Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że stanowisko Pań w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2024 r. wpłynął wniosek wspólny Pań z 5 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A.S. (Kupująca)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani N.S. (Kupująca)

Opis stanu faktycznego

W (…) 2024 r. Zainteresowana będąca stroną postępowania wraz z siostrą – Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania dokonała nabycia (zakupu) nieruchomości położonej w W., woj. (…) – umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego: Rep A nr (…) z (…) 2024 r., sporządzona przez (…), notariusza w W.

Zgodnie z informacją przedłożoną do aktu notarialnego, na podstawie wypisu z kartoteki budynków, nabywana nieruchomość została sklasyfikowana jako „budynek mieszkalny jednorodzinny”. Na budynek ten składają się z kolei dwa wyodrębnione lokale mieszkalne: nr 1 na pierwszej kondygnacji budynku oraz lokal mieszkalny nr 2 na drugiej kondygnacji budynku, strych i piwnica. Dla lokali prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Pomimo wydzielenia przed laty lokali, nieruchomość zachowała status budynku mieszkalnego jednorodzinnego według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Nieruchomość była również przeznaczona do sprzedaży jako dom jednorodzinny, bez możliwości nabycia tylko jednego z lokali. Sprzedający nie informowali o wyodrębnieniu lokali w ogłoszeniu o sprzedaży. Intencją obu stron były odpowiednio kupno i sprzedaż udziałów w budynku jednorodzinnym, stanowiącym funkcjonalnie całość.

Dotychczasowi współwłaściciele domu jednorodzinnego, na który składały się dwa lokale, przenieśli na kupujące odpowiednie udziału w lokalu (na pierwszej kondygnacji) wraz z odpowiadającym i związanym z lokalem udziałem w częściach wspólnych nieruchomości (grunt i budynek), a także udział w lokalu na drugiej kondygnacji tegoż budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze związanym z nim udziałem w częściach wspólnych nieruchomości (grunt i budynek).

W ten sposób Zainteresowana będąca stroną postępowania nabyła udział w wysokości 3/4 części w lokalu na pierwszej kondygnacji oraz taki sam udział w lokalu na drugiej kondygnacji oraz odpowiadający im udział w części wspólnej. Siostra nabyła udział w wysokości 1/4 lokalu na pierwszej kondygnacji i taki sam udział w lokalu na drugiej kondygnacji domu jednorodzinnego.

Udziały odpowiadały wkładowi finansowemu kupujących w nabycie domu jednorodzinnego, jako że Zainteresowana będąca stroną postępowania część środków pozyskała z kredytu hipotecznego, a Zainteresowana niebędąca stroną postępowania z własnych środków. Sprzedający byli osobami fizycznymi oraz nie dokonywali sprzedaży w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Dotychczas żadna z kupujących nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego, budynku jednorodzinnego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczących lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Żadna z kupujących nie otrzymała ww. nieruchomości ani udziałów w nieruchomości w drodze darowizny czy też spadku.

Notariusz przygotowujący umowę sprzedaży, jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych, z powodu braku wcześniejszej interpretacji i z ostrożności, pobrał podatek 2% od wartości nieruchomości. Notariusz nie zastosował zwolnienia od podatku polecając i pouczając kupujące o możliwości wystąpienia z wnioskiem o wydanie wspólnej interpretacji podatkowej do Krajowej Informacji Skarbowej. Podatek od czynności cywilnoprawnych został uiszczony w całości przed zawarciem umowy sprzedaży na podstawie faktury proforma i przelany na jego numer rachunku bankowego.

W przypadku uzyskania pozytywnej interpretacji podatkowej, kupujące zostały poinformowane o możliwości wystąpienia o zwrot niesłusznie pobranego podatku. Zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych została dokonana w wyniku wątpliwości prawnych i braku interpretacji podatkowej przed zawarciem umowy sprzedaży. Kupujące stały na stanowisku, że zakup nieruchomości sklasyfikowanej jako dom jednorodzinny korzystał ze zwolnienia, o czym poinformowały notariusza.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi na współwłasność przez osoby fizyczne nabywające swój pierwszy dom, korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Stanowisko w sprawie

Wskazują Panie, że stanowisko znajduje oparcie w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotem umowy sprzedaży był budynek mieszkalny (dom jednorodzinny).

Przywołując treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazały Panie, że podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych a obowiązek ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. Przedmiotowa umowa sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ani nie była zwolniona z tego podatku, ponieważ sprzedający w stosunku do tej czynności nie działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług. Nie znalazło zastosowania w związku z tym także wyłączenie z art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy ciążył na Paniach.

W świetle art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w opisywanych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje udział w opisywanych prawach, by mogło być zastosowane zwolnienie, wartość udziału nie może przekroczyć 50% w przypadku nabycia tytułem dziedziczenia.

Z powyższego wynika zatem, że ustawodawca zwalnia od podatku sprzedaż, której przedmiotem są określone w ww. przepisie prawa.

Spełnienie przez kupujące warunków zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

1)zakupiona nieruchomość stanowi budynek jednorodzinny – dom jednorodzinny w rozumieniu ustawy,

2)żadna z Pań nie była przed nabyciem ww. nieruchomości właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej ani nie posiadała spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani budynku jednorodzinnego przed dniem transakcji,

3)transakcja dotyczyła sprzedaży całości nieruchomości składającej się z dwóch wyodrębnionych lokali i sklasyfikowanej jako budynek mieszkalny jednorodzinny; intencją sprzedających i kupujących były sprzedaż-kupno domu jednorodzinnego na współwłasność.

Cel transakcji: nieruchomość została nabyta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Kupujących, co jest zgodne z intencją ustawodawcy przyznającego określonym grupom osób zwolnienie z podatku.

