Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.

(…);

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na kompleksowej realizacji inwestycji na rynku nieruchomości, w szczególności polegającej na zarządzaniu procesem budowlanym, przygotowywaniu inwestycji, wynajmie powierzchni biurowych, zarządzaniu nieruchomościami oraz sprzedażą inwestycji. Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (podklasa PKD 41.20.Z). Ponadto przedmiotem pozostałej działalności są m.in. wynajem i dzierżawa (dział PKD 77).

W drodze umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej zawartej w formie aktu notarialnego (…) Sprzedający nabył:

1)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr (…) (dalej: Grunt) oraz

2)prawo własności budynków posadowionych na wyżej opisanej nieruchomości gruntowej, tj. sześciokondygnacyjnego budynku biurowego, trzykondygnacyjnego budynku oznaczanego jako „inny budynek niemieszkalny”, sześciokondygnacyjnego budynku biurowego oraz jednokondygnacyjnego budynku oznaczonego jako „inny budynek niemieszkalny” (dalej łącznie: Budynki) oraz

3)prawo własności budowli, tj. placu parkingowego oraz przyłącza wodociągowego (dalej łącznie: Budowle)

– które dalej będą łącznie zwane Nieruchomością.

Nieruchomość znajduje się w zespole budowlanym (…) wpisanego do rejestru zabytków decyzją z dnia (…).

Od momentu oddania do użytkowania Budynków i Budowli do dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednakże z uwagi na rezygnację ze zwolnienia z VAT dla dostawy Budynków i Budowli, sprzedaż nieruchomości na podstawie ww. umowy podlegała opodatkowaniu VAT, co zostało udokumentowane doręczoną Sprzedającemu fakturą. Sprzedającemu z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z tej faktury.

Przy nabyciu Nieruchomości Sprzedający otrzymał na piśmie zgodę na przeniesienie na Sprzedającego wszelkich praw przysługujących Sprzedającemu na podstawie decyzji (…) wydanej przez (…) o warunkach zabudowy. Ponadto na Sprzedającego przeszły m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu związanych z Nieruchomością, które zostały wskazane w załączniku do ww. umowy. Sprzedający został uprawniony do wszystkich zysków i przychodów z tych umów najmu za okres rozpoczynający się od dnia 1 czerwca 2017 r. włącznie.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający prowadził z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Budynków. Sprzedający zarówno kontynuował umowy najmu, które przeszły na Sprzedającego przy nabyciu nieruchomości, jak również zawierał nowe umowy najmu. Najem powierzchni Budynku podlega opodatkowaniu VAT, a Sprzedający wystawia na rzecz najemców faktury z tego tytułu z wykazanym VAT należnym.

Zarządzanie Nieruchomością zostało powierzone zewnętrznemu podmiotowi będącemu profesjonalnym zarządcą nieruchomości. Na mocy umowy o zarządzanie nieruchomością do obowiązków zarządcy należy m.in.: bieżące zarządzanie Nieruchomością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zarządzanie umowami najmu, bieżące kontakty z najemcami itp. Z tytułu umowy o zarządzanie nieruchomością Sprzedający zobowiązany jest do zapłaty comiesięcznego wynagrodzenia na rzecz zarządcy nieruchomości. Oprócz wynagrodzenia zarządcy nieruchomości Sprzedający ponosi również m.in. stałe koszty związane z dostawą mediów do Nieruchomości. Z tytułu tych wydatków Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawianych na jego rzecz faktur.

Oprócz prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Budynków, Sprzedający po nabyciu Nieruchomości prowadził również działania mające na celu przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję. Pierwotny plan zakładał realizację inwestycji hotelowej. W tym celu Sprzedający wnioskiem (…) wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla Nieruchomości na budynki hotelowe. (…) decyzją z dnia (…) ustalił nowe warunki zabudowy (dalej: Decyzja WZ). W oparciu o uzyskaną decyzję Sprzedający wystąpił w dniu (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy Nieruchomości. Decyzją z dnia (…) organ ten odmówił wydania pozwolenia na prace budowlane i umorzył postępowanie administracyjne. Pismem z dnia (…) Sprzedający wniósł odwołanie od decyzji konserwatora.

