Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 lutego 2025 r. oraz w piśmie z 7 i 12 marca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o.  (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

     Y. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

3.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania

Pani A. B. (Notariusz)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych.

X. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest (…). Podmiot ten jest spółką (…) w rozumieniu art.(…) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż (…).

Y. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący) również jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach.

Sprzedający i Kupujący (dalej łącznie: Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

A. B. (dalej: Zainteresowana 3) jest notariuszem, który sporządzać będzie akt notarialny sprzedaży nieruchomości.

2. Przedmiot Transakcji.

Planowana Transakcja dotyczy prawa użytkowania wieczystego jednej nieruchomości gruntowej położonej w C., obręb ewidencyjny (…), w województwie (…) o łącznym obszarze około (…) ha, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym D., dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Na nieruchomości gruntowej obecnie znajdują się:

1)budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej.

Budynek jest sklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, klasa (…) wg PKOB. Klasyfikacja Infrastruktury Towarzyszącej wg PKOB, dokonana zgodnie ze stanem wiedzy Sprzedającego.

Nieruchomość gruntowa oraz posadowiony na tym gruncie budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

3. Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności Sprzedającego.

Nieruchomość gruntowa została nabyta przez Sprzedającego jako nieruchomość niezabudowana (…) 2010 r. na mocy aktu notarialnego (…).

Transakcja nabycia nieruchomości gruntowej przez Sprzedającego podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i została udokumentowana fakturą VAT. Sprzedający po nabyciu nieruchomości był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej zakup od poprzedniego właściciela oraz do zwrotu nadwyżki podatku.

Na ww. nieruchomości gruntowej obecnie znajdują się zabudowania, tj. budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej, które zostały oddane do użytku Decyzją (…) w (…) z (…) 2013 r. Poniesione nakłady inwestycyjne na budowę ww. budynków były objęte podatkiem od towarów i usług i podatek ten został odliczony przez Sprzedającego.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem od towarów i usług usług najmu oferowanych na rzecz Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług lub wyłączonej z opodatkowania tym podatkiem.

Nieruchomość nie jest wynajmowana przez Sprzedającego innym podmiotom niż Kupujący. Kupujący z kolei podnajmuje część nieruchomości na rzecz innego podmiotu powiązanego (dalej: Najemca). Sprzedający nie uczestniczy zatem w tej umowie, a jedynie przekazał zgodę na zawarcie umowy podnajmu przez Kupującego.

Nieruchomość została zaewidencjonowana przez Sprzedającego jako środek trwały.

Istnieje możliwość przypisania przychodów i kosztów księgowych do Nieruchomości, w tym także należności i zobowiązań księgowych. Wynika to z tego, iż wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności operacyjnej Sprzedającego. Wynik na działalności dotyczy zatem wyłącznie tego wynajmu. Sprzedający nie poniósł (i w okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości a datą planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków, które na datę planowanej Transakcji będą równe lub przekroczą 30% wartości początkowej takiego Budynku.

W związku jednak z tym, iż Nieruchomość jest wynajmowana przez Kupującego to podmiot ten ponosi nakłady inwestycyjne klasyfikowane jako inwestycje w obcy środek trwały. Kupujący również nie poniósł i nie poniesie do momentu planowanej Transakcji wydatków na ulepszenie, które przekroczą 30% wartości początkowej takiego Budynku.

Na Nieruchomości ustanowiona jest hipoteka.

Nie ma planów likwidacji X. Sp. z o.o. po zrealizowaniu przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości. X. Sp. z o.o. zamierza kontynuować swoją działalność, aczkolwiek ze zmienionym profilem działalności. W przyszłości będzie ona wykorzystywana do ewentualnych nowych projektów w Polsce, jeśli grupa kapitałowa, do której należy będzie tego wymagała.

4. Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1)prawa użytkowania wieczystego Grunt oraz

2)prawa własności Budynków i Budowli, które wchodzą w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

Wszystkie bieżące umowy dotyczące eksploatacji Nieruchomości są zawierane bezpośrednio przez Kupującego, w tym także te dotyczące przeglądów budowlanych, przeglądów gaśnic i hydrantów oraz związane z utrzymaniem wind. W ramach Transakcji zostaną wydane Kupującemu standardowe dokumenty związane z Nieruchomością (w tym m.in. dokumentacja projektowa czy architektoniczna).

Poza Nieruchomością oraz ww. umowami przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. A zatem przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego nie będą w szczególności:

a)prawa i obowiązki z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego;

b)należności oraz zobowiązania pieniężne;

c)koncesje, licencje, zezwolenia;

d)know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego;

e)oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (firma Sprzedającego);

f)księgi rachunkowe Sprzedającego, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (z wyłączeniem dokumentacji dotyczących Nieruchomości);

g)środki pieniężne Sprzedającego, czy umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

h)prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników i nie planuje ich zatrudniać do dnia Transakcji, w związku z czym nabycie praw do Nieruchomości nie spowoduje, że Kupujący stanie się z mocy prawa stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy

Jednocześnie Zainteresowani zauważają, że przejęte przez Kupującego dokumenty związane z Nieruchomością nie stanowią know-how Sprzedającego, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do jej prawidłowego funkcjonowania.

5. Działalność Kupującego po Transakcji.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza dalej prowadzić dotychczasową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej, która obecnie odbywa się w wynajmowanej od Sprzedającego Nieruchomości. Kupujący planuje także kontynuować podnajem części nieruchomości na rzecz Najemcy.

W piśmie uzupełniającym z 18 lutego 2025 r. wskazali Państwo, jak niżej.

1.Oprócz wskazanego we wniosku budynku handlowo-magazynowego z zapleczem socjalnym na przedmiotowej działce, zgodnie Państwa wstępną weryfikacją, znajduje się tylko infrastruktura towarzysząca, tj. inne obiekty/budowle, które służą wskazanej we wniosku nieruchomości jako całości, a mianowicie:

a)pylon reklamowy,

b)stacja transformatorowa,

c)wiata na wózki,

d)ogrodzenie,

e)maszty reklamowe,

f)oświetlenie,

g)szlaban,

h)podłączenie gazu,

i)jednostka zewnętrzna do klimatyzacji,

j)przepompownia,

k)złącze kablowe średniego napięcia – rozdzielnia oświetlania zewnętrznego,

l)linie energetyczne.

Na przedmiotowej nieruchomości brak jest natomiast innych niż budynek handlowo-magazynowy z zapleczem socjalnym i częścią infrastruktury towarzyszącej budynków.

2.Wszystkie wymienione w pkt 1 budowle służą zapewnieniu odpowiedniej funkcjonalności przez budynek handlowo-magazynowy. Częścią składową tegoż budynku jest jednak, Państwa zdaniem, jedynie jednostka zewnętrzna do klimatyzacji.

3.Własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, tj. (…) S.A jest: (1) złącze kablowe oraz (2) linie energetyczne. W księdze wieczystej została ustanowiona bowiem służebność przesyłu polegająca na (1) prawie wybudowania złącza kablowego usytuowanego na terenie działki jako obiektu przełączanego oraz (2) wybudowaniu linii dla zasilania złącza.

Pozostałe budowle są natomiast własnością Sprzedającego.

4.Wszystkie budowle wymienione w pkt 1 znajdujące się na działce, będące własnością Sprzedającego, stanowią przedmiot transakcji. Wszystkie one służą bowiem budynkowi handlowo-magazynowemu, który jest przedmiotem transakcji.

Wyjaśnili Państwo, że w związku z istotnymi zmianami przepisów dotyczących podatku od nieruchomości, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., a zwłaszcza nową definicją budowli, prowadzone są obecnie przez Spółkę przy współpracy z rzeczoznawcą majątkowym szczegółowe prace analityczne w celu prawidłowej klasyfikacji poszczególnych obiektów na nieruchomości jako budowli. Wynik takiej analiza jest niezbędny, aby dostosować się do zmienionych regulacji i uniknąć ewentualnych błędów interpretacyjnych.

