Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

R. Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Z. Sp. z o.o. (Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

Planowana transakcja będąca przedmiotem zapytania interpretacyjnego dotyczy sprzedaży przez spółkę Z. sp. z o.o. nieruchomości zabudowanej, znajdującej się w W. przy ulicy (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego, na rzecz spółki S. sp. z o.o. (winno być: R. sp. z o.o.) („Transakcja”).

2.Kupujący

R. sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący”) jest spółką polskiego prawa handlowego, prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości. Kupujący jest spółką celową, która została powołana do realizacji Transakcji. Kupujący należy do grupy o ugruntowanej pozycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, zajmującej się poprzez spółki celowe najmem profesjonalnym oraz zarządzaniem obiektów biurowych. Tym samym, w celu poszerzenia portfolio nieruchomości komercyjnych w W., Kupujący planuje nabyć budynek biurowy w W. – tj. „(…)” (nazwa własna), znajdujący się przy ulicy (…) w W.

Kupujący jako podmiot prowadzący działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, zamierza zrealizować Transakcję w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tym samym, Kupujący jest i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na dzień planowanej Transakcji.

3.Sprzedający

Z. sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający”) jest spółką polskiego prawa handlowego, prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości i zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający jest:

(i)użytkownikiem wieczystym nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 1 (obręb (…)), zlokalizowanej przy ul. (…) w W., o łącznym obszarze (…) ha („Grunt”) oraz

(ii)właścicielem posadowionego na tym Gruncie budynku biurowego, o łącznej powierzchni zabudowy (…) m², wraz z budowlami i towarzyszącą infrastrukturą, stanowiącymi odrębną własność Sprzedającego, dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…).

Grunt zabudowany jest:

(i)budynkiem biurowym o nazwie „(…)” o łącznej powierzchni zabudowy (…) m², o 9 kondygnacjach naziemnych oraz 3 kondygnacjach podziemnych, z czego (…) m² stanowi powierzchnię najmu brutto (GLA; gross leasable area) obejmującej (…) m² powierzchni handlowej, (…) m² powierzchni magazynowej oraz (…) miejsca parkingowe w parkingu podziemnym, znajdującym się na trzech podziemnych kondygnacjach biurowca („Budynek”),

(ii)określonymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Budowle”), tj. w szczególności kablem teletechnicznym, oświetleniem, utwardzonym placem, szlabanem automatycznym, infrastrukturą obejmującą sieci kanalizacyjną, gazową, telekomunikacyjną wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli lub urządzeń budowlanych.

Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Parking podziemny, stanowiący część Budynku, częściowo znajduje się w granicach nieruchomości sąsiedniej, tj. nieruchomości stanowiącej działki gruntu o nr 1/1 oraz 1/2, objęte księgą wieczystą („Nieruchomość Sąsiednia”). Prawo do korzystania przez każdoczesnego właściciela oraz użytkownika wieczystego Gruntu oraz właściciela Budynku z Nieruchomości Sąsiedniej poprzez posadowienie tam oraz korzystanie z części ww. parkingu podziemnego, zlokalizowanego poza granicami Gruntu, reguluje stosowna służebność gruntowa ujawniona w księgach wieczystych, prowadzonych dla Gruntu i Budynku oraz dla Nieruchomości Sąsiedniej. Dla uniknięcia wątpliwości, w ramach przedmiotowej Transakcji, Kupujący nie nabędzie prawa własności/prawa użytkowania wieczystego działek innych niż Grunt, niemniej jednak nabędzie cały Budynek wraz z jego częściami posadowionymi poza granicami Gruntu.

Ponadto, Budynek jest wyposażony w aktywa/rzeczy ruchome, należące do Sprzedającego i służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. np. gaśnice przeciwpożarowe, meble biurowe, laptop (laptop nie będzie przedmiotem Transakcji), wózek paletowy, instalacja uzdatniania wody, wisząca platforma do mycia, prac remontowych lub instalacyjnych dotyczących elewacji; w garażu Budynku zainstalowane są również ładowarki elektryczne do samochodów.

