Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Udziału w Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.

(…);

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani I. M. D.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – (…) Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć udział wynoszący (…) części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), z obrębu (…), o obszarze 0,2989 ha położoną w województwie (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”). Natomiast udział w wysokości (…) części we współwłasności Nieruchomości zwany będzie dalej jako: („Udział w Nieruchomości”).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…),

zatwierdzonego uchwałą (…) Rady Miasta (…) z dnia 24 września (…) r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym (…) (…) (dalej: ,,Plan Miejscowy”). Według Planu Miejscowego, Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem F11MW/U – zabudowa wielorodzinna z usługami.

Zgodnie z aktualnym stanem wynikającym z ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość, tj. działka ewidencyjna nr (…) położona jest w województwie (…), w powiecie (…) w jednostce ewidencyjnej: (…), zawiera obszar 0,2989 ha i według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolem ,,R”.

W księdze wieczystej jako współwłaściciele ujawnieni są:

-I. M. D., córka S. i W., PESEL: (…), w udziale wynoszącym (…) części (numer udziału w prawie 1);

-B. H. W., córka J. i S., PESEL: (…), w udziale wynoszącym (…) części (numer udziału w prawie 3);

-W. A. P., syn M. i S., PESEL: (…), w udziale wynoszącym (…) części (numer udziału w prawie 4).

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…).

Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 2569, ze zm.), ponieważ w Planie Miejscowym przeznaczona jest na cele nierolne.

Nieruchomość oraz należący do niej Udział w Nieruchomości nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami, prawami, roszczeniami, ani innymi ograniczeniami w jej rozporządzaniu, w tym ustawowym lub umownym prawem pierwokupu; nie istnieją żadne przeszkody do jej zbycia na rzecz Spółki.

W dniu 31 maja 2023 r. Spółka zawarła z Panią I. M. D. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedająca”) umowę przedwstępną sprzedaży Udziału w Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”). Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy w momencie sprzedaży stanowić będzie nieruchomość niezabudowaną.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, wjazdem od ul. (…) oraz naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1)uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzonego w nieprzekraczalnym terminie dwóch miesięcy od uzyskania zgody Sądu na zbycie udziału Pani B. H. W. w Nieruchomości na rzecz Spółki;

2)uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej, konieczne dla realizacji Inwestycji;

3)nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności całości albo części działki sąsiedniej numer (…) z obrębu (…);

4)uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji wraz z infrastrukturą techniczną (tj. sieciami/przyłączami wodno-kanalizacyjnymi cieplnymi, gazowymi oraz elektrycznymi) oraz zjazdem z ulicy (…).

Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie. W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Wnioskodawcy prawa do dysponowania przysługującym jej Udziałem w Nieruchomości na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 682) na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych niezbędnych, warunków technicznych i uzgodnień upoważnia Wnioskodawcę do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót budowlanych w celu realizacji Inwestycji, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Sprzedająca:

i.zgodziła się i umożliwi Spółce przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii.zezwoliła na wejście na teren Nieruchomości, w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii.zobowiązuje się przedstawić zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn od nabycia odpowiednich części Udziału we współwłasności Nieruchomości przez zasiedzenie oraz do nabycia spadku po zmarłej W. W. oraz po zmarłej K. Z. W.

Sprzedająca wyraziła również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedająca udzieliła pracownikowi Spółki pełnomocnictwa do reprezentowania w toku postepowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza:

1)w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.;

2)w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

3)w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

4)w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r.;

5)w postępowaniach, dotyczących wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości;

6)w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości;

7)w postępowaniach o wyłączenie terenu Nieruchomości z produkcji rolnej;

8)w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocnika do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Spółki przed gestorami mediów w związku z Inwestycją na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Ponadto, na podstawie oświadczenia Sprzedająca wyraziła zgodę, aby Wnioskodawca:

a)wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

-warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę,

-opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,

-wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu ww. decyzji lub warunków;

b)wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. udostępniła Nieruchomość Spółce do posiadania, ponadto potwierdziła, że wyraziła zgodę, aby Spółką usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy na swój koszt;

c)wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości i na zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych potwierdziła, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości;

d)w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

e)podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

f)występował przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowanie);

g)podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

W oświadczeniu Sprzedająca potwierdziła również, że na podstawie Umowy Spółka uzyskała prawa do dysponowania przysługującym Sprzedającej Udziałem w Nieruchomości na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji oraz w celu jej realizacji.

Na podstawie udzielonych przez Sprzedającą pełnomocnictw i wyrażonych zgód, w odniesieniu do Nieruchomości Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o:

-uzyskanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów;

-wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej;

-o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci.

