Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lutego 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

R. B.

        (…);

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

R. B. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: „Sprzedająca”) oraz A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej zlokalizowanej w (…), działka gruntu numer (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedająca oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającej i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającą oraz sposób jej wykorzystania, (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalności Kupującego po Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającej prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (…), jest położona na terenach oznaczonych na planie miejscowym symbolami o następującym przeznaczeniu podstawowym:

- G8 P – obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej z zakresu:

a)Produkcji, przetwórstwa (w tym zbierania i przetwarzania odpadów) lub montażu,

b)Magazynowania i składowania, w tym bazy, place składowe, hurtownie,

c)Przeróbki kopalin,

d)Obsługi rolnictwa,

e)Logistyki,

f)Rzemiosła produkcyjnego i usługowego,

g)Handlu hurtowego lub detalicznego, w tym sprzedaży paliw wraz z towarzyszącymi obiektami usługowymi, administracyjnymi, biurowymi, socjalnymi, w których dopuszcza się wydzielenie mieszkań funkcyjnych.

- G16 KDD (ok. 945 m²), gdzie KDD – to publiczne drogi dojazdowe.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów (…), działka gruntu numer (…)stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIIIa, pastwiska oznaczone symbolem PsIII, tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B oraz sady oznaczone symbolem S-RIIIa, a ponadto z powyższego dokumentu wynika, że na przedmiotowej działce posadowiony jest budynek mieszkalny (identyfikator budynku: (…)), posiadający 2 (dwie) kondygnacje nadziemne, 1 (jedną) kondygnację podziemną, o powierzchni zabudowy wynoszącej 133,00 m² (sto trzydzieści trzy metry kwadratowe) (dalej: „Budynek”).

Zatem Nieruchomość jest częściowo zabudowana Budynkiem o powierzchni zabudowy 133,00 m² oraz częściowo ogrodzona. Na Nieruchomości znajdują się chodnik, utwardzony plac, droga dojazdowa oraz przyłącza sieci wodociągowej, elektrycznej, gazowej, teletechnicznej i kanalizacyjnej (dalej: „Budowle”).

Przez Nieruchomość przechodzą/znajdują się na niej nienależące do Sprzedającej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich (napowietrzne linie elektroenergetyczne). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Nieruchomość ma zapewniony bezpośredni oraz nieograniczony prawami osób trzecich dostęp do drogi publicznej.

W stosunku do Nieruchomości wydana została decyzja (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której Nieruchomość ma ulec podziałowi na działki (…) oraz (…), przy czym część Nieruchomości, tj. planowana działka (…) o powierzchni (...) ha zostanie wywłaszczona z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna. W takim przypadku Transakcja obejmie tylko część Nieruchomości stanowiącą działkę (…).

Biorąc jednak pod uwagę, że wyłączona z Transakcji działka (…) jest wąskim pasem niezabudowanej ziemi przylegającym do drogi publicznej – wszystkie uwagi dotyczące stanu faktycznego działki (…) znajdą zastosowanie również do działki (…).

3. Zarys działalności Sprzedającej i Kupującego

Sprzedająca jest osobą fizyczną. Sprzedająca prowadziła działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości na cele mieszkaniowe, jednak w zakresie opodatkowania VAT działalność ta korzysta ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT.

Ponadto Sprzedająca nieodpłatnie wydzierżawiała Nieruchomość na cele prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedająca nie prowadziła innej działalności niż opisane powyżej. W szczególności Sprzedająca nie prowadziła działalności polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią.

Sprzedająca nie jest obecnie i nigdy nie była zarejestrowana jako podatnik VAT.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i wynajmie powierzchni na cele komercyjne.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającej w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającą nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz sposób jej wykorzystania

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą i jej dwóch braci na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od jej rodziców w dniu 20 stycznia 1988 r. (…). Sprzedająca oraz jej bracia otrzymali udziały wynoszące 1/3 Nieruchomości.

Do października 2007 r. nieruchomość stanowiła przedmiot współwłasności łącznej. W dniu 29 października 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności i podział jej na 3 części (…).

W wyniku tych działań Sprzedająca otrzymała jedną część tej nieruchomości, która stanowi przedmiot Transakcji. Od dnia podziału Sprzedająca stanowi jedyną właścicielkę należnej jej z części nieruchomości – Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi jedyną posiadaną przez Sprzedającą nieruchomość – Sprzedająca nie jest właścicielką ani współwłaścicielką żadnych innych nieruchomości w Polsce.

W latach 1988-1989 r. nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Od września 1989 r. do zebrania plonów w 2024 r. Sprzedająca nieopłatnie wydzierżawiała Nieruchomość na cele rolnicze. Z tego tytułu Sprzedająca zawierała ustne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Dodatkowo, na Nieruchomości znajduje się Budynek. Budynek został wybudowany w 2008 r., jest w pełni funkcjonalny i od momentu wybudowania nie był rozbudowywany/istotnie ulepszany (tj. od dnia wybudowania nie poniesiono kosztów zwiększających wartość budynku o 30% lub więcej).

W latach 2008-2024 r. Budynek był przedmiotem najmu na cele mieszkaniowe – obecnie umowy najmu zostały już wypowiedziane. Umowy z czterema najemcami były zawierane w formie pisemnej, a z jednym w formie ustnej. Z tytułu najmu Sprzedająca płaciła ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opodatkowany stawką 8,5%.

Sprzedająca nie dokonywała aktywnych działań w celu znalezienia najemców, najemcy zgłaszali się sami.