Sprzedający i Kupujący, zwani łącznie Zainteresowanymi, nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług. Ponadto, Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT, o której mowa w art. 2 pkt 47 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nabył prawa do Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i prawa własności z (…) 2016 r. od spółki F. sp. z o.o. Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż ta opodatkowana była podatkiem od towarów i usług, który następnie został odliczony przez Sprzedającego.

Nieruchomość przeznaczona jest obecnie przez Sprzedającego na najem komercyjny, stanowiący obecnie całokształt działalności Sprzedającego. Sprzedający jest stroną szeregu umów najmu na podstawie których odpłatnie oddaje w najem lokale użytkowe/przestrzeń użytkową/miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości. Tym samym, Nieruchomość wykorzystywana jest do działalności Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość jest jedynym nieruchomym aktywem Sprzedającego. Poza Nieruchomością, na majątek Sprzedającego składają się m.in.: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto, Sprzedający posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe a także pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług zewnętrznych podmiotów, w tym z usług podmiotu zajmującego się zarządzaniem Nieruchomością („Usługodawca”) na podstawie zawartej umowy o zarządzanie. W zakres obowiązków Usługodawcy wchodzi m.in. poszukiwanie najemców, organizowanie przetargów, kontrola uiszczania czynszu i realizacji postanowień umów najmu.

4.Historia oraz szczegółowy opis Nieruchomości

Właścicielem Gruntu jest Miasto (…). Grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na rzecz M. sp. z o.o. na podstawie stosownej umowy z (…) r.

M. sp. z o.o. w latach (…) realizował budowę budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym i z zamiarem wykorzystywania tego obiektu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Po zakończeniu poszczególnych etapów prac budowlanych, na podstawie szeregu wydanych w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę i decyzji zmieniających pozwolenia na budowę – budynek wraz z towarzyszącą infrastrukturą oddano do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (…) z (…).

F. sp. z o.o. nabyła prawo własności nieruchomości od M. sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2013 r. z zamiarem wykorzystywania tego obiektu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Następnie, Sprzedający na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności obiektów budowlanych z (…) 2016 r. nabył prawa do Nieruchomości od F. sp. z o.o. z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Nieruchomości. Transakcja ta została opodatkowana na fakturze VAT i Sprzedający odliczył podatek naliczony z niej wynikający. W tym zakresie, Sprzedający uzyskał dwie pozytywne interpretacje indywidualne, tj. interpretację w zakresie podatku od towarów i usług potwierdzającą prawo do opodatkowania sprzedaży tym podatkiem oraz interpretację potwierdzającą wyłączenie tej transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Budynek wraz z otaczającą infrastrukturą był przedmiotem prac remontowych, aranżacyjnych oraz modernizacji. Jednakże wartość prac stanowiących ulepszenia środków trwałych Sprzedającego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie przekroczyły 30% pierwotnej wartości początkowej Budynku, jak również wartość takich prac nie przekroczy 30% pierwotnej wartości początkowej Budynku ani żadnej z Budowli (o ile będą one przedmiotem ulepszenia) do dnia Transakcji.

Sprzedający wykorzystywał i do dnia planowanej Transakcji nadal będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej – tj. w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku.

Obecnie niemal cała powierzchnia Budynku jest wynajmowana na podstawie umów najmu. W umowach najmu przyznano najemcom prawo do użytkowania lokali użytkowych, jak również do korzystania w odpowiednim zakresie z miejsc parkingowych oraz części wspólnych. Czynsz płacony przez najemców jest powiększony o należną kwotę podatku od towarów i usług. Umowy z poszczególnymi najemcami kończą się w latach (…), w zależności od warunków umowy.

Udział powierzchni wynajętej w ogóle, przeznaczonej na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku, mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni, wchodzących w skład Budynku, podlegała lub podlega najmowi – w tym miejsca parkingowe zlokalizowane w podziemnych kondygnacjach Budynku są wynajmowane i służą jako parking dla pracowników i klientów najemców Budynku.

Wybudowanie oraz zasiedlenie Budynku i Budowli (rozumiane jako oddanie ich do użytkowania w celu wsparcia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, jako służącej do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia wniosku lub wcześniej. Jednocześnie, podkreślić należy, że Budowle (w tym utwardzony plac i szlaban automatyczny zlokalizowane przed wjazdem na parking Budynku) pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. do ulicy (…).

