Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych skutków podatkowych w  związku z zakupem lokalu mieszkalnego. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) 2024 r. wraz z małżonką (…) – na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym zobowiązali się Państwo do nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, z rynku wtórnego. Nabycie finansowane jest ze środków własnych oraz częściowo z  kredytu hipotecznego udzielonego na sfinansowanie nabycia przedmiotu umowy.

Będzie to Państwa pierwszy zakup nieruchomości gotowej do zamieszkania.

W drodze umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…), Rep. A Nr (…) nabył Pan od rodziców niezabudowaną nieruchomość, stanowiącą pastwiska trwałe oznaczone symbolem „Ps”.  Był  Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości, z uwagi na nabycie nieruchomości przed zawarciem związku małżeńskiego.

Następnie na podstawie ostatecznej decyzji – pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wraz z  niezbędną infrastrukturą (…) – zabudował Pan ww. nieruchomość budynkiem mieszkalnym, przy czym następnie ww. budynek zmieniony został na budynek mieszkalny z dopuszczalną częścią usług do 30,00%.

Realizacja inwestycji była wspomagana kredytem hipotecznym. W (…) r. budowa została zakończona, zaś budynek został oddany do użytkowania, wobec tego budynek spełniał przesłanki z  art. 3 pkt 2 i 2a ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30,00% powierzchni całkowitej budynku.

Przedmiotowy budynek był wznoszony z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na najmie krótkoterminowym przez turystów (zgodnie z profilem założonej przez Pana żonę działalności gospodarczej), a ponadto dla zapewnienia celów mieszkaniowych Pana i Pana żony.

Budynek nigdy nie został zamieszkany przez Pana oraz Pana żonę oraz nie był wykorzystywany na cele mieszkaniowe, co potwierdza również umowa użyczenia lokalu na cele prowadzenia działalności gospodarczej zawarta pomiędzy Państwem. Ponadto nigdy nie byli Państwo zameldowani pod adresem przedmiotowego budynku. Na czas budowy oraz po jej ukończeniu mieszkali Państwo u  rodziców i tam też są Państwo zameldowani.  Prowadził Pan liczne działania mające na celu doprowadzenie budynku do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Względnie „wykończona” została jedynie część budynku o funkcji usługowej, wobec faktu pozyskania dotacji na rozpoczęcie działalności gospodarczej, z której to dotacji środki zostały przeznaczone między innymi na drobne prace wykończeniowe. W pierwszej kolejności zależało Panu na ukończeniu prac w części usługowej budynku, z uwagi na cel zarobkowy – możliwość najmu krótkoterminowego o charakterze turystycznym.

Część mieszkaniowa budynku nigdy nie została ukończona i nie nadawała się do zamieszkania (brak wykonanej stolarki, brak źródła ciepła). Do daty zbycia budynek stanowił jedynie miejsce zarejestrowania działalności gospodarczej Pana żony.

Z uwagi na rosnącą inflację, będącą pokłosiem wojny w Ukrainie, wzrost kosztów kredytu oraz brak środków na finalizację prac wykończeniowych, a także sezonowość prowadzonej działalności gospodarczej, prowadzona działalność gospodarcza przynosiła straty. Usytuowanie w południowo- wschodniej części Polski zdecydowanie przyczyniło się do braku chętnych na wypoczynek w tej części kraju – ze względu na bliskość toczącej się wojny w Ukrainie. Powyższe stopniowo pozbawiało Pana środków do normalnego funkcjonowania, a przeszacowanie kosztów budowy mocno nadszarpnęło budżet domowy. W (…) r. wraz z żoną zdecydował się Pan przeprowadzić do (…); zawarli Państwo umowę najmu lokalu mieszkalnego – na czas nieoznaczony, w którym mieszkają Państwo do dnia dzisiejszego. Aktualnie (…) jest miejscem Państwa stałego pobytu.

(…) r. zawarł Pan umowę sprzedaży nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…), Rep. A (…), z treści którego ponadto wynika, że nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym niewykończonym.

