Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 10 lutego 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (…) 2024 roku (akt notarialny przed notariuszem (…), Repertorium A nr (…)) kupił Pan, za środki pochodzące z własnych oszczędności oraz kredytu hipotecznego, mieszkanie (udział 1/1) z rynku wtórnego, przy ul. (…) w (…).

Prowadząca postępowanie notariusz pobrała od Pana podatek od czynności cywilnoprawnych 2% w wysokości (…) zł. Notariusz poinformował, że musi Pan zapłacić podatek i ewentualnie może Pan ubiegać się o zwrot niesłusznie pobranego podatku.

Podatek pobrano uznając, że na przeszkodzie do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z tytułu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanął fakt, iż jako kupujący mieszkanie jest Pan współwłaścicielem w udziale (…) części nieruchomości, oznaczonej jako działka nr (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), która w chwili nabycia, tj. (…) 2018 roku (akt notarialny przed notariuszem (…) w (…), Repertorium A nr (…)), zabudowana była budynkiem określonym jako mieszkalny, parterowym, drewnianym o powierzchni (…) m², przeznaczonym do rozbiórki i który ze względu na stan techniczny oraz niezdolność do spełniania funkcji mieszkalnej został rozebrany niezwłocznie po zakupie.

Budynek wzniesiony został w konstrukcji drewnianej i posadowiony był na luźno umieszczonych w gruncie bloczkach betonowych. Nie posiadał fundamentów ani podpiwniczeń. Budynek miał charakter letniskowy, był otwartą izbą z aneksem kuchennym, bez oddzielnej toalety, z dostępem do własnego ujęcia wody – studni, wyposażony w instalację elektryczną. Budynek nie posiadał systemu centralnego ogrzewania.

Nieruchomość w postaci działki nr (…), zgodnie z treścią aktu notarialnego jej zakupu, obejmowała powierzchnię (…) arów sadów i gruntów rolnych zabudowanych oraz stanowi jednostkę rejestrową nr (…) w obrębie (…), (…) jednostki ewidencyjnej (…).

Drugim kupującym nieruchomość była żona (…) (udział w nieruchomości (…)), prowadząca niezależne gospodarstwo rolne. Między żoną i mężem obowiązuje rozdzielność majątkowa, wprowadzona orzeczeniem sądu z (…). Między żoną i mężem toczy się obecnie postępowanie rozwodowe. Oświadczeniem kupujących, złożonym w treści aktu notarialnego, nabycia nieruchomości dokonano w celu użytkowania rolniczego na co najmniej 5 lat. Od momentu zakupu, nieruchomość użytkowana była i jest wciąż w celach rolniczych prowadzonego przez (…) gospodarstwa rolnego. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość, zarówno przed transakcją zakupu w 2018 roku, jak również po, oznaczona jest w księdze wieczystej jako nieruchomość niezabudowana. W okresie własności, budynku poddanego rozbiórce nabywający nigdy nie zamieszkiwali i nigdy nie meldowano w nim mieszkańców.

Na dzień zawarcia aktu notarialnego z (…) 2024 r. zamieszkiwał Pan mieszkanie wynajmowane na podstawie umowy najmu z (…). W okresie pożycia małżeńskiego zamieszkiwał Pan dom stanowiący samodzielną własność żony. Oprócz nabycia nieruchomości w postaci działki nr (…) nigdy wcześniej nie był Pan stroną żadnej transakcji związanej z zakupem, sprzedażą czy spadkiem nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że obiekt określony jako mieszkalny, znajdujący się na nabytej w 2018 roku nieruchomości nie służył nigdy, wedle Pana najlepszej wiedzy, zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, gdyż miał charakter obiektu letniskowego, bez systemu centralnego ogrzewania, bez oddzielnej toalety, bez wydzielonych izb, o powierzchni zabudowy (…) m² determinującej, iż powierzchnia użytkowa musiała być mniejsza niż 25 m² wymagane dla lokalu użytkowego, o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z Pana wiedzy wynika, że obiekt użytkowany był przez poprzednich właścicieli jako miejsce tymczasowego, letniego wypoczynku, a nie stałego miejsca zamieszkania. Po zakupie nieruchomości w 2018 roku, obiekt nie był zamieszkiwany przez nikogo i podlegał natychmiastowej rozbiórce.

Drewniana konstrukcja obiektu, choć charakteryzująca się wydzieleniem z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadająca dach, posadowiona była na luźno zalegających na gruncie bloczkach betonowych 25cm x 50cm i niepowiązana w żaden trwały sposób z tymi bloczkami, ani gruntem, zatem nie spełniała obowiązującej definicji „budynku” w rozumieniu Prawa budowlanego. Wedle obowiązujących przepisów obiekt spełnia definicję „obiektu budowlanego”.