Ponadto, oprócz użytkowania wieczystego, w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest nieodpłatna służebność gruntowa na czas nieokreślony polegająca na możliwości przechodu i przejazdu.

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ujawniony jest wpis dotyczący hipoteki umownej na rzecz (…), które to wiążą się z zaciągniętym przez Sprzedającego finansowaniem dłużnym. Zobowiązania z tego tytułu nie przejdą jednak na Kupującego w ramach Transakcji – do dnia Transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu list mazalny w tym zakresie.

Oprócz umów najmu oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością, Sprzedający zawarł także umowy o dostarczenie mediów oraz obsługę serwisową (dalej: „Umowy mediowe i serwisowe”).

Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych, tj.:

-ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i remontami Nieruchomości lub adaptacja pomieszczeń na potrzeby najemców i ewentualne inne prawa z umów z autorami tych projektów,

-prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową lub modernizacjami lub remontami Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,

-prawa z licencji dotyczących urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości.

W wyniku planowanej Transakcji na Kupującego, z mocy samego prawa, przejdą także prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (jak również, na podstawie umowy sprzedaży, także prawa z umów najmu Nieruchomości, których okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji).

Stosownie do uzgodnień Zainteresowanych, na Kupującego mogą przejść prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe. Kupującemu zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli i towarzyszącej infrastruktury, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku, Budowli oraz infrastruktury (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Kupującego, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe).

W ramach Transakcji Sprzedający wyrazi także zgodę na przeniesienie wszelkich koniecznych decyzji administracyjnych na Kupującego.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Kupującego innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości. Intencją stron Transakcji jest aby Sprzedający do dnia planowanej Transakcji wypowiedział Umowę o zarządzanie oraz Umowy mediowe i serwisowe, a następnie Kupujący niezależnie wynegocjuje i podpisze nowe umowy. Nowe umowy mogą być zawarte z dotychczasowymi dostawcami danego rodzaju usług na rzecz Sprzedającego, jednak w zależności od oferty mogą być to zupełnie inni dostawcy – np. inny dostawca energii.

Niemniej jednak, w przypadku, gdyby któreś z Umów mediowych i serwisowych nie zostały rozwiązane przez Sprzedającego przed datą Transakcji, w okresie przejściowym, tj. do czasu ich wypowiedzenia, Sprzedający będzie refakturował koszty z tytułu takich umów mediowych i serwisowych na Kupującego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego lub Sprzedający, Kupujący oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej umowy serwisowej przez Kupującego (może to dotyczyć przede wszystkim umów na dostawę mediów i serwisowych, których rozwiązanie na moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne).

5.Opis Transakcji

W zakresie planowanej Transakcji, (…) 2024 roku Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny (LOI) dotyczący warunków Transakcji.

Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi przedwstępnej umowy sprzedaży) oraz do przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości, w następstwie których ma dojść na podpisania ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, umowa przedwstępna, a następnie ostateczna umowa sprzedaży obejmować będą postanowienia dotyczące (i) sprzedaży Nieruchomości oraz postanowienia dotyczące (ii) świadczeń dodatkowych.

Ad.(i) Sprzedaż Nieruchomości

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a)prawa użytkowania wieczystego Gruntu;

b)prawa własności Budynku i Budowli;

c)prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz rzeczy ruchomych służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców;

d)z uwagi na fakt, że lokale w Budynku zostały wydane poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego;

e)praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac modernizacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający przeniesie także na Kupującego:

-ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych i architektonicznych i innych projektów, dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i remontami Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców i ewentualne inne prawa z umów z autorami tych projektów,

-prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac, związanych z budową lub modernizacjami lub remontami Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców;

-prawa z licencji dotyczących urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości.