Wskazali Państwo, że na tym etapie wstępne ustalenia wskazują, że za budowle w rozumieniu znowelizowanej z dniem 1 stycznia 2025 r. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mogą być uznane pozycje wymienione w pkt 1. Podkreślili Państwo, że jest to analiza wstępna i wymaga ostatecznej weryfikacji.

W piśmie uzupełniającym z 12 marca 2025 r. doprecyzowali Państwo kwalifikację wszystkich naniesień znajdujących się na działce objętej użytkowaniem wieczystym na gruncie prawa budowlanego. Wymienili Państwo ponownie obiekty będące budowlami, które służą wskazanej we wniosku nieruchomości (wskazane już w poprzednim uzupełnieniu – pkt 1).

Wyjaśnili Państwo, że wskazane powyżej elementy stanowią istotną część infrastruktury nieruchomości i mają kluczowe znaczenie dla jej funkcjonalności. Każdy z wymienionych obiektów pełni określoną rolę w kontekście użytkowania przedmiotowej działki jako całości oraz zapewnienia jej odpowiedniego standardu użytkowania.

Podkreślili Państwo, że zgodnie z Państwa najlepszą wiedzą, przedmiotowe obiekty zasadniczo spełniają definicję budowli lub urządzeń budowlanych także w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane. Obiekty te, zgodnie z tą wiedzą powinny zostać sklasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w następujący sposób:

W pozostałym zakresie treść uzupełnień dotyczy podatku od towarów i usług, a więc ich pozostała treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1, pytania 2 oraz pytania 3 za prawidłowe (stanowisko Zainteresowanych stanowi, że sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP na potrzeby ustawy o podatku o podatku od towarów i usług; sprzedaż ta będzie zatem podlegała pod opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w przypadku złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania tym podatkiem dostawy Nieruchomości), to przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała pod podatek od czynności cywilnoprawnych a zatem Notariusz nie będzie miał obowiązku pobrania i zapłacenia tegoż podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1, pytania 2 oraz pytania 3 (w zakresie podatku od towarów i usług) za prawidłowe w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a zatem Notariusz nie będzie zobowiązany pobrać i odprowadzić podatku od czynności cywilnoprawnych do urzędu skarbowego.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Z powyższego wynika zatem, iż w zakresie, w jakim transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia z tego podatku, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zarówno po stronie kupującego jak i sprzedającego. Mimo że, co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, to zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Biorąc pod uwagę fakt, że Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie będzie w konsekwencji podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym, że przedmiotowa Transakcja nie będzie objęta opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie powstanie obowiązek podatkowy w tym zakresie. W rezultacie Notariusz sporządzający akt notarialny sprzedaży Nieruchomości i pełniący co do zasady funkcję płatnika, nie będzie zobowiązany do pobrania oraz odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanej Transakcji.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 10 ust. 2-3 ww. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Jak wynika z ww. przepisów, w prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego).

Odrębna własność budynków i innych urządzeń (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste; budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Zbywca) planuje sprzedaż na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Nabywcy) prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa odrębnej własności budynku i budowli posadowionych na ww. gruncie (łącznie Nieruchomość). Spośród budowli wymienionych przez Państwa, złącze kablowe i linie energetyczne są własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego i w związku z tym nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji. Jednostka zewnętrzna do klimatyzacji nie stanowi odrębnej budowli a część składową budynku handlowo-magazynowego.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.7.2025.4.EP w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż opisanej Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- transakcja dostawy Nieruchomości (budynku wraz infrastrukturą towarzyszącą oraz przynależnego do nich prawa wieczystego gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

- w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Skoro – co wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż Strony umowy sprzedaży (Sprzedający i Kupujący) zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie więc ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Taki obowiązek nie wystąpi także po stronie Sprzedającego, niezależnie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub jego brakiem. Obowiązek ten ciąży bowiem (o ile wystąpi) na Kupującym. Sprzedający nie jest – zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Notariusz z tytułu ww. Transakcji nie będzie zobowiązany do pobrania i odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych do urzędu skarbowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.7.2025.4.EP.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.