Wykładnia celowościowa: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz jej przepisy wykonawcze nie wykluczają możliwości zastosowania zwolnienia w trybie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdy w domu jednorodzinnym wydzielono dwa lokale mieszkalne, o ile nieruchomość jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem i spełnia kryteria domu jednorodzinnego. Jak wynika z wypisu z kartoteki budynków, nabyty na współwłasność budynek został zakwalifikowany jako budynek mieszkalny z funkcją „budynek jednorodzinny”, a nie jako np. budynek dwurodzinny, co przemawia za możliwością zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w całości.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, budynkiem jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowiący konstrukcyjnie samodzielnie całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu niemieszkalnego (użytkowego) o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Przepisy prawa nie przewidują kategorii pośredniej pomiędzy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym a wielorodzinnym. Każdy budynek mieszkalny będzie przynależał do jednej z ww. kategorii. Nabyty budynek mieści się w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z Prawem budowlanym. Przedmiotem sprzedaży uprawniającym do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w trybie art. 9 pkt 17 jest m.in. „prawo własności budynku mieszkalnego” (domu jednorodzinnego).

Ustawodawca wskazuje także, że zwolnieniu podlega sprzedaż, której przedmiotem jest „prawo własności lokalu mieszkalnego”, co wskazuje na zamiar ustawodawcy, aby zwolnieniu podlegały także transakcje sprzedaży, których przedmiotem jest pojedyncze prawo własności lokalu mieszkalnego. Przedmiotowa sprzedaż dotyczyła niewątpliwie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jak wynika z kartoteki budynków prowadzonej dla nieruchomości. Skoro wolą ustawodawcy było objęcie zwolnieniem zakupu pierwszego mieszkania lub domu (przy spełnieniu pozostałych warunków, które w tej sprawie są spełnione), to uważają Panie, że przedmiotowa umowa sprzedaży spełniała przesłanki opisane w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i uprawniała notariusza do zastosowania zwolnienia o podatku od czynności cywilnoprawnych w całości.

Fakt, że kupujące nabyły opisaną nieruchomość na współwłasność, czyli w udziałach, nie stanowi również przesłanki wyłączającej prawo do zwolnienia.

„W dniu sprzedaży i przed tym dniem” żadna z kupujących nie posiadała jakichkolwiek praw na nieruchomościach ani nieruchomości opisanych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z jakiegokolwiek tytułu.

Zakup przedmiotowej nieruchomości spełniał wszystkie warunki zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych z art. 9 pkt 17 cyt. ustawy, a ponadto na zasadność tego zwolnienia w całości wskazują:

1)charakterystyka nieruchomości – nieruchomość zachowała status budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego; wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych przez poprzedników prawnych sprzedających nie zmienia jej kwalifikacji w ewidencji gruntów i budynków ani sposobu korzystania w nieruchomości; zachowała także status domu jednorodzinnego także ze względu na sposób użytkowania i przeznaczenie;

2)interpretacja przepisów oraz intencja ustawodawcy oraz definicja domu jednorodzinnego w Prawie budowlanym dopuszcza wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym, tym samym nieruchomość mieści się w granicach ustawowych określonych dla zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych mają na celu wspieranie osób nabywających pierwsze nieruchomości mieszkalne. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie wyklucza zwolnienia w przypadku, gdy w domu jednorodzinnym wyodrębniono dwa lokale. Wykładnia celowościowa przemawia za przyznaniem zwolnienia w tej sytuacji.

Nabycia nieruchomości w udziałach dokonały siostry bliźniaczki, które nie posiadały ani żadnych innych nieruchomości, ani praw w nieruchomościach i zaspokaja ona ich cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiły Panie we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 i ust.2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Należy podkreślić, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne. A zatem, zwolnieniem objęta jest cała czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. Zatem dla skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, istotne jest, aby oboje kupujący spełniali warunki określone w tym przepisie, a nie tylko jeden z nich.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że kupujące nabyły budynek, na który składają się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne. Dla lokali prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Zainteresowana będąca stroną postępowania nabyła udział w wysokości 3/4 części w lokalu na pierwszej kondygnacji oraz taki sam udział w lokalu na drugiej kondygnacji oraz odpowiadający im udział w części wspólnej, natomiast Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nabyła udział w wysokości 1/4 lokalu na pierwszej kondygnacji i taki sam udział w lokalu na drugiej kondygnacji domu jednorodzinnego.

W związku z powyższym należy uznać, że Zainteresowane nabyły udziały w dwóch odrębnych nieruchomościach. Odwołania do tego pojęcia odnajdujemy w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Najważniejszy z punktu widzenia analizowanej sprawy jest art. 2 ust. 1c tej ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe zatem wprost wskazuje, że w budynku mieszkalnym zdefiniowanym jako jednorodzinny możliwe prawnie jest wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.

Pojęcie odrębnej nieruchomości zostało również ujęte w art. 2 ww. ustawy.

Natomiast art. 7 ust. 2 stanowi, że:

Zatem w świetle przepisów ustawy o własności lokali każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego gruntu. Wyodrębniając lokal z całej nieruchomości, dokonuje się więc jej podziału i tworzy tym samym przedmiot odrębnej własności, tj. samodzielny lokal. Do uznania lokalu jako odrębnej nieruchomości konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), co wynika z ww. art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy należy wskazać, że choć nabyty budynek według PKOB jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to przedmiotem nabycia zgodnie z aktem notarialnym, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, są udziały w wydzielonych w nim dwóch odrębnych lokalach mieszkalnych wraz z związanymi z nimi udziałami w częściach wspólnych nieruchomości (grunt i budynek).

Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego a nie lokali mieszkalnych. Celem wprowadzonego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie.

W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Panie przedstawiły i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pań sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Panie do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-          Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.S. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.