W międzyczasie, tj. w dniu (…) Wojewódzki Konserwator Zabytków wydał decyzję nr (…) o wpisie Budynków i terenu Gruntu do zabytków nieruchomych województwa (…). Pismem z dnia 12 stycznia 2024 r. Sprzedający wniósł odwołanie od tej decyzji do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, który po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia (…) uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W związku z planowaną inwestycją hotelową Sprzedający poniósł wydatki z tytułu przygotowania Nieruchomości pod inwestycję. Wydatki te obejmują w szczególności koszty: (1) opinii i ekspertyz technicznych, (2) badań geodezyjnych, (3) opracowania koncepcji architektonicznej, (4) prac odkrywkowych czy (5) opłat skarbowych i urzędowych.

Z uwagi na zmianę charakteru planowanej inwestycji z hotelowej na mieszkaniową pismem z dnia (…) Sprzedający wystąpił z kolejnym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla Nieruchomości, tym razem na budynki mieszkalne, na podstawie którego zostało wszczęte i prowadzone jest postępowanie o wydanie na rzecz Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy (dalej: Nowa Decyzja WZ). W tym samym dniu Sprzedający zawnioskował do (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o wydanie dla Nieruchomości zaleceń konserwatorskich, określających sposób korzystania z zabytku nieruchomego, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich oraz zakres dopuszczalnych zmian w tym zabytku.

W międzyczasie opisanych wyżej działań Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem przygotowanej pod inwestycję Nieruchomości lub partnerów biznesowych do realizacji na Nieruchomości wspólnej inwestycji. Skutkiem tych poszukiwań było zawarcie (…) umowy inwestycyjnej (dalej: Umowa X) między C spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: C) a Grupa D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytowo-akcyjna z siedzibą w (…) (dalej: Grupa D) przy udziale Sprzedającego. Grupa D jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych jako komandytariusz posiadający bezpośrednio prawo do udziału w zyskach i stratach Sprzedającego.

Na mocy Umowy X Grupa D oraz C zobowiązały się – pod warunkiem ziszczenia się przesłanek i na zasadach określonych w Umowie X – m.in. do doprowadzenia do osiągnięcia przez Strony po 50% udziałów w B spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Kupujący). Ponadto w Umowie X postanowiono, iż Grupa D oraz C spowodują, że Kupujący zawrze ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, mocą której strony umowy przedwstępnej zobowiążą się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W wykonaniu ww. postanowień Umowy X w dniu 3 grudnia 2024 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym (dalej łącznie: Wnioskodawcy) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna). Zgodnie Umową Przedwstępną, o ile spełnią się przewidziane w Umowie Przedwstępnej warunki, Wnioskodawcy zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona), mocą której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego – w stanie opisanym i pod warunkami opisanymi w Umowie Przedwstępnej – Nieruchomość za wskazaną w Umowie Przedwstępnej cenę (dalej: Cena Sprzedaży).

Wydanie Nieruchomości Kupującemu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, natomiast Cena Sprzedaży zostanie zapłacona Sprzedającemu nie później niż następnego dnia roboczego po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Od momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie umowy najmu lub inne wiążące Sprzedającego podobne umowy uprawniające osobę trzecią do używania Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego w sposób zapewniający opróżnienie Nieruchomości z najemców i innych osób oraz rzeczy reprezentujących prawa najemców nie później niż w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Korzyści i ciężary wynikające z Nieruchomości przejdą na Kupującego z dniem wydania Nieruchomości Kupującemu przez Sprzedającego. Wraz z wydaniem Nieruchomości Sprzedający wyda Kupującemu całość dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości będącej w jego posiadaniu lub pod jego kontrolą, w tym kopie/oryginały dokumentów, klucze i karty dostępu, a także wszystkie inne środki dostępu do Nieruchomości będące w jego posiadaniu lub pod jego kontrolą, z zastrzeżeniem praw osób trzecich wynikających z umów najmu.

Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie współpracować z Kupującym i dokona wszelkich wymaganych czynności, złoży wymagane oświadczenia lub dokona innych wymaganych działań w celu przeniesienia na Kupującego Decyzji WZ i Nowej Decyzji WZ. Zgody Sprzedającego na przeniesienie Decyzji WZ i Nowej Decyzji na Kupującego zostaną przekazane Kupującemu w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Wynagrodzenie za wyrażenie tych zgód zawarte jest w Cenie Sprzedaży.

Sprzedający zobowiązał się także w terminie 10 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej wypowiedzieć (lub zawrzeć stosowne porozumienia o rozwiązaniu) wszelkie umowy na dostawę mediów i świadczenia usług dotyczących Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się współpracować z Kupującym przy zawarciu przez Kupującego nowych umów dotyczących świadczenia usług i dostarczania mediów w sposób umożliwiający ciągłość dostaw mediów i koniecznych dla Nieruchomości usług.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Wnioskodawcy ustalili m.in. szczegółowe zasady rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste, czynszu należnego z tytułu umów najmu oraz kosztów usług dostarczonych do Nieruchomości.

W wyniku zawarcia ww. umów na Kupującego nie przejdą:

1)umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

2)umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania,

3)umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

4)środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

5)należności handlowe Sprzedającego,

6)tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

7)księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością),

8)firma Sprzedającego,

9)know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,

10)umowy o pracę zawarte przez Sprzedającego z pracownikami ani zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy.

Nieruchomość formalnie nie stanowi i na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie będzie stanowić organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została i nie zostanie utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadził osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości. Również po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego formalnie nie będzie ona stanowiła organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z opodatkowania VAT. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Budynki i Budowle nie były i nie będą podlegały ulepszeniom, z tytułu których wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, która będzie polegała na realizacji na Nieruchomości wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej spełniającej minimalne parametry przyjęte przez Grupę D oraz C i możliwej do zrealizowania na podstawie Nowej Decyzji WZ. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Kupujący będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a Nieruchomość nie będzie przez niego wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Sprzedający oraz Kupujący na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Jednocześnie Sprzedający i Kupujący nie będą członkami jakiejkolwiek grupy VAT.

Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu PCC. Zgodnie pkt 1 lit. a) tego przepisu opodatkowaniu PCC podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

W ustawie o PCC przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania tym podatkiem.

W myśl art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W kontekście opisanego zdarzenia przyszłego warto zauważyć, że – jak wykazano powyżej – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jednocześnie przedmiotem Umowy Przyrzeczonej nie będzie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Z tego względu sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b)innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

a)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr (…) (dalej: Grunt) oraz

b)prawo własności budynków posadowionych na wyżej opisanej nieruchomości gruntowej, tj. sześciokondygnacyjnego budynku biurowego, trzykondygnacyjnego budynku oznaczanego jako „inny budynek niemieszkalny”, sześciokondygnacyjnego budynku biurowego oraz jednokondygnacyjnego budynku oznaczonego jako „inny budynek niemieszkalny” (dalej łącznie: Budynki) oraz

c)prawo własności budowli, tj. placu parkingowego oraz przyłącza wodociągowego (dalej łącznie: Budowle)

(dalej: Nieruchomość). Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 marca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.60.2025.1.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że:

„(…) w rozpatrywanej sprawie przeznaczona do sprzedaży Nieruchomość, którą nabędzie Kupujący w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym w zaistniałej sytuacji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej nie będzie więc wyłączona z opodatkowania VAT. Będzie ona stanowić po stronie Sprzedającego – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

(…) w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na złożone przez Wnioskodawców oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 19 marca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.60.2025.1.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.