W wyniku planowanej Transakcji na Kupującego, z mocy samego prawa, przejdą także prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (jak również, na podstawie umowy sprzedaży, także prawa z umów najmu Nieruchomości, których okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji). Stosownie do uzgodnień Zainteresowanych, na Kupującego mogą przejść prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe. Kupującemu zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli i towarzyszącej infrastruktury, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku, Budowli oraz infrastruktury (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Kupującego, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

a)całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym wszelkich decyzji administracyjnych i prawnych dotyczących Nieruchomości, umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń);

b)dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami prac modernizacyjnych przeprowadzonych w Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości;

c)instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

d)książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku;

e)pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

W związku z tym, że Sprzedający zaciągnął finansowanie dłużne, należy podkreślić, że żadne z tych zobowiązań finansowych Sprzedającego nie zostaną przeniesione wraz z Nieruchomością na Kupującego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

a)prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);

b)prawa i obowiązki wynikające z Umów mediowych i serwisowych, z zastrzeżeniem, że w przypadku nierozwiązania którejkolwiek z takich umów, koszty z niej wynikające, o ile zostanie to ustalone przez Sprzedającego i Kupującego, będą odpowiednio refakturowane przez Sprzedającego na Kupującego. Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach z uwagi na zapewnienie ciągłości bieżącej obsługi Nieruchomości niektóre z umów mogą nie zostać rozwiązane przed planowaną Transakcją. Konieczność utrzymania wybranych Umów mediowych i serwisowych może zostać wymuszona np. poprzez wewnętrzne regulacje dostawców usług/mediów. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów. Jednocześnie, Kupujący nie może wykluczyć, że po analizie ofert rynkowych może podjąć decyzję o zawarciu umowy z dotychczasowym dostawcą usług Sprzedającego.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

a)tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

b)firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

c)księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

d)prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

e)środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

f)środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

g)prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji.

Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości. W przypadku, gdyby zaraz po Transakcji nie doszło do rozwiązania umów z dotychczasowymi dostawcami, Sprzedający będzie refakturował te koszty na Kupującego.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników w Polsce. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający zaświadczył, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z wyjątkiem umów najmu). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający, niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym.

Ad. (ii) Świadczenia dodatkowe

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali w Budynku dotychczasowym najemcom. Na moment składania zapytania interpretacyjnego większość powierzchni użytkowej jest oddana w najem, niemniej jednak, gdyby, z jakiegokolwiek powodu, doszło do zakończenia obowiązywania umów najmu z dotychczasowymi najemcami lub też nadal występowała niewynajęta powierzchnia, intencją Kupującego jest wynajęcie jej innym podmiotom, tj. wynajęcie (i) powierzchni dotąd niewynajętej i (ii) powierzchni w przyszłości zwolnionej przez któregokolwiek z najemców. W związku z powyższym zainteresowani, w ramach umowy przedwstępnej, a następnie umowy ostatecznej, zamierzają określić także dodatkowe czynności, które miałby wykonać Sprzedający w związku z poszukiwaniem przyszłego najemcy Nieruchomości. Wykonanie tych dodatkowych czynności jest prawem a nie obowiązkiem Sprzedającego.

Mając na uwadze, że cena za Nieruchomość zostanie określona przy uwzględnieniu obecnego poziomu wynajęcia Nieruchomości – Sprzedający zobowiąże się wobec Kupującego do świadczenia dodatkowych usług związanych z:

a)poszukiwaniem najemców powierzchni obecnie niewynajętej oraz

b)poszukiwaniem nowego najemcy (nowych najemców) w stosunku do powierzchni, która obecnie jest wynajęta w przypadku, gdyby z jakiegokolwiek powodu umowa z obecnym najemcą przestała obowiązywać.

Zgodnie z ustaleniami, umowa przedwstępna oraz umowa sprzedaży mają precyzować formułę wg której obliczone będzie wynagrodzenie Sprzedającego z tytułu wyżej opisanych świadczeń. Punktem wyjścia do wyliczenia wynagrodzenia według uzgodnionej formuły będzie poziom wynajmu Nieruchomości oraz poziom wynegocjowanej przez Sprzedającego z nowym najemcą stawki czynszu. Przy czym, takie wynagrodzenie będzie należne Sprzedającemu wyłącznie w przypadku, jeżeli:

(i)znajdzie on najemcę na powierzchnie, która obecnie nie jest wynajęta – świadczenie to nazywane jest przez Strony „Dodatkową Płatnością” („Earn-Out'em”), lub

(ii)znajdzie najemcę na powierzchnię, która jest obecnie wynajęta, lecz z jakichkolwiek powodów umowa najmu z obecnym najemcą wygaśnie/zostanie rozwiązana, przy czym wynagrodzenie Sprzedającego w tym drugim przypadku należne będzie tylko wtedy, jeżeli wysokość czynszu od nowego najemcy będzie wyższa niż wysokość czynszu otrzymywanego przez Kupującego na podstawie dotychczasowej umowy najmu w zakresie tej powierzchni – świadczenie to nazywane jest przez Strony „Płatność związana z Wynajęciem ponad Oczekiwania” („Overleasing Payment”)).

