Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. sp. k. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

W ramach wykonania przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż (…), A. reprezentowany przez Y. (dalej: „Y” lub „Zbywca”) planuje zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa”) ze spółką X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Nabywca”). Zbywca i Nabywca określani będą dalej jako „Zainteresowani”.

Przedmiotem Umowy będzie sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Nabywcy prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o nr B., o obszarze 0,1047 ha (dalej: „Nieruchomość”). Dla przedmiotowej Nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…), księga wieczysta o numerze (…).

Nieruchomość położona jest w województwie (…), w miejscowości (…), przy ul. (…). Nieruchomość w części objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) uchwalonym uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w C. z (…) 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie zbiegu ul. (…) i (…).

Zgodnie z MPZP część Nieruchomości objęta tymże planem znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę obiektami gospodarczo-garażowymi, związanymi z zabudową mieszkaniową jednorodzinną istniejącą na pozostałej części działki nie objętej MPZP (symbol M2). Ponadto, jak stanowi MPZP, na terenach oznaczonych symbolem M2 ustala się również:

-nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 35 m od krawędzi jezdni ul. (…), przeznaczając teren zawarty pomiędzy linią rozgraniczającą ulicy a nieprzekraczalną linią zabudowy pod zieleń towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej; oraz

-dla budynków gospodarczych i garaży ustala się wysokość na jedną kondygnacją nadziemną.

Dla części Nieruchomości nieobjętej MPZP (ok. 2/3 Nieruchomości nieobjętej MPZP) została wydana natomiast decyzja (…) Nr (…) z (…) 2018 r. (znak: (…)) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie elektroenergetycznej kablowej linii niskiego napięcia 0,4 kV, długości ok. 1303 m, napowietrznej linii niskiego napięcia 0,4 kV, długości ok. 793 m, kablowej linii średniego napięcia 15kV, długości ok. 50 m oraz kontenerowej stacji transformatorowej 15/0,4 kV.

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr D. na podstawie decyzji (…) z (…) 2011 r. nr (…). Przedmiotowa Nieruchomość weszła we władanie E. w F. (…) 1967 r. Nieruchomość znajdowała się zatem w zasobach Zbywcy przed wejściem w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zatem weszła do majątku Zbywcy w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na Nieruchomości posadowione są:

-budynek gospodarczy nr (…) o powierzchni użytkowej 18,00 m² (dalej: „Budynek 1”), który został wybudowany i oddany do użytkowania w 1965 r.; oraz

-budynek gospodarczy nr (…) o powierzchni użytkowej 171,00 m² (dalej: „Budynek 2”), który został wybudowany i oddany do użytkowania w 1970 r.

-dalej zwane łącznie: „Budynkami”.

Budynki znajdują się w złym stanie technicznym, jednakże niezagrażającym ich dalszemu użytkowaniu – są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadają fundament oraz dach. Zbywca nigdy nie dokonywał ulepszeń Budynków, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Y. przez większość okresu posiadania Nieruchomości, tj. od 1967 r. do 2016 r. wykorzystywało Nieruchomość na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. W 2016 r. Y. zmieniło jednak sposób wykorzystywania Nieruchomości dla celów podatku od towarów i usług, gdyż od sierpnia 2016 r. do końca września 2022 r. Budynki znajdujące się na Nieruchomości były dzierżawione przez Zbywcę osobom fizycznym i użytkowane były zgodnie z ich przeznaczeniem jako budynki gospodarcze. Przedmiotowe umowy dzierżawy podlegały przy tym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona.

W oparciu o postanowienia art. (…) ustawy (…) (dalej: „ustawa o lasach”), G., jako państwowa jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, reprezentują A. w zakresie zarządzanego mienia. Stosownie do postanowień art. (…) ustawy o lasach, w skład G. wchodzą m.in. (…). Y. będące jednostką organizacyjną G. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą zdefiniowaną w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Y. w zakresie realizowanych zadań określonych przepisami ustawy o lasach, wykonuje również czynności, które są wyłączone z systemu VAT, tj. czynności które nie zostały wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabywca również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabytą Nieruchomość Nabywca planuje wykorzystywać wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zamierzają zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości – o ile dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków. Wyżej wskazane oświadczenie Zainteresowanych zawierać będzie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj.:

-nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej stron umowy sprzedaży;

-planowaną datę zawarcia przyrzeczonej umowy dostawy;

-adres budynku i budowli.

W przypadku, gdy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Y. wystawi na rzecz Nabywcy fakturę (faktury) VAT.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku skorzystania przez strony z prawa rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania (podatkiem od towarów i usług) dostawy Nieruchomości, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku skorzystania przez strony z prawa rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania (podatkiem od towarów i usług) dostawy Nieruchomości, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, albowiem w przypadku skutecznego skorzystania przez strony z prawa wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości (podatkiem od towarów i usług), jej dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona.

Wyjaśniając powyższe, wskazali Państwo, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych co do zasady podlegają m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce. Niemniej jednak, należy wskazać, iż zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

-w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, lub

-jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży nieruchomości.

W Państwa ocenie, z powyższego wynika, iż aby umowa sprzedaży nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, musi być ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług według jednej ze stawek podatku (tj. nie może być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Zbywca i Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, a zatem dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług. W związku z powyższym, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem, odpowiadając na pytanie nr 4, w przypadku skorzystania przez strony z prawa rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania (podatkiem od towarów i usług) dostawy Nieruchomości, dostawa ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które – Państwa zdaniem – potwierdzają ww. stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z treści wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) Nieruchomość obejmującą działkę zabudowaną dwoma budynkami gospodarczymi.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.79.2025.2.EJU wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-stronom transakcji (Zbywcy i Nabywcy), będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z ww. zwolnienia i wyboru opodatkowania ww. dostawy według właściwej stawki na mocy art. 43 ust. 10 ww. ustawy, o ile złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 omawianej ustawy.

Skoro omawiana we wniosku umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zamierzają Państwo zrezygnować z przysługującego zwolnienia – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.79.2025.2.EJU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.