Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek (z 20 stycznia 2025 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 lutego 2025 r. (wpływ 25 lutego 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) 2024 r. nabyła Pani nieruchomość położoną w miejscowości (…) – akt notarialny został sporządzony w kancelarii notarialnej (…).

Chciała Pani skorzystać z ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma wspierać osoby kupujące pierwszą nieruchomość mieszkalną nabytą na rynku wtórym. W dniu podpisania aktu notarialnego okazało się, że na przedstawionym wypisie z rejestru gruntów (…) z (…) widnieje klasyfikacja trzech odrębnych budynków mieszkalnych, a to dyskwalifikuje Panią, według wiedzy notariusza, do skorzystania z ulgi podatkowej.

Nieruchomość została wzniesiona w latach 70-80-tych, gdzie sukcesywnie była rozbudowywana. Na dzisiaj nieruchomość stanowi jedną całość i składa się z czterech pokoi, dwóch łazienek oraz kuchni.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że na dzień podpisywania aktu przeniesienia własności w postaci aktu notarialnego (…) na gruncie o nr ewidencyjnym (…), znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny połączony z budynkami gospodarczymi – niemieszkalnymi.

Nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym w przybliżonej zabudowie szeregowej, w którym na dzień zakupu znajdowały się dwie łazienki, jedna kuchnia oraz (…) pokoje mieszkalne o powierzchni użytkowej około (…) m² oraz budynek niemieszkalny stanowiący część gospodarczą o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek mieszkalny przyklejony jest do budynku gospodarczego.

Na dzień zakupu istniał jeden budynek mieszkalny oraz jeden budynek gospodarczy. W deklaracji podatkowej klasyfikacja nieruchomości jest podzielona na budynek mieszkalny oraz budynki pozostałe.

Nie posiadała Pani żadnej własności nieruchomości. Zakup z (…) 2024 r. jest pierwszym zakupem.

Pytanie

Czy może Pani skorzystać z należącej się ulgi podatkowej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, klasyfikuje się Pani do skorzystania z ulgi podatkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z wniosku wynika, że (…) 2024 r. nabyła Pani nieruchomość, którą na dzień zakupu stanowił budynek mieszkalny jednorodzinny (w przybliżonej zabudowie szeregowej) połączony z budynkiem gospodarczym – niemieszkalnym. W deklaracji podatkowej klasyfikacja nieruchomości jest podzielona na budynek mieszkalny oraz budynki pozostałe. Na wypisie z rejestru gruntów widnieje klasyfikacja trzech odrębnych budynków mieszkalnych. Nie posiadała Pani wcześniej prawa własności do żadnej nieruchomości.

Ma Pani wątpliwości czy przysługiwało Pani prawo do zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Pani zdaniem, przysługuje Pani prawo do zwolnienia.

Stosownie do art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

-budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

-budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Stosownie do powyższych regulacji, budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.

Jak wskazuje Pani we wniosku, chociaż według ewidencji gruntów i budynków na działce znajdują się 3 budynki mieszkalne, to tylko jeden z nich de facto ma charakter mieszkalny i tylko jeden z nich umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W deklaracji podatkowej klasyfikacja nieruchomości jest podzielona na budynek mieszkalny oraz budynki pozostałe. Wskazała Pani, że w istocie nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym w przybliżonej zabudowie szeregowej, w którym na dzień zakupu znajdowały się dwie łazienki, jedna kuchnia oraz (…) pokoje mieszkalne o powierzchni użytkowej około (…) m² oraz budynek niemieszkalny stanowiący część gospodarczą o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek mieszkalny przyklejony jest do budynku gospodarczego.

Wobec tak przedstawionej sytuacji uznać należy, że nabyła Pani działkę zabudowaną tylko jednym domem mieszkalnym. Dom ten połączony jest z budynkiem gospodarczym, który nie pełni funkcji mieszkaniowej.

Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie wskazanego do interpretacji przepisu, tj. art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z budynkiem niespełniającym definicji budynku mieszkalnego, jeżeli stanowi on część składową tego gruntu. Takie funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z budynkiem niemieszkalnym, skutkuje zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek niemieszkalny.

Zatem, zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem (budynek niespełniający definicji budynku mieszkalnego), o ile stanowi on część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.

Skoro więc spełniła Pani pozostałe przesłanki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie posiadała Pani wcześniej żadnych praw własności do nieruchomości mieszkalnej bądź udziałów w takiej nieruchomości – to w opisanej we wniosku sytuacji miała Pani prawo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.