Tym samym, na okoliczność zmian w zakresie powierzchni wynajmowanej przez Kupującego po Transakcji (tj. wolnych wakatów wynikających z dotychczas niewynajętej powierzchni lub w przyszłości zwolnionej przez obecnych najemców) Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że Sprzedającemu będą przysługiwać od Kupującego dodatkowe płatności, których wysokość/wypłata uzależniona będzie od określonych w umowie wskaźników wynajmu osiągniętych przez Kupującego w ustalonym czasie po sfinalizowaniu Transakcji. Podsumowując, dodatkowa płatność, która ma być płacona przez Kupującego na rzecz Sprzedającego będzie uzależniona od poziomu wynajmu oraz w przypadku jej wypłaty, zostanie ona obliczona zgodnie z formułą określoną w umowie sprzedaży będącej podstawą Transakcji. Innymi słowy, Kupujący zobowiąże się, w razie zaistnienia opisanych w umowie warunków (zdarzenie przyszłe i niepewne), do spełnienia określonego umową świadczenia.

Dla potrzeb ustalenia ceny za Nieruchomość Sprzedający i Kupujący przyjęli określony poziom wynajęcia Nieruchomości, spełniający określone w umowie wskaźniki wynajmu; natomiast wyżej wymienione dodatkowe płatności dotyczą sytuacji, w której dojdzie do przekroczenia założonego dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży poziomu wynajęcia lub wskaźników wynajmu Nieruchomości. W zależności od sytuacji, czy dodatkowa płatność dotyczy znalezienia po Transakcji przez Sprzedającego najemców dla powierzchni, które dla potrzeb kalkulacji ceny zostały ustalone jako powierzchnie niewynajęte w umowie sprzedaży, czy też znalezienia nowego najemcy na powierzchnię, która została założona jako powierzchnia wynajęta, ale po Transakcji doszło do zakończenia umowy z dotychczasowym najemcą a Sprzedający znalazł na jego miejsce nowego najemcę na korzystniejszych warunkach (wyższy czynsz) niż założony dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, dodatkowe płatności zostaną określone w umowie sprzedaży, a dalej będą łącznie nazywane „Wynagrodzeniem Dodatkowym”.

Sprzedający staje się uprawniony do Wynagrodzeń Dodatkowych w przypadku wystąpienia określonych w umowie zdarzeń (zawarcia przez Kupującego umowy najmu ze znalezionym najemcą, bądź też upływu określonego w umowie sprzedaży terminu na zawarcie przez Kupującego umowy najmu ze znalezionym najemcą, pomimo tego, że warunki najmu wynegocjowane z nowym najemcą spełniałyby warunki określone w umowie sprzedaży (lub Kupujący wyraził uprzednio zgodę na odstępstwo od tych warunków)).

Działalność prowadzona przez Kupującego w zakresie wynajmu lokali w Budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatkowi od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W przypadku, gdy na skutek wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że Transakcja podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie do umowy sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego. Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu Transakcji rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego, niemniej jednak nie można wykluczyć likwidacji Sprzedającego w przyszłości po wygaśnięciu zobowiązań Sprzedającego względem Kupującego, ewentualnie względem innych kontrahentów.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że żadna z Budowli nie jest częścią składową budynku w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Sieci gazowa i kanalizacyjna opisane we wniosku (kanalizacyjna, gazowa, telekomunikacyjna) są własnością przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu Kodeksu cywilnego w zakresie poza punktami przyłączenia do sieci, który dla sieci gazowej znajduje się na terenie Nieruchomości, a dla sieci kanalizacyjnej w pasie drogi publicznej. Sieć telekomunikacyjna pozostaje własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Zgodnie z treścią ujawnioną w księdze wieczystej Nieruchomości Sąsiedniej (KW (…)) jej właściciel/użytkownik posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Właściciel/użytkownik Nieruchomości Sąsiedniej jest właścicielem innego budynku niż Budynek będący przedmiotem wniosku.

