Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lutego 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(...) r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość położoną w miejscowości (...) przy ulicy (...), na mocy aktu notarialnego rep. A nr (...) sporządzonego przez notariusza (...). Był to Pana pierwszy zakup nieruchomości mieszkalnej – nigdy wcześniej nie był Pan (ani żona) właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania, domu ani innego budynku mieszkalnego. Zakupiona nieruchomość jest działką budowlaną wraz z budynkiem mieszkalnym, który w momencie zakupu nie posiadał odbioru budynku z powodu braku zamontowanej pompy ciepła (oraz odbioru instalacji elektrycznej, ze względu na brak pompy ciepła). Instalacja elektryczna znajdowała się w momencie kupna w domu. Cała instalacja grzewcza została wykonana i odebrana, jednak poprzedni właściciele nie zainstalowali urządzenia grzewczego z uwagi na uzasadnioną obawę przed jego kradzieżą: poprzedni właściciele nieruchomości padli ofiarą kradzieży materiałów budowlanych oraz w momencie sprzedaży nieruchomości mieszkali za granicą (w Wielkiej Brytanii). Poza tym wszystkie inne instalacje zostały wykonane, co jest potwierdzone dokumentami odbioru. Budynek w momencie zakupu był bardziej kompletny niż w powszechnym rozumieniu stanu „deweloperskiego". Notariusz, który sporządził akt notarialny, pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych oraz zalecił złożenie wniosku ORD-IN w celu uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej, ponieważ nie był w stanie samodzielnie ustalić, czy nieruchomość spełnia warunki zwolnienia przedmiotowego opisanego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie – ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy w opisanym stanie faktycznym przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie – doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku

Uważa Pan, że przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kluczowym determinantem według ustawy zdaje się być intencja zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej. Oświadcza Pan wraz z żoną (…), że nieruchomość została kupiona przez Państwa w celu zaspokojenia potrzeb celów mieszkalnych, a w celu spełnienia wszystkich wymogów formalnych dla odbioru budynku potrzebują Państwo około miesiąca (na dzień dzisiejszy, tj. (…) r. czekają Państwo na uprawomocnienie pozwolenia na budowę, które pozwoli na instalację pompy ciepła). Wszystkie inne przesłanki do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych zostały spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Na podstawie art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2)innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z wniosku wynika, że zakupił Pan wraz z żoną działkę budowlaną wraz z budynkiem mieszkalnym, który w momencie zakupu nie posiadał odbioru budynku z powodu braku zamontowanej pompy ciepła oraz odbioru instalacji elektrycznej. Instalacja elektryczna znajdowała się w momencie kupna domu. Cała instalacja grzewcza została wykonana i odebrana, jednak poprzedni właściciele nie zamontowali urządzenia grzewczego (pompy ciepła) z obawy przed kradzieżą. Poza tym, wszystkie inne instalacje zostały wykonane, co jest potwierdzone dokumentami odbioru. Budynek w momencie zakupu był bardziej kompletny niż w powszechnym rozumieniu stanu „deweloperskiego”. W celu spełnienia wszystkich wymogów formalnych dla odbioru budynku potrzebują Państwo około miesiąca (aktualnie czekają Państwo na uprawomocnienie się pozwolenia na budowę, które pozwoli na instalację pompy ciepła). Był to Pana pierwszy zakup nieruchomości mieszkalnej. Nigdy wcześniej nie był Pan (ani żona) właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania, domu, ani innego budynku mieszkalnego. Od nabycia ww. nieruchomości notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Pana zdaniem, przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem, w opisanej sytuacji, nie można się zgodzić.

Przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży m.in. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

-budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

-budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny – jednorodzinny jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.

Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku wskazał Pan, że na dzień zakupu nieruchomości – budynek mieszkalny miał wykonaną instalację grzewczą (bez podłączonego urządzenia grzewczego) oraz pozostałe instalacje. Budynek na dzień zakupu był bardziej kompletny niż w powszechnym rozumieniu stanu „deweloperskiego”. Jednakże budynek nie był oddany do użytkowania oraz nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Skoro więc nie są spełnione warunki, o których mowa w Prawie budowalnym to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. Tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia w świetle przepisów obowiązującego prawa użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazanym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, zakup nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane) nie podlega zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z wniosku, przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość wraz z budynkiem mieszkalnym nie oddanym jeszcze do użytkowania. To oznacza, że nie został spełniony warunek nabycia prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Skoro więc w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym, nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe jest jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tym samym, nie mógł Pan skorzystać z ww. zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.