Sposób obliczenia wysokości zobowiązania podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, na zakup którego skorzystano ze zwolnienia dotyczącego celów mieszkaniowych, w tym kosztów uzyskania przychodu i korekty zeznania przy braku wydatkowania w okresie trzech lat na własne cele mieszkaniowe środków ze sprzedaży w 2020 r. tego lokalu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego i korekty zeznania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2014 r. otrzymał Pan w darowiźnie mieszkanie w A. W dniu 4 marca 2015 r. sprzedał Pan to mieszkanie. Kwota sprzedaży to 320.000 zł. Nie zapłacił Pan podatku ze sprzedaży mieszkania, gdyż złożył Pan PIT-39 podając kwotę dochodu zwolnionego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, 320.000 zł i zobowiązując się do przeznaczenia w ciągu dwóch lat tych pieniędzy na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania itp.).

W dniu 15 września 2017 r. zakupił Pan mieszkanie w B. za kwotę 345.000 zł. Tym samym, rozliczając się z PIT-39, nie musiał Pan płacić podatku dochodowego.

Mieszkanie, jakie Pan zakupił w B. przy ul. C., sprzedał Pan w dniu 20 sierpnia 2020 r. za kwotę 355.000 zł.

30 kwietnia 2021 r. złożył Pan do Urzędu Skarbowego w A. PIT-39 od sprzedaży mieszkania, gdzie wykazał przychód ze zbycia nieruchomości (355.000 zł), koszty uzyskania przychodu (345.000 zł), dochód (10.000 zł) i kwotę dochodu zwolnionego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (10.000 zł). Na przeznaczenie na cele mieszkalne kwoty 10.000 zł miał Pan termin 3 lat, czyli rok 2021, 2022, 2023 – do 31 grudnia 2023 r.

Bierze Pan pod uwagę takie zdarzenie przyszłe, że nie dojdzie do wydatkowania kwoty 10.000 zł na cele mieszkalne i że skoryguje Pan w 2023 r. wcześniejszy PIT-39 oraz zapłaci od dochodu 10.000 zł (355.000 zł - 345.000 zł) podatek 19% i należne odsetki.

Korekta PIT-39 będzie wyglądała tak, że: przychód wyniesie 355.000 zł; koszty – 345.000 zł; dochód – 10.000 zł; podstawa obliczenia podatku – 10.000 zł, podatek 19%, czyli 1.900 zł plus należne odsetki.

Ma Pan wątpliwości związane z tym, że pierwsze mieszkanie otrzymał Pan w drodze darowizny i ma to ciąg zdarzeń. Wówczas koszty wyniosły zero. Obecnie, przy kolejnych transakcjach jest przychód i są koszty.

Pytania

Czy z tytułu sprzedaży mieszkania za 355.000 zł ma Pan uwzględnić koszty 345.000 zł, co da dochód 10.000 zł i od tego zapłacić 19% podatku? Czy z tytułu sprzedaży mieszkania w B. przy ul. C. za 2020 r. powinien Pan wyliczyć dochód w ten sposób: przychód (355.000 zł), kwoty uzyskania przychodów (345.000 zł), dochód (10.000 zł), podstawa obliczenia podatku (10.000 zł), podatek należny 19%, tj. 1.900 zł?

Pana stanowisko w sprawie

Pana stanowisko jest takie, że tak ma zrobić. Nieważne jest, że pierwsze mieszkanie otrzymał w drodze darowizny, gdzie koszty uzyskania wyniosły zero. Nieważne jest, że jest ciąg zdarzeń od 2014 r. do 2020 r.

Uważa Pan, że zgodnie z PIT-39 za 2020 r. ma wpisać do zeznania w rubryce: przychód – 355.000 zł; koszty – 345.000 zł; dochód – 10.000 zł; podstawa obliczenia podatku – 10.000 zł; podatek należny – 19%, tj. 1.900 zł.

Nie ma znaczenia, że pierwsze mieszkanie otrzymał Pan w 2014 r. w drodze darowizny i sprzedał je w 2015 r., gdzie był tylko przychód 320.000 zł i koszty uzyskania były zero, czyli dochód wyniósł 320.000 zł.

W zeznaniu za 2020 r. wykazuje się bowiem transakcję z 2020 r., a nie z lat minionych.

Wątpliwości podatnika budzi to, że pierwsze mieszkanie w 2014 r. było darowizną, a koszty uzyskania były zero, dalej mamy ciąg zdarzeń, gdzie jest już sprzedaż i zakup kolejnego mieszkania. Przy zakupie kolejnego mieszkania i jego sprzedaży jest już przychód i koszt uzyskania przychodu.

Wyliczenie dochodu za 2020 r. według PIT-39 nie zawiera danych z lat 2014, 2015.

PIT-39 zawiera tylko przychód z 2020 r. i do tego przychodu koszty uzyskania, więc powinien Pan w PIT-39 za 2020 r. wpisać sprzedaż jako przychód i koszty zakupu mieszkania z 2017 r. Nie powinien Pan interesować się wcześniejszymi transakcjami z 2014 i 2015 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 powoływanej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z art. 19 ust. 3 przytoczonej ustawy wynika, że:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Art. 22 ust. 6c wskazanej ustawy stanowi, że:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle art. 22 ust. 6e przywołanej ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika więc jednoznacznie, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na jej nabycie wynikającą z aktu notarialnego czyli cenę zakupu i wydatki na sporządzenie aktu notarialnego obejmujące koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.

Na mocy powyższego, dochód, podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, powinien Pan ustalić, stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia w 2020 r. lokalu mieszkalnego, określonym zgodnie z art. 19 ust. 1 tej ustawy, który stanowi jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi według art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Do kosztów uzyskania przychodu może więc Pan zaliczyć faktycznie poniesione koszty nabycia w 2017 r. lokalu mieszkalnego, które obejmują zapłaconą za niego cenę. Bez znaczenia dla możliwości rozpoznania ww. kosztu pozostaje fakt, że wydatek na ten cel sfinansowany został ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

Według art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Art. 45 ust. 4 pkt 4 omawianej ustawy stanowi, że:

Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.

Z art. 30e ust. 4 przytoczonej ustawy wynika, że:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na gruncie art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zatem jeśli w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2020 wykazał Pan uzyskany dochód jako zwolniony od podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy, w sytuacji gdy nie dojdzie do wydatkowania do końca 2023 r. przychodu na własne cele mieszkaniowe, powinien Pan skorygować ww. zeznanie podatkowe w tym zakresie oraz dokonać zapłaty 19% podatku od dochodu, do którego nie ma zastosowania ww. zwolnienie, wraz z odsetkami.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do kwestii dokonywanych wyliczeń w złożonym wniosku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie ma możliwości potwierdzenia ich prawidłowości, ponieważ na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja obowiązany jest rozstrzygnąć, czy prawidłowo postrzega Pan, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawione przez Pana zdarzenie przyszłe.

Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) należności, jakie Pan opisał we wniosku, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Powyższe ustalenie może nastąpić wyłącznie w ramach postępowania podatkowego, czynności sprawdzających lub kontroli podatkowej, o których mowa w działach IV-VI ustawy Ordynacja podatkowa, a więc w ramach procedur, które nie należą do kompetencji tut. organu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).