W tym miejscu należy podkreślić, że Kupujący nie nabędzie prawa własności nieruchomości należącej do podmiotu innego niż Sprzedający lub prawa użytkowania wieczystego działek innych niż zdefiniowane w treści wniosku jako Grunt (tj. działka nr ewid. 1), niemniej jednak zamiarem Kupującego jest nabycie całego Budynku wraz z jego częściami posadowionymi poza granicami Gruntu, tj. nawisami nad pasami drogowymi drogi publicznej oraz część parkingu podziemnego na kondygnacji -1, położoną poniżej działki nr 1/1 objętej księgą wieczystą KW Nr (…)

Co istotne, Nieruchomość Sąsiednia obciążona jest, ujawnioną odpowiednio w księgach wieczystych, służebnością gruntową na rzecz każdorazowego właściciela Budynku oraz użytkownika wieczystego Gruntu (tj. obecnie Sprzedającego). Budynek został wzniesiony w latach (…) przez ówczesnego użytkownika wieczystego Gruntu, tj. M. sp. z o.o., który realizując budowę budynku biurowo-usługowego przekroczył granicę Nieruchomości Sąsiedniej w rezultacie czego część parkingu podziemnego, będącego częścią Nieruchomości Sprzedającego, wykracza poza granice Gruntu. Z kolei na podstawie ustanowionej służebności gruntowej – każdoczesny właściciel Budynku oraz użytkownik wieczysty Gruntu ma prawo do korzystania z Nieruchomości Sąsiedniej w tym zakresie.

Przynależność do gruntu, w razie przekroczenia granic działki w czasie zabudowy, odnosić trzeba do budynku jako całości. Tym samym część budynku (tu: część parkingu podziemnego znajdująca się poza granicami Gruntu) znajdująca się na Nieruchomości Sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest Budynek. Ten zaś należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część.

W sensie ekonomicznym i prawnym to Sprzedający jest bowiem właścicielem tej części budynku, czemu nie sprzeciwia się fakt, że w świetle prawa cywilnego jego prawo może doznawać pewnych ograniczeń – np. konieczność ustanowienia odpowiedniej służebności w celu wykonywania prawa własności.

Prawo do korzystania z gruntu, na którym posadowiona jest część parkingu podziemnego wykraczająca poza granice Gruntu wynika z ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz każdoczesnego właściciela Budynku.

Kwestia własności części budynku (tu: części garażu podziemnego położonego poza Gruntem), jako części składowej budynku (niezależnie od jego położenia) uregulowana została w art. 47 § 1 ustawy Kodek cywilny, a zgodnie z tym przepisem, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Co prawda ustawodawca w art. 48 Kodeksu cywilnego ustanowił zasadę, w myśl której budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem przynależą do tego gruntu (superficies solo cedit), co mogłoby wskazywać, że część budynku przynależy do działki, na której stoi, jednak jednocześnie przewidział, że od zasady tej mogą istnieć wyjątki.

Takim właśnie wyjątkiem jest sytuacja, w której mniejsza część budynku znajduje się na działce sąsiadującej z działką, na której stoi jego większa część. Z uwagi na treść art. 151 Kodeksu cywilnego, w którym określone są skutki prawne przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, stwierdzić należy, że mniejsza część budynku posadowiona za granicą działki, na której posadowiona jest jego większa część należy do tej właśnie działki, a nie działki na której stoi (por. uchwała SN z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt III CZP 9/05, publ. OSNC 2006/3/44, Wokanda 2005/6/9, Biul.SN 2005/4/10, M.Prawn. 2006/13/716 i wyd. LEX oraz postanowienie SN z 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06, publ. LEX nr 272465).

Tym samym, przynależność do gruntu, w razie przekroczenia granic działki w czasie zabudowy, odnosić trzeba do budynku jako całości. Część Budynku (część parkingu podziemnego znajdująca się poza granicami Gruntu) znajdująca się na Nieruchomości Sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest Budynek. Ten zaś należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część, tj. działki o numerze ewidencyjnym 1.

