Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny. Wniosek ten pierwotnie dotyczył jedynie zagadnienia z zakresu podatku od towarów i usług. 27 grudnia 2024 r. wpłynęło uzupełnienie Państwa wniosku wspólnego. Uzupełnienie to stanowiło odpowiedź na wezwanie z 16 grudnia 2024 r. znak: (…). W ww. uzupełnieniu rozszerzyli Państwo zakres pierwotnego wniosku o zagadnienie w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem data wpływu tego wniosku została uznana za datę wpływu wniosku dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek dotyczy skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału nieruchomości. Wniosek uzupełnili Państwo ponownie – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 stycznia 2025 r. (wpływ 31 stycznia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o. o. sp. (dalej: Kupujący, Zainteresowany)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B. (dalej: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa („Kupujący”, Zainteresowany) planuje kupno nieruchomości gruntowej, składającej się z kilku działek. Kupujący będzie w momencie zawarcia planowanej umowy sprzedaży zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedającym będzie osoba fizyczna – Pan B. („Sprzedający”).

Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość obejmująca Nieruchomość gruntową, której współwłaścicielem jest Sprzedający w udziale 1/4 części („Nieruchomość”) i która ma łączną powierzchnię ok. (…) ha.

W tym celu Strony zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, która była następnie zmieniana i aneksowana, w celu odzwierciedlenia ostatecznego zakresu planowanej transakcji.

Ponadto, Kupujący zawarł umowę przedwstępną ze Sprzedającym dotyczącą warunkowego zakupu dodatkowej nieruchomości gruntowej, której współwłaścicielem jest między innymi Sprzedający w udziale 1/4 części („Droga”) wraz z warunkowym ustanowieniem służebności gruntowej. Umowa ta została zawarta na wypadek, gdyby Kupujący nie uzyskał odpowiedniej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tzw. Decyzja ZRiD), wobec czego dostęp do drogi publicznej dla planowanej inwestycji musiałby być wytyczony inaczej niż w podstawowym planie inwestycji i przebiegałby właśnie przez tę dodatkową działkę.

W umowie tej Kupujący oraz Sprzedający ustalili ponadto, iż Sprzedający doprowadzi do wydzielenia z posiadanej przez siebie działki odpowiedniej części, która to będzie stanowić Drogę, o ile dojdzie do realizacji umowy przyrzeczonej.

Kupujący planuje na Nieruchomości oraz innych nieruchomościach realizację inwestycji polegającej na budowie budynku lub budynków mieszkalnych wraz z garażem (lub garażami) podziemnymi.

Z uwagi na położenie oraz koncepcję planowanej inwestycji, Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości oraz innych działek objętych innymi wnioskami o interpretację jako całości, a nie poszczególnych działek.

Ze względu na pojawiające się wątpliwości, Sprzedający oraz Kupujący zdecydowali się wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, w celu potwierdzenia traktowania opisanej powyżej transakcji dla celów podatku od towarów i usług.

Poniżej przedstawione zostały istotne informacje potrzebne do oceny przedmiotowej transakcji pod kątem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył udział we współwłasności Nieruchomości oraz w Drodze, będąc żonatym, na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym z (…) r.

W jego małżeństwie obowiązywał ustrój majątkowy wspólności ustawowej, po czym jego małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód, a zatem udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty.

Nabycie własności Nieruchomości przez Sprzedającego nie było realizowane w ramach działalności gospodarczej. Nabyciu Nieruchomości nie towarzyszyły plany w zakresie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej lub podobnej działalności.

Wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającego.

W okresie posiadania Nieruchomości, była ona wykorzystywana do prowadzenia  gospodarstwa rolnego.

Na między innymi Nieruchomości znajduje się szklarnia, przechowalnia na owoce z chłodnią oraz sad owocowy. Przy czym, po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, za zgodą Sprzedającego, Kupujący wyciął sad w ramach przygotowywania terenu do planowanej inwestycji deweloperskiej.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia innej działalności, nie stanowi i nie stanowiła ona środka trwałego w działalności gospodarczej lub towaru handlowego.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie podejmował ponadto działań w celu ulepszenia lub uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

W szczególności, nie były wykonywane następujące działania:

-uzbrojenie terenu,

-ogrodzenie działek,

-przygotowywanie przyłączy mediów,

-inne inwestycje.

