Przywołany przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosząc się do kosztów odpłatnego zbycia nie zawiera odesłania do innych przepisów tejże ustawy ani też nie wprowadza obowiązku dokumentowania tych wydatków fakturą VAT. Jednakże to na Pani ciąży obowiązek uprawdopodobnienia przed organami podatkowymi (np. w toku czynności sprawdzających, czy kontroli podatkowej), że Pani taki wydatek poniosła. Dlatego do prawidłowego uprawdopodobnienia poniesionych wydatków trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe, wynikające z art. 180 Ordynacji podatkowej oraz ocenić zasadność poniesienia ww. wydatków.
Zgodnie z art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Jednocześnie należy wskazać, że w interpretacji indywidualnej nie można przesądzić, co będzie wystarczającym dokumentem do uznania danego wydatku za koszt odpłatnego zbycia. Ostateczna ocena, czy wydatek został prawidłowo udokumentowany, leży w kompetencjach organów podatkowych właściwych dla Pani w danej sprawie w toku odpowiedniego postępowania. Organ wydający interpretację indywidualną nie może natomiast dokonać takiej oceny.
Zatem, skoro Pani poniosła wydatki w związku z obsługą biura nieruchomości, to przysługuje Pani możliwość pomniejszenia uzyskanego przez Panią przychodu ze sprzedanego udziału w nieruchomości o te wydatki jako koszty odpłatnego zbycia (sprzedaży). Jednakże – jak wskazano wyżej – to na Pani ciąży obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania (np. czynności sprawdzających czy kontroli podatkowej), że Pani taki wydatek poniosła.
Natomiast , w celu odpowiedzi na zadane przez Panią we wniosku pytanie nr 3 należy wywieść, czy spłacony przez Panią dług spadkowy w postaci kwoty przypadającego na Panią kredytu bankowego zaciągniętego przez spadkodawcę stanowić będzie koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przypadającego Pani udziału we własności mieszkania.
Zatem, jak już wcześniej wyjaśniono – w przedmiotowej sprawie – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d tej ustawy).
W ust. 6d art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wymieniono przypadające na podatnika ciężary spadkowe, którymi są między innymi spłacone przez podatnika długi spadkowe. Przy czym spłata długów spadkowych może nastąpić również po sprzedaży nieruchomości.
Kwestię odpowiedzialności za długi spadkowe regulują przepisy Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 1034 § 1 Kodeksu cywilnego:
Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Jeżeli jeden ze spadkobierców spełnił świadczenie, może on żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców w częściach, które odpowiadają wielkości ich udziałów.
Natomiast, jak wynika z art. 1034 § 2 Kodeksu cywilnego:
Od chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe w stosunku do wielkości udziałów.
W uzupełnieniach podania wyjaśniła Pani, że zgodnie z umową kredytową po śmierci ojca zobowiązani do spłaty kredytu byli spadkobiercy: matka w części 3/4 i Pani jako jedyna córka w 1/4.
Jak wynika z przytoczonych regulacji prawnych kwota zadłużenia z tytułu kredytu bankowego zaciągniętego przez spadkodawcę, obciążająca odziedziczone mieszkanie stanowi zobowiązanie zmarłego, czyli dług spadkowy. W związku z powyższym, w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwota zapłaconego długu spadkowego stanowić będzie koszt uzyskania przychodów, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Zatem, do kosztów uzyskania przychodu może Pani zaliczyć przypadającą na Panią kwotę zapłaconego kredytu bankowego. W konsekwencji, w odniesieniu do tej kwestii Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowo wątpliwość Pani budzi zagadnienie, czy poniesione przez Panią opłaty eksploatacyjne, dotyczące opłat czynszu do spółdzielni mieszkaniowej może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w 2021 roku udziału w mieszkaniu.
Jak już wskazano wyżej, koszty uzyskania przychodu odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu - o którym mowa we wniosku - nabytego w drodze spadku, należy ustalić zgodnie z brzmieniem przepisu art. 22 ust. 6d przedmiotowej ustawy.
Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane. Opłaty eksploatacyjne, dotyczące opłat czynszu do spółdzielni mieszkaniowej, do których nawiązuje Pani we wniosku w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy. Każdy właściciel/współwłaściciel mieszkania zobowiązany jest do ponoszenia ww. opłat, niezależnie od tego, czy zamierza mieszkanie sprzedać, czy nie. Jeżeli tych opłat nie regulował na bieżąco to uczynić to musi chcąc takie mieszkanie sprzedać. Zatem koszty te nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości.
Reasumując należy stwierdzić, że nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu kwoty zapłaconej przez Panią opłaty eksploatacyjnej, dotyczącej opłaty czynszu do spółdzielni mieszkaniowej, gdyż takiej możliwości nie przewiduje art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym stanowisko Pani w tej części należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez Panią jako jednego ze współwłaścicieli mieszkania, będącego przedmiotem sprzedaży w 2021 r., zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla drugiego współwłaściciela (Pani matki). Pani matka, chcąc uzyskać interpretację indywidualną w swojej sprawie powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie – spełniającym wszystkie niezbędne wymogi formalne, o których mowa w ustawie Ordynacja podatkowa.
Ponadto, wskazać należy – co już wyjaśniono w wysłanym do Pani wezwaniu - że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny dokumentów załączonych do wniosku o interpretację lub jego uzupełnienia. Wszystkie istotne dla sprawy informacje powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego – zatem dołączone przez Panią do wniosku i jego uzupełnienia załączniki nie podlegały analizie w toku niniejszego postępowania.
Końcowo, należy podkreślić, że postępowanie o wydanie interpretacji ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego do określonego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), do którego można wydać interpretację indywidualną. Zatem, wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie mogę odnieść się do kwot, nie dokonuję wyliczeń, np. podstawy opodatkowania czy ewentualnej wysokości podatku. W związku z tym w ramach swoich kompetencji nie mogę odnieść się do kwot wskazanych przez Panią we wniosku, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).