W sensie ekonomicznym i prawnym to Sprzedający jest bowiem właścicielem tej części budynku, czemu nie sprzeciwia się fakt, że w świetle prawa cywilnego jego prawo może doznawać pewnych ograniczeń (np. konieczność ustanowienia odpowiedniej służebności w celu wykonywania prawa własności).

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy opisana Transakcja oraz Wynagrodzenia Dodatkowe nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, umowa sprzedaży zawarta przez Kupującego i Sprzedającego w ramach Transakcji oraz Wynagrodzenia Dodatkowe nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak stanowi art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie z kolei do art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Charakterystyczną cechą podatku od czynności cywilnoprawnych jest jednak to, że co do zasady obowiązuje on w przypadku tzw. obrotu nieprofesjonalnego, a zatem dokonywanego przez podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej lub też niewystępujące w charakterze przedsiębiorcy w konkretnych okolicznościach.

Konsekwencją takiego statusu tego podatku jest wprowadzenie przez ustawodawcę zasady określonej w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którą nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, co jednak nie dotyczy niniejszej sprawy, ponieważ przedmiotem Transakcji nie są lokale mieszkalne).

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 8c ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt. 47 ustawy o podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ponadto, w Państwa ocenie, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych Wynagrodzenia Dodatkowe, mając na uwadze, że zgodnie z Państwa stanowiskiem w zakresie odpowiedzi na pytanie 3 powyżej, nie powinny one stanowić części ceny sprzedaży lecz wynagrodzenia za dodatkowe świadczenie usług, które nie jest zawarte w katalogu czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z ostrożności Zainteresowani wskazują, że jako świadczenia przyszłe i niepewne, Dodatkowe Wynagrodzenia nie mogłyby również podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nawet w przypadku, gdyby w ocenie Organu Wynagrodzenia Dodatkowe stanowiły zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości dla potrzeb podatku od towarów i usług a sprzedaż ta podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Należy bowiem mieć na uwadze, że art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nakazuje przyjęcie jako podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wartości rynkowej przedmiotu na dzień dokonania czynności (umowy sprzedaży w ramach Transakcji).

W związku z tym, zgodnie z utrwalonym poglądem prezentowanym w wydawanych interpretacjach indywidualnych, wynagrodzenia takie jak earn-out, success fee itp. nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności:

- budynku o (…) kondygnacjach naziemnych oraz (…) kondygnacjach podziemnych, z czego część stanowi powierzchnię najmu, część powierzchnię magazynową oraz (…) miejsca parkingowe w parkingu podziemnym znajdującym się na trzech podziemnych kondygnacjach biurowca oraz

- budowli

określonymi jako Nieruchomość.

Kupujący nabędzie także pozostałe składniki Transakcji obejmujące m.in. aktywa stanowiące wyposażenie Budynku i rzeczy ruchomych, prawa z rękojmi i gwarancji, ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych i architektonicznych i innych projektów, prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac oraz prawa z licencji dotyczące urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.613.2024.4.MPU, Dyrektor Krajowej Informacji wskazał, że:

- planowana Transakcja będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy;

- planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług przy założeniu, że Sprzedający i Kupujący złożą do umowy sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług;

- Wynagrodzenia Dodatkowe będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w dniu wystąpienia zdarzenia powodującego powstanie uprawnienia Sprzedającego do danego Wynagrodzenia Dodatkowego jako wynagrodzenie za świadczenie usług.

W omawianej sprawie obowiązek podatkowy powstanie – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu Transakcji, określona na dzień dokonania czynności.

Niezależnie od powyższego, Wynagrodzenie Dodatkowe, które może zostać wypłacone ma charakter płatności przyszłej i warunkowej, nie będzie znane w momencie zawarcia umowy sprzedaży (a tym samym w momencie powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych). Wypłata Wynagrodzenia Dodatkowego nie prowadzi również do zmiany umowy − niezależnie od tego, czy zostanie one wypłacona i w jakiej wysokości.

Tym samym, w związku z wypłatą Wynagrodzenia Dodatkowego nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego i konsekwentnie kwota ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług gdyż – jak wskazali Państwo we wniosku – Strony umowy zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.613.2024.4.MPU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

R. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.