Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości.
Opis zdarzenia przyszłego
(…) 2021 r. wraz z żoną zakupił Pan mieszkanie. Po pewnym czasie wyszły na jaw wady prawne i budowlane, w związku z którymi Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał przywrócić stan faktyczny sprzed zdarzenia, co wiązało się z koniecznością przebudowy lokalu mieszkalnego, którymi właścicielami był Pan i Pana żona, co stanowiło wadę istotną i skutkowało odstąpieniem od umowy sprzedaży z dniem (…) 2023 r. W załączniku przesłał Pan wypis aktu notarialnego, gdzie sprawa opisana jest bardzo szczegółowo. Razem z żoną są Państwo właśnie na etapie kupna nowego mieszkania.Pytanie
Czy w związku z zakupem nowego mieszkania (Państwa pierwszego), mogą Państwo być zwolnieni z tego podatku, jako że de facto będzie to Państwa pierwsze mieszkanie?
Stanowisko w sprawie
Po konsultacji prawnej z adwokatem Panią (…), Pana stanowisko jest takie, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości ma skutek wsteczny i w świetle prawa nigdy z żoną nie byli Państwo właścicielami nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W przypadku gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku według stawki określonej w art. 7a ust. 1, są wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w tym przepisie.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b)innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność (w udziałach), to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podatek, z zastrzeżeniem ust. 2, podlega zwrotowi, jeżeli uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna).
W myśl natomiast art. 568 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 poz. 1061 ze zm.):
W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (…) 2021 r. wraz z żoną zakupił Pan mieszkanie. Po pewnym czasie wyszły na jaw wady prawne i budowlane, w związku z którymi Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał przywrócić stan faktyczny sprzed zdarzenia, co wiązało się z koniecznością przebudowy lokalu mieszkalnego, którymi właścicielami był Pan i Pana żona, co stanowiło wadę istotną i skutkowało odstąpieniem od umowy sprzedaży z dniem (…) 2023 r. Razem z żoną są Państwo właśnie na etapie kupna nowego mieszkania.
Ma Pan wątpliwości czy mogą Państwo być zwolnieni z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nowego mieszkania.
Należy zauważyć, że warunkiem do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – gdy lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność – jest to, żeby Pan oraz Pana żona nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z wniosku wynika, że (…) 2021 r. zakupił Pan wraz z żoną mieszkanie. Właścicielami mieszkania byli Państwo prawie przez 2 lata. Odstąpienie od umowy sprzedaży nastąpiło z dniem (…) 2023 r.
W stanowisku w sprawie wskazał Pan, że Pana zdaniem odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości ma skutek wsteczny i w świetle prawa nigdy z żoną nie byli Państwo właścicielami nieruchomości.
W treści opisu sprawy jak i w stanowisku nie wskazał Pan co prawda na przepis prawa, który byłby podstawą powyższego stwierdzenia, jednak w punkcie 57 wniosku wskazał Pan podstawę prawną wniosku, cyt.: „A także odstąpienie od umowy sprzedaży na podstawie art. 568 § 3 kodeksu cywilnego”, który mówi o odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Odstąpienie od umowy z tytułu rękojmi (art. 568 Kodeksu cywilnego) poprzez sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność na poprzedniego właściciela wskutek zgodnych oświadczeń wszystkich stron czynności nie jest okolicznością, która mogłaby uzasadniać uznanie, że poprzednia umowa nie była zawarta i uchylone zostały skutki prawne wyrażonej w niej woli stron. Oświadczenie to wywiera zatem skutki z datą jego zawarcia, czyli z datą sporządzenia aktu (tutaj (…) 2023 r.).
Wobec powyższego należy stwierdzić, że wraz z żoną posiadał Pan prawo własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego od dnia jego nabycia, tj. (…) 2021 r. do dnia odstąpienia od umowy sprzedaży na podstawie art. 568 § 3 Kodeksu cywilnego, tj. (…) 2023 r. z powodu wady sprzedanego lokalu.
Tym samym nie można uznać, że Pan i Pana żona nie posiadali wcześniej żadnej nieruchomości mieszkalnej/nie byli jej właścicielami. A to oznacza, że nie spełni Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu kolejnego mieszkania, ponieważ nie będzie to dla Pana nabycie pierwszego mieszkania. W analizowanej sprawie nie ma znaczenia to, że odstąpiono od umowy sprzedaży, zawartej (…) 2021 r. Wskazany powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wskazuje, jakie mają być spełnione warunki do zastosowania zwolnienia. W omawianej sytuacji nie będzie spełniona przesłanka dotycząca nieposiadania przez kupujących żadnych z praw czy udziałów w tych prawach, ściśle w przepisie określonych, a więc, że każdy z kupujących nie może być właścicielem m.in. lokalu mieszkalnego, za wyjątkiem nabycia udziału nieprzekraczającego 50% na podstawie dziedziczenia.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotowa interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie dla Pana. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Nie rozstrzyga ona zatem o skutkach podatkowych zakupu lokalu mieszkalnego przez Pana żonę. Stosownie do powyższego, jeżeli Pana żona chciałaby również otrzymać interpretację indywidualną, to powinna złożyć odrębny wniosek i uiścić wymaganą opłatę.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.