Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
14 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu (…) 2022 roku, zgodnie z aktem notarialnym rep. A Nr (…), zakupiła Pani od (…) udział (…) w zabudowanej nieruchomości przy ulicy (…) w W., objętej księgą wieczystą nr (…).
Zgodnie z aktem notarialnym przysługiwał Pani udział we współwłasności nieruchomości oraz prawo do korzystania na zasadzie wyłączności z dotychczas niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego.
Po zakupie okazało się, że deweloper ukrył fakt iż w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (ul. …) rozpoczęło się postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.
Podczas kontroli, (…) 2022 roku, Inspektorat stwierdził, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny z (…) lokalami, które nie zostały wyodrębnione.
Budynek znajduje się na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Zgodnie z zawiadomieniem, deweloper wykonał roboty budowlane polegające na rozbudowie budynku gospodarczego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zmienił układ wszystkich ścian działowych, wstawił dodatkowe okna, zmienił konstrukcję dachu, nadbudował dodatkowe piętro. Na powyższe prace deweloper nie posiadał stosownej zgody, co zataił przed Panią podczas zakupu nieruchomości.
Obecnie budynek uznawany jest przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego za samowolę budowlaną. Organ nie wydał zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych oraz pozwolenia na użytkowanie. Pomimo iż budynek znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej to nie jest budynkiem jednorodzinnym. W budynku znajdują się (…) lokale, każdy z osobną kuchnią, łazienką i co najmniej jednym pokojem.
Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Zgodnie z powyższym, nie jest możliwe wydzielenie jedynie 2 lokali, ponieważ współwłaścicielami budynku są (…) obce dla siebie osoby. Ponadto w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie i nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
W dniu (…) 2024 roku, zgodnie z aktem notarialnym rep. A Nr (…) sprzedała Pani udział w opisanej nieruchomości, z zastrzeżeniem o toczącym się postępowaniu samowoli budowlanej. W dniu sprzedaży status budynku nie uległ zmianie, nie wydano zgody na użytkowanie, zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych, nie wyodrębniono lokali mieszkalnych, nie zakończono postępowania w sprawie samowolnej rozbudowy i zmiany przeznaczenia budynku.
W dniu (…) 2025 roku, zgodnie z aktem notarialnym rep A (…), podpisała Pani umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, znajdującą się przy ul. (…) w P., opisanego w księdze wieczystej (…). Umowa sprzedaży zostanie podpisana do (…) 2025 roku.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie to Pani pierwszy zakup wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Poza przestawioną sytuacją nie posiada i nie posiadała Pani własności żadnej nieruchomości, w tym prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Uważa Pani, że ulga podatkowa od zaplanowanego przez Panią zakupu mieszkania, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Pani przysługuje, jednak ze względu na zawiły charakter sprawy wnosi Pani o indywidualną interpretację podatkową.
Pytanie
Czy zgodnie z powyższym opisem, Pani sytuacja pozwala na zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych od planowanego zakupu mieszkania, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, przysługuje Pani ulga podatkowa od zaplanowanego przez Panią zakupu mieszkania, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z przedstawionym opisem stanu faktycznego nie jest i nie była Pani w posiadaniu nieruchomości opisanej w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zakupiona przez Panią (…) 2022 roku, a następnie sprzedana (…) 2024 roku nieruchomość, objęta księgą wieczystą nr. (…):
- nie jest lokalem mieszkalnym z wyodrębnioną własnością; wyodrębnienie własności nie jest możliwe przed zakończeniem toczącego się postępowania przed Inspektoratem Nadzoru Budowlanego;
- nie jest lokalem spółdzielczym własnościowym z prawem do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
- nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, pomimo znajdowania się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.
W budynku znajdują się (…) lokale, natomiast zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, w budynku jednorodzinnym można wydzielić nie więcej niż 2 lokale mieszkalne. Ponadto, dla budynku nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie i nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z wniosku wynika, że (…) 2022 roku zakupiła Pani udział w zabudowanej nieruchomości. Po zakupie okazało się, że deweloper ukrył fakt, iż w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego rozpoczęło się postępowanie w sprawie samowoli budowlanej. Podczas kontroli, (…) 2022 roku, Inspektorat stwierdził, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny z (…) lokalami, które nie zostały wyodrębnione. Zgodnie z zawiadomieniem deweloper wykonał roboty budowlane polegające na rozbudowie budynku gospodarczego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zmienił układ wszystkich ścian działowych, wstawił dodatkowe okna, zmienił konstrukcję dachu, nadbudował dodatkowe piętro. Na powyższe prace deweloper nie posiadał stosownej zgody, co zataił przed Panią podczas zakupu nieruchomości. Budynek uznawany jest przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego za samowolę budowlaną. Organ nie wydał zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych oraz pozwolenia na użytkowanie. Pomimo iż budynek znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, o przeznaczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, to nie jest budynkiem jednorodzinnym. W momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie i nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. (…) 2024 roku, sprzedała Pani udział w opisanej nieruchomości z zastrzeżeniem o toczącym się postępowaniu samowoli budowlanej. W dniu sprzedaży status budynku nie uległ zmianie, nie wydano zgody na użytkowanie, zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych, nie wyodrębniono lokali mieszkalnych, nie zakończono postępowania w sprawie samowolnej rozbudowy i zmiany przeznaczenia budynku. W dniu (…) 2025 roku podpisała Pani umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Umowa sprzedaży zostanie podpisana do (…) 2025 roku. Poza udziałem w ww. nieruchomości, nie posiada i nie posiadała Pani własności żadnej nieruchomości, w tym prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Ma Pani wątpliwości czy będzie Pani przysługiwało zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.
Pani zdaniem, przysługuje Pani ulga podatkowa od zaplanowanego zakupu mieszkania.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Należy więc ustalić czy w okresie posiadania przez Panią zakupionego (…) 2022 r. udziału w nieruchomości, nieruchomość ta nie służyła lub nie mogła służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Jak wynika z art. 48 ustawy Prawo budowlane :
Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:
1)bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2)bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Z powyższego wynika, że w przypadku obiektu wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia lub decyzji o pozwoleniu na budowę, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Samowola budowlana jest zdarzeniem prawnym o charakterze ciągłym. Powstaje w chwili rozpoczęcia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez uprzedniego dokonania zgłoszenia. Trwa od momentu jej powstania, aż do chwili likwidacji skutków samowoli.
Przez okres posiadania przez Panią udziału w przedmiotowej nieruchomości, nie wydano zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych lub pozwolenia na użytkowanie. Z wniosku nie wynika także, aby w ww. okresie czasu zakończono proces legalizacji przedmiotowej samowoli budowlanej.
Jeżeli zatem, nabyła Pani udział w zabudowanej nieruchomości, w stosunku do której na dzień nabycia oraz przez cały okres jej posiadania nie zostało wydane pozwolenie na jej użytkowanie ani też nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to nie mogła ona służyć zaspokojeniu Pani potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że nie spełniała ona definicji budynku mieszkalnego w świetle ustawy Prawo budowlane, tj. takiego o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z wniosku wynika, że oprócz opisanego wyżej udziału, nie posiadała i nie posiada Pani innej nieruchomości, o której mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli więc nie posiadała ani nie posiada Pani również udziału w prawie do takich nieruchomości (chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia) to uznać należy że spełnia Pani przesłanki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem przy zakupie nowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) będzie miała Pani prawo skorzystać z ww. zwolnienia.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.