Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 2 lutego 2025 r. (wpływ: 10 lutego 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan X. Y.

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Pan A. B.

Pani C. D.

dalej łącznie: Zainteresowani, Sprzedający

Opis zdarzenia przyszłego

Są Państwo właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę ewidencyjną nr E. z obrębu (…) uregulowaną w księdze wieczystej KW Nr (…) o obszarze (…) m², położoną w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), w dzielnicy (…), przy ulicy (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Są Państwo właścicielami w udziałach – Pan X. Y. posiada 75%, a małżeństwo A. B i C. D. (w reżimie wspólności ustawowej małżeńskiej) – 25% i wszyscy zamierzają sprzedaż swoje udziały na rzecz dowolnego nabywcy/kupującego (osoby trzeciej) w celu realizacji prawa zniesienia współwłasności.

Na przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę E., znajduje się budynek wzniesiony w (…) r. oraz nadbudowy zgodnie z decyzjami wydanymi przez (…) nr (…) z (…) 2021 r. zmieniającej decyzję nr (…) z (…) 2016 r. w sprawie „nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce o nr ewid. E. z obrębu (…) przy ul. (…) w F.”.

W wyniku nadbudowy powstała dodatkowa powierzchnia mieszkalna – (…) m² w postaci potencjalnych maksymalnie trzech lokali mieszkalnych. Obiekt (budynek) w chwili planowanej sprzedaży nie będzie zgłoszony i przyjęty do użytkowania, gdyż prace budowlane objęte pozwoleniem na budowę nie zostaną ukończone do tego czasu.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr (…) z (…)listopada 2008 r. (dalej: „Plan Miejscowy"). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem „(…)” - teren zabudowy mieszkalnej i zabudowy usługowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…) według stanu na (…) 2024 r. (znak: (…)) działka ewidencyjna nr E., identyfikator działki: (…), położona jest w województwie (…), w powiecie (…), w jednostce ewidencyjnej: (…), (…), w obrębie ewidencyjnym: (…), zawiera obszar (…) i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem o funkcji „mieszkalny" (identyfikator budynku: (…)) zawierającym trzy kondygnacje nadziemne, kondygnacje podziemne zero, bez wyodrębnionych lokali mieszkalnych (aktualny stan ewidencyjny, który nie ujawnia jeszcze nadbudowy).

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego z uwagi na fakt, że w Planie Miejscowym przeznaczona jest na cele nierolne.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami, prawami, roszczeniami, ani innymi ograniczeniami w jej rozporządzaniu, w tym ustawowym lub umownym prawem pierwokupu; nie istnieją żadne przeszkody do jej zbycia na rzecz osób trzecich.

Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy w celu uzyskania pozwolenia na budowę i zakończenia umów zawartych przez (…) w ramach dawnego kwaterunku.

W wyniku zakończenia tych umów ostatni lokator (mieszkaniec) opuścił budynek (…) przy wsparciu komornika i od tego czasu budynek nie jest zamieszkały. Aktualnie budynek po wykonanej nadbudowie jednej kondygnacji znajduje się w stanie surowym zamkniętym i w takim stanie planowana jest jego sprzedaż.

Pan X. Y. nie prowadzi działalności gospodarczej, ale jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług w związku z działalnością zarobkową w zakresie najmu nieruchomości.

Pan A. B. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług prawniczych, jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług i uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości.

Pani C. D. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług, uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości.

W okresie ostatnich 5 lat żaden z Zainteresowanych nie zbywał nieruchomości.

W świetle powyższego powzięli Państwo wątpliwości odnośnie opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym, w odpowiedzi na pytanie o wskazanie statusu Zainteresowanych wskazali Państwo, że chodzi Państwu o skutki podatkowe powstałe po Państwa stronie jako ewentualnych sprzedających.

Przeformułowali Państwo również pytania i stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc jego pozostała treść została pominięta w tej interpretacji.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu wniosku

1.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 (dotyczącego podatku od towarów i usług) za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających (Zainteresowanych) na rzecz nabywcy (osoby trzeciej) będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 (dotyczącego podatku od towarów i usług) za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług), Sprzedający będą zwolnieni od zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu wniosku

Państwa zdaniem, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 2 i 4 zawarte we wniosku

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

-opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

-zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (objęta pytaniem nr 1 wniosku).

Wskazali Państwo, że ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (w przypadku, gdyby Zainteresowani działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie przy sprzedaży Nieruchomości nie będą Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie nabywca (osoba trzecia).

Podnieśli Państwo, że jak wskazali w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1 (dotyczącego podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie, przy sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani nie będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że w przypadku, gdyby Organ uznał, że Zainteresowani działają w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i uznał Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie nabywca (osoba trzecia).

Natomiast, w przypadku gdy strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b)innych praw majątkowych - 1%;

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Z opisu wniosku wynika, że Państwo jako Sprzedający, planują dokonać sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz dowolnego nabywcy/kupującego (osoby trzeciej).

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych chodzi o skutki podatkowe powstałe po Państwa stronie jako Sprzedających. Zatem oczekują Państwo w efekcie odpowiedzi, czy opisana czynność będzie rodziła dla Państwa obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem – jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku – Sprzedający nie będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą a w rezultacie przeniesienie prawa własności nieruchomości będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie możemy się zgodzić, bowiem z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Państwo jako strona sprzedająca nie będą zobowiązani z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.

Skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Państwo będą stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa powyżej w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych.

Jednakże, zgodzić się należy z Państwem, iż w zależności od tego czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio – w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu podatkowi podlegać. Właśnie taka zależność występuje między tymi podatkami. Żeby bowiem rozstrzygać o opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług) Państwo jako strona Sprzedająca, nie będą w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Państwo zamierzają sprzedać nieruchomość a obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Wobec tego, Państwa stanowisko – w kontekście sformułowanych we wniosku (jego uzupełnieniu) pytań – należało uznać za nieprawidłowe, gdyż Państwo jako strona sprzedająca w opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będą zobowiązani do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczyć należy, że interpretacja indywidualna – zgodnie ze złożonym wnioskiem – jest wydawana wyłącznie dla podmiotu bądź podmiotów, które o jej wydanie się zwróciły do organu podatkowego. Rozstrzygnięcie jest w niej dokonywane w oparciu o opis przedstawiony w tym konkretnym wniosku, którego interpretacja dotyczy.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego bądź zainteresowanych, wydaje, w jego bądź ich indywidualnej sprawie (opisanej we wniosku sytuacji), interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną). Funkcja ochronna płynąca z wydanej interpretacji indywidualnej ma zastosowanie wyłącznie dla Strony/Stron, która/które zwróciły się do organu podatkowego o jej wydanie. Tym samym wydana interpretacja nie wywołuje żadnego skutku prawnego dla podmiotów bądź osób, które nie zwróciły się o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan X. Y. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.