Budynek zostanie sprzedany wraz z gruntem (nie zostanie wyburzony do dnia transakcji).

Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości.

W 2018 r. spółka trzecia (dalej: „Spółka”) sama zgłosiła się do Sprzedającej w celu nabycia Nieruchomości. Została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży.

W umowie przedwstępnej Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa Spółce do określonych czynności, m.in. na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Spółka uzyskała decyzję środowiskową.

Transakcja ze Spółką nie została zrealizowana.

Również Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającej w celu nabycia Nieruchomości.

Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych lub promocyjnych, w szczególności nie zatrudniała profesjonalnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży.

Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

W dniu 14 listopada 2024 r. Kupujący zawarł ze Sprzedającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) - (…), na podstawie, której Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących przyłączenia do sieci mediów, jak również upoważniła Kupującego do przeniesienia powyższego prawa w całości lub w części na podmiot wskazany przez Kupującego.

Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym w sprawie uzyskania warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, uzyskania pozwolenia na budowę oraz uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień i zaświadczeń koniecznych dla realizacji przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości, w tym również do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa odwołania do powyższych decyzji.

Sprzedająca zobowiązała się również do udzielenia, w razie potrzeby, innych pełnomocnictw oraz na żądanie Kupującego, zawarcia z Kupującym wszelkich innych umów lub złożenia oświadczeń niezbędnych dla realizacji powyższego celu. Kupujący zobowiązał się poinformować Sprzedającą o złożonych wnioskach oraz uzyskanych decyzjach administracyjnych dotyczących Nieruchomości oraz do ich przedstawienia Sprzedającej na jej żądanie.

Sprzedająca oświadczyła ponadto, że znane są jej zamierzenia Kupującego tj. realizacja inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji i funkcjonowania inwestycji.

Ponadto, bez zgody Kupującego, Sprzedająca nie będzie zawierać jakichkolwiek umów zobowiązujących do zbycia Nieruchomości i nie obciążać Nieruchomości, jak również nie prowadzić w tym celu żadnych negocjacji i nie składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy Przedwstępnej.

Na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej, Kupujący jest uprawniony do podejmowania działań w celu przygotowania procesu inwestycyjnego uzyskania pozwoleń w celu realizacji inwestycji, w szczególności w celu uzyskania decyzji środowiskowej, pozwolenia na budowę oraz innych decyzji i zaświadczeń. Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia Kupującemu wszelkiej pomocy w uzyskaniu decyzji, niezbędnych lub wskazanych w celu realizacji lub funkcjonowania inwestycji, w tym do niewykonywania przysługującego mu prawa do odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Kupującego postępowań, w tym przede wszystkim postępowań, mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany.

Sprzedająca zobowiązała się również do niezwłocznego udostępnienia Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacji oraz dokumentów zażądanych przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającej, niezbędnych dla Kupującego, do przeprowadzenia badania rynkowego, ekonomicznego, prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego nieruchomości i umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienie pobierania próbek i dokonywania odwiertów.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Sprzedająca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywała innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca otrzymała zadatek.

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca 31 marca 2025 r.

6.Opis planowanej działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie parku magazynowego. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza wyburzyć Budynek, skomercjalizować nowo wybudowany budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

- Nieruchomość jest obecnie zabudowana Budynkiem i będzie na moment finalizacji Transakcji;

- Kupujący zamierza wyburzyć Budynek i zrealizować inwestycję na Nieruchomości;

- Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny o przeznaczeniu podstawowym: G8 P – obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej oraz G16 KDD (ok. 945 m²), gdzie KDD – to publiczne drogi dojazdowe;

- Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającej;

- Sprzedająca nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem VAT;

- Sprzedająca nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią ani żadnej innej;

- Sprzedająca nie zatrudniała ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- Nieruchomość była i jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem – Sprzedająca ją nieodpłatnie wydzierżawiła na cele prowadzenia działalności rolniczej, zaś w zakresie budynku – na cele mieszkaniowe;

- Sprzedająca w 2018 r. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została zrealizowana ze względu na upływ terminu na jej zawarcie;

- Ośrodek interesów życiowych Sprzedającej znajduje się na terytorium Niemiec.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w przypadku, gdy opisana we wniosku Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Spółka złoży wraz ze Sprzedającą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o VAT.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 lit. a) (winno być: art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a)) Ustawy o PCC, z uwagi na fakt, że w ocenie Wnioskodawców Sprzedająca w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji na Kupującym będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, niepodlegająca opodatkowaniu VAT, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania PCC nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej Transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu (…) (Nieruchomość). Nieruchomość jest częściowo zabudowana Budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 133,00 m² oraz częściowo ogrodzona. Na Nieruchomości znajdują się chodnik, utwardzony plac, droga dojazdowa oraz przyłącza sieci wodociągowej, elektrycznej, gazowej, teletechnicznej i kanalizacyjnej (Budowle). W przypadku, gdy opisana we wniosku Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Spółka złoży wraz ze Sprzedającą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o VAT.

Jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 4 marca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.754.2024.3.MSO, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (…) dostawa ww. Budynku, Budowli i ogrodzenia posadowionych na działce nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

(…) na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa działki nr (…), z którym związane są: Budynek i Budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) Jak Państwo wskazali, w przypadku, gdy opisana we wniosku Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, złożą Państwo wraz ze Sprzedającą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o VAT.

Zatem, jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedająca i Państwo jako Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – nie można było uznać Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych za prawidłowe.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 marca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.754.2024.3.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.