Umowa sprzedaży dotycząca budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z ustawą Prawo budowlane), nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie (art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Opisany stan faktyczny stanowi sytuację odwrotną – wobec tego, iż był Pan właścicielem nieruchomości (budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie niewykończonym, przy czym oddanym do użytkowania), może Pan ubiegać się o zwolnienie, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy wobec przytoczonego stanu faktycznego, w świetle nowych regulacji prawnych uprawniających do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o  podatku od czynności cywilnoprawnych, z tytułu nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej, zwolnienie to będzie przysługiwało małżonkom: Panu oraz (…)?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego zasadne jest zastosowanie zwolnienia z  podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazał Pan, że poza powyższą nieruchomością, nigdy nie przysługiwało Panu prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, z zastrzeżeniem działki oraz posadowionego na nim budynku mieszkalnego, który nie nadawał się do zamieszkania i nie mógł pełnić funkcji o charakterze mieszkaniowym.

Aktualnie, zarówno Pan, jak i Pana żona nie są właścicielami żadnej nieruchomości, w  której mogliby Państwo zamieszkać, tzw. „dachu nad głową”. W Pana ocenie, również nie był Pan „pełnoprawnym” właścicielem domu, który posadowiony był na nieruchomości, ponieważ nieruchomość obciążona była hipoteką. Wobec powyższego „pełnoprawnym” właścicielem stałby się Pan dopiero po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego.

Nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych miała na celu poprawę sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swoje pierwsze mieszkanie.

Wobec powyższego, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia pierwszej nieruchomości jest uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W  ustawie o  podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z  kupujących (np. małżonkowie, rodzice z  dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i  został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z wniosku wynika, że wraz z żoną planuje Pan nabyć lokal mieszkalny w drodze umowy sprzedaży. W  (…) r. – w  drodze umowy darowizny – nabył Pan od rodziców niezabudowaną nieruchomość. Następnie zabudował Pan ww. nieruchomość budynkiem mieszkalnym z dopuszczalną częścią usług do 30%. Realizacja inwestycji była wspomagana kredytem hipotecznym. W (…) r. budowa została zakończona, zaś budynek został oddany do użytkowania, wobec tego budynek spełniał przesłanki z  art. 3 pkt 2 i 2a ustawy Prawo budowlane. Budynek nigdy nie został zamieszkany przez Pana oraz Pana żonę oraz nie był wykorzystywany na cele mieszkaniowe. Część mieszkaniowa budynku nigdy nie została ukończona i nie nadawała się do zamieszkania (brak wykonanej stolarki, brak źródła ciepła). Do daty zbycia budynek stanowił jedynie miejsce zarejestrowania działalności gospodarczej Pana żony (umowa użyczenia lokalu zawarta pomiędzy Państwem). (…) r. zawarł Pan umowę sprzedaży tej nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym, z treści którego ponadto wynika, że nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym niewykończonym.

Ma Pan wątpliwości czy będzie Panu przysługiwało zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu mieszkania.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi/muszą spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wskazał Pan, że w drodze umowy darowizny stał sie Pan właścicielem nieruchomości niezabudowanej. Następnie wybudował Pan na ww. nieruchomości budynek, który spełniał definiecje z  art. 3 pkt 2 i 2a ustawy Prawo budowlane. Budowa została zakończona, a budynek został oddany do użytkowania. Wskazał Pan także, że część mieszkaniowa budynku nigdy nie została ukończona i nie nadawała się do zamieszkania (brak wykonanej stolarki, brak źródła ciepła).

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pana posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy. Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek służył lub mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:

O zakończeniu budowy świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i aby można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania (wyr. NSA  z 20 czerwca 1996 r., sygn. akt SA/Wr 2735/95, Prok. i Pr. 1997, Nr 6, s. 49).

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której uzyskano pozwolenie na użytkowanie lub złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (o ile Organ nie wyraził sprzeciwu w  terminie) stanowi budynek mieszkalnego jednorodzinnego, tj. umożliwia użytkowanie budynku i w konsekwencji służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, której był Pan właścicielem – została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub nie został wyrażony w drodze decyzji organu nadzoru budowlanego sprzeciw na zawiadomienie o  zakończeniu jego budowy – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, budynek ten został oddany do użytkowania a zatem stanowił budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że budynek, który Pan posiadał, wymagał wykończenia w postaci stolarki, bądź nie posiadał źródła ciepła, nie może stanowić przesłanki do uznania, że nie mógł służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.

Reasumując, oddanie do użytkowania posiadanej przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – był Pan właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a  zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pana wniosek dotyczy również skutków podatkowych powstałych dla Pana żony w związku z  zakupem lokalu mieszkalnego. W zakresie tym zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) zopisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed  sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej  jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w  terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), naadres Krajowej Informacji Skarbowej naplatformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz  powołaną podstawą prawną (art.  57a  PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.