Również Kupujący nie podejmował i nie będzie podejmował w okresie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości powyższych działań.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, Kupujący podjął działania przygotowawcze w celu przystosowania Nieruchomości do realizacji planowej inwestycji deweloperskiej. Działania te obejmowały wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę domków jednorodzinnych i uzyskanie takiej decyzji. Kupujący rozpoczął także postępowanie o wydanie warunków zabudowy („WZ”) na inwestycję mieszkaniową wielorodzinną, które zostało zawieszone. Kupujący planuje wystąpienie o wydanie nowej decyzji WZ na inwestycję mieszkaniową wielorodzinną. Kupujący uzyskał również decyzję o warunki techniczne na kanalizację i jest w trakcie uzyskiwania warunków technicznych na dostęp do wody. Kupujący uzyskał również decyzję środowiskową.

Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, nastąpił podział jednej z działek i przedmiotem umowy przyrzeczonej ma być wydzielona część, którą jest zainteresowany Kupujący. Podział ten miał miejsce po zawarciu umowy przedwstępnej. Ponadto, jak wskazano powyżej, warunkowo może dojść do wydzielenia i sprzedaży dodatkowej działki pod drogę.

Należy podkreślić, iż powyższe działania były realizowane przez osoby wskazane przez Kupującego działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego.

Czynności te były podejmowane z inicjatywy Kupującego, a Sprzedający wyrazili na nie zgodę z uwagi na chęć realizacji transakcji. Koszty tych działań poniósł Kupujący.

Okoliczności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Podjęcie decyzji o sprzedaży Nieruchomości wyniknęło w głównej mierze z okazji, jaką było zainteresowanie Kupującego nabyciem odpowiedniej działki w określonej lokalizacji.

Do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży doszło, ponieważ jeden z sąsiadów przekazał Sprzedającemu informację, że Kupujący poszukuje odpowiedniej działki na tym terenie.

W konsekwencji, Sprzedający skontaktował się z Kupującym i tak doszło do zawarcia umowy przedwstępnej.

Sprzedający nie podejmował działań o charakterze marketingowym lub sprzedażowym, takich jak:

-zaangażowanie profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami,

-umieszczenie ogłoszenia w internetowych portalach specjalizujących się w ofertach nieruchomości,

-umieszczenie ogłoszenia w innych środkach przekazu,

-zamieszczenie fizycznych reklam na Nieruchomości lub w innym miejscu.

Sprzedający poinformował członków rodziny oraz znajomych o zamiarze sprzedaży Nieruchomości.

Środki finansowe, jakie Sprzedający uzyska w wyniku sprzedaży Nieruchomości będą powiększały jego majątek osobisty, nie ma planów, aby były one wykorzystane do rozwijania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Status Sprzedającego

Sprzedający jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą z zakresu fotografii i usług transportu, przy czym działalność jego jest zawieszona od dwóch lat. Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT w związku z działalnością wskazaną powyżej.

Przedmiotem zawieszonej działalności gospodarczej Sprzedającego, nie jest i nie była działalność w zakresie pośrednictwa lub obrotu nieruchomościami, działalność deweloperska lub remontowa itp. Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że numer ewidencyjny działki, której Pan B. jest współwłaścicielem to (…) o obszarze (…) ha położonej w miejscowości (…), dzielnica (…), przy ul. (…).

Na dzień transakcji sprzedaży na Nieruchomości nie będzie znajdowała się szklarnia i nie będzie znajdowała się przechowalnia na owoce z chłodnią.

Dodatkowa nieruchomość gruntowa (Droga) nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnień i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy – w przypadku, gdy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż przez Sprzedającego (Zainteresowanego) Nieruchomości nie spowoduje, że Sprzedający nabędzie status podatnika podatku od towarów i usług, a przez to Sprzedający nie będzie zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług od planowanej sprzedaży Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości nie zostanie przez Sprzedającego opodatkowana podatkiem od towarów i usług) przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu).

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie z uwagi na to, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości nie spowoduje, że Sprzedający będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić podatek od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania udział w prawie własności nieruchomości – działki nr (…) (określona we wniosku jako Nieruchomość) oraz ewentualnie udział w prawie własności dodatkowej nieruchomości określonej we wniosku jako Droga.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: (…) wydanej dla Państwa zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości spowoduje, że Sprzedający nabędzie status podatnika podatku od towarów i usług. Zatem, sprzedaż udziału w działce nr (…) oraz ewentualna sprzedaż udziału w działce stanowiącej Drogę będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z  art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy. Sprzedający będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić podatek od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Skoro – co wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – omawiana we wniosku sprzedaż udziału w Nieruchomości (tj. działce nr (…)) oraz ewentualna sprzedaż udziału w działce stanowiącej Drogę będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W taki przypadku transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz ewentualnie udziału w działce stanowiącej Drogę będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.  Spółka z o. o. sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.