-68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

-68.31.Z - pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Nieruchomości, które są przedmiotem wniosku wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności, kolejno:

• Nieruchomość 1 – 29 marca 2013 r.;

• Nieruchomość 2 – 23 lipca 2018 r.;

• Nieruchomość 3 – 6 sierpnia 2020 r.

Pytania

1)Czy przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będą podlegać opodatkowaniu na zasadach art. 6 ust. 1a ustawy o  zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

2)Czy przychodami podlegającymi opodatkowaniu ryczałtem będą wyłącznie kwoty otrzymane za wynajem nieruchomości (czynsz najmu), a kwoty przekazane Panu na pokrycie opłat eksploatacyjnych nie będą stanowiły takiego przychodu?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Pana zdaniem, przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej będą podlegać opodatkowaniu na zasadach art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: RPIT).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarza, a zgodnie z pkt 6 - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przytacza Pan uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, która ostatecznie przesądziła, że decydującym kryterium przypisania przychodów z wynajmu do art. 10 ust. 1 pkt 3 lub 6 ustawy o PIT jest wola podatnika wyrażona wprowadzeniem lub niewprowadzaniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Sąd odnosił się do wszelkich możliwych „sytuacji, w których osoba fizyczna wynajmuje większą liczbę nieruchomości (w tym lokali), albo jednocześnie wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz poza nią lub wynajmuje nieruchomości, które wcześniej wykorzystywała w prowadzonej działalności gospodarczej.” Zdaniem Sądu, „czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazania go na potrzeby osobiste, na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również prywatnym lub osobistym), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegany jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby.”

Stwierdza Pan, że wycofanie ww. nieruchomości z działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego będzie skutkować zmianą kwalifikacji źródła przychodów z ich wynajmu, a konkretnie ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, na źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Art. 2 ust. 1a ustawy o RPIT stanowi, że osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ad. 2.

Uważa Pan, że przychodami podlegającymi opodatkowaniu ryczałtem będą wyłącznie kwoty otrzymane za wynajem nieruchomości (czynsz najmu), a kwoty przekazane Panu na pokrycie opłat eksploatacyjnych nie będą stanowiły takiego przychodu.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o RPIT, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o RPIT, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W myśl art. 659 §1-2 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz; czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Nie ulega zatem wątpliwości, że przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem są pieniądze (i ewentualnie inne przysporzenia) otrzymane za wynajem. Nie są nim natomiast opłaty eksploatacyjne, gdyż nie stanowią zapłaty za wynajem. Co więcej, nie stanowią Pana definitywnego przysporzenia, pełni Pan w stosunku do nich jedynie funkcję pośrednika, przekazując je w całości podmiotom, którym te opłaty się należą z tytułu dostarczonych świadczeń.

Na zakończenie zauważa Pan, że w podobnych sprawach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał szereg interpretacji indywidualnych jednolicie potwierdzających Pana stanowisko. Są to m.in. interpretacje:

-0115- KDIT1.4011.819.2020.1.MR z 25 stycznia 2021 r.,

-0112-KDIL2-2.4011.72.2021.2.KP z 11 maja 2021 r.,

-0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT z 29 stycznia 2021 r.,

-0114- KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT z 9 kwietnia 2021 r.,

-0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW z 4 maja 2022 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzamy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt. II FPS 1/21, gdzie wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1)prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi;

2)w czerwcu 2023 r. planuje Pan wycofać trzy nieruchomości o charakterze usługowym (niemieszkalnym) do majątku prywatnego i w związku z tym wykreśli je Pan z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przedmiotowe nieruchomości będą jednak dalej wynajmowane prywatnie;

3)planuje Pan zawieszenie lub całkowitą likwidację działalności gospodarczej;

4)jest Pan jedynym właścicielem przedmiotowych nieruchomości;

5)zamierza Pan wycofane nieruchomości wynajmować długoterminowo;

6)umowy najmu będą podpisywane z Panem, jako osobą fizyczną.

Skoro nieruchomości użytkowe nie będą przez Pana wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tych nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

-albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

-albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Z wniosku wynika, że w ramach umowy najmu nieruchomości będących przedmiotem wniosku, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia oprócz czynszu najmu, także kosztów opłat eksploatacyjnych.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty eksploatacyjne, do ponoszenia których będzie zobowiązany – zgodnie z zawartą umową najmu – najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemców z tytułu wynajmu nieruchomości  – czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne nie będą stanowić u Pana przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy będzie wynikało, że to najemcy będą zobowiązani do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat będzie Pan pełnił jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą konkretnych, indywidualnych spraw podjętych w określonych stanach faktycznych (zdarzeniach przyszłych) i są wiążące tylko w tych sprawach, w których zostały wydane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).