Sprzedająca nabyła Udział w Nieruchomości w następujący sposób:

-udział w wysokości (…) części we współwłasności Nieruchomości nabyła z dniem 1 stycznia 1985 r. przez zasiedzenie, co potwierdza odpis prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z 28 lipca 2020 r., sygn. akt (…), z treści którego wynika, ze z dniem 1 stycznia 1985 r. Sprzedająca w 1/3 części, K. W. w 1/3 części, B. W. w 1/6 części oraz E. Z. w 1/6 części nabyły przez zasiedzenie udziały we własności udziału (…) w Nieruchomości stanowiącej niegdyś (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…), w części stanowiącej działkę nr (…) z obrębu (…) o powierzchni 2989 m² z tym, że Sprzedająca, K. W., B. W. oraz E. Z. są właścicielami ww. działki w całości, gdyż udział (…) w tej nieruchomości (…) został nabyty na własność przez W. W. na mocy aktu notarialnego z 10 lipca 1957 r. sporządzonego przez notariusza (…) za Repertorium (…), a w następstwie (spadkobrania po W. W.) przysługują w tym udziale udziały: Sprzedająca w 1/3 części, K. W. w 1/3 części, B. W. części oraz E. Z. w 1/6 części, w dniu 1 stycznia 1985 r. Sprzedająca była wdową;

-udział w wysokości (…) części we współwłasności Nieruchomości nabyła do majątku osobistego na podstawie dziedziczenia ustawowego po matce W. W., córce

P. i M. zmarłej 2 września 1967 r. w W., które to dziedziczenie potwierdza prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego (…) z 11 lipca 2014 r., sygn. akt (…);

-udział w wysokości (…) części we współwłasności Nieruchomości nabyła będąc wdową, na podstawie dziedziczenia ustawowego po siostrze K. Z. W., córce S. i W., zmarłej 19 lutego 2015 r. w W., które to dziedziczenie potwierdza wypis aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez (…), 30 marca 2015 r., Repertorium A Nr (…), zarejestrowany 30 marca 2015 r. o godz. (…), pod numerem (…) w systemie do prowadzenia rejestru aktów poświadczenia dziedziczenia utworzonym przez Krajową Radę Notarialną.

Sprzedająca pozostawała w związku małżeńskim z W. D., który zmarł 11 października 1983 r. a w ich małżeństwie od dnia zawarcia do dnia jego ustania wskutek śmierci W. D. obowiązywał ustrój majątkowy wspólności ustawowej, gdyż żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierali. Wobec powyższego, Udział w Nieruchomości stanowi wyłączny majątek osobisty Sprzedającej. Sprzedająca działała w sposób zgodny z prawem w odniesieniu do Udziału w Nieruchomości od dnia jego nabycia. Od momentu nabycia (w latach osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych) Nieruchomość okresowo była oddawana przez Sprzedającą i pozostałe współwłaścicielki (K. W., B. W. i E. Z.) w dzierżawę i była wówczas uprawiana jako działka orna, częściowo leżała odłogiem. Do 2000 r. Sprzedająca jeździła okazjonalnie zrywać na Nieruchomości owoce, potem Nieruchomość nie była w ogóle użytkowana.

Sprzedająca jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazany w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedająca nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie. Jednocześnie Udział w Nieruchomość nie był i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy użyczenia (poza opisanym powyżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy).

Ponadto Sprzedająca nie ponosiła nakładów, nie dokonywała ulepszeń oraz nie poczyniła jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Udziału w Nieruchomości i w celu sprzedaży. Sprzedająca nie prowadziła także działań marketingowych w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w tym nie zawierała umowy z biurem nieruchomości.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedająca powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Udziału w Nieruchomości.

Pytania

Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Udziału w Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności Udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż prawa własności Udziału w Nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki) sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1)

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Udziału w Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności Udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedająca działała w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży prawa własności Udziału w Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania

PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2)

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, ale będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki), sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b)innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania udział wynoszący (…) części Nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…). Nieruchomość jest niezabudowana.

W interpretacji indywidualnej z 7 marca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.3.2025.2.ASZ, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…)skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania, że Sprzedająca będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Udziału w Nieruchomości (niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (…) W konsekwencji, transakcja sprzedaży prawa własności Udziału w Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości opisanego we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że w związku z tym, iż Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym w tej części, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Z ww. interpretacji, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona. Tym samym do opisanej transakcji sprzedaży Udziału w Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie kupującego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, w tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 7 marca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.3.2025.2.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.