W związku z niespełnianiem przesłanek definicyjnych „budynku” w rozumienia Prawa budowlanego, przedmiotowy obiekt budowlany w szczególności nie stanowił „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”.

Obiekt budowlany, na podstawie wypisu z kartoteki budynków Starostwa Powiatowego w (…) nr (…) z (…) 2025 r., sklasyfikowany był jako budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m². Wskazać jednak należy, iż sposób tej klasyfikacji wynikał z zastosowania przepisów obowiązujących przed wprowadzeniem do obecnie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego definicji „obiektu budowlanego” w 1994 roku, gdyż budynek wzniesiono z całą pewnością przed tym okresem. Sposób sklasyfikowania przedmiotowego obiektu budowlanego nie podlegał w tym czasie aktualizacji.

Sformułowanie „przeznaczony do rozbiórki” stanowiło parafrazę oświadczenia woli umocowanego w akcie notarialnym nabycia nieruchomości z 2018 roku, w którym zadeklarowano, iż „(…) oświadczają że nabytą niniejszym aktem nieruchomość będą użytkować rolniczo przez okres minimum pięciu lat, włączając ją w skład swojego gospodarstwa rolnego”, co przeczyłoby możliwości zachowania obiektu budowlanego, w szczególności jego użytkowania na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Zabudowana nieruchomość oznaczona pozostaje w ewidencji gruntów jako sady i grunty rolne, a deklarację złożono w związku z obowiązywaniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a w szczególności jego art. 2b. ust. 1, który stanowi, iż „nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście”.

Nieruchomość objęta była nakazem podatkowym jak dla podatku rolnego z prawem do zwolnienia w oparciu o ustawę o podatku rolnym. Nieruchomość nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który stwierdza, że użytki rolne lub lasy, które nie są zajęte na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Nie posiada Pan wiedzy nt. tego czy dla przedmiotowego obiektu budowlanego uzyskano pozwolenie na jego użytkowanie lub złożono zawiadomienie o zakończeniu jego budowy. Pan wskazanych dokumentów nigdy nie uzyskał i o takowe nie zabiegał.

Nie posiada Pan decyzji organu budowlanego nakazującego rozbiórkę tego obiektu budowlanego ani zakazującego jego użytkowania. Przez cały okres posiadania przedmiotowego obiektu budowlanego nie posiadał Pan żadnej z ww. decyzji organu nadzoru budowlanego.

Pytanie

Czy w związku z obowiązującą ustawą dotyczącą zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego podatek ten został słusznie pobrany?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, podatek od czynności cywilnoprawnych został niesłusznie pobrany przez notariusza w dniu zakupu mieszkania.

Budynek podlegający rozbiórce nie tylko nie miał charakteru mieszkalnego, gdyż swoją wielkością, techniką wykonania oraz deficytem kluczowej instalacji grzewczej i sanitarnej w swojej istocie miał charakter domku letniskowego, ale podlegał również, ze względu na swój stan techniczny i cel nabycia nieruchomości, natychmiastowej rozbiórce. Obiekt ten nie podlegał nigdy zamieszkaniu w sensie formalnym ani rzeczywistym.

Zakup nieruchomości gruntowej rolnej, zabudowanej budynkiem o charakterze letniskowym i poddany rozbiórce niezwłocznie po jej zakupie, nie wyczerpuje znamion posiadania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość ani budynku mieszkalnego, w związku z czym spełnia Pan przesłanki zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych, określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295)

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

Z wniosku wynika, że (…) 2024 roku kupił Pan mieszkanie z rynku wtórnego. Prowadząca postępowanie notariusz pobrała od Pana podatek od czynności cywilnoprawnych uznając, że na przeszkodzie do zastosowania zwolnienia stanął fakt, iż jest Pan współwłaścicielem w udziale (…) części nieruchomości, która w chwili nabycia zabudowana była budynkiem określonym jako mieszkalny o powierzchni (…) m², przeznaczonym do rozbiórki i który ze względu na stan techniczny oraz niezdolność do spełniania funkcji mieszkalnej został rozebrany niezwłocznie po zakupie. Budynek nie posiadał fundamentów ani podpiwniczeń. Budynek miał charakter letniskowy, był otwartą izbą z aneksem kuchennym, bez oddzielnej toalety, z dostępem do własnego ujęcia wody – studni, wyposażony w instalację elektryczną. Budynek nie posiadał systemu centralnego ogrzewania. Nieruchomość, zarówno przed transakcją zakupu w 2018 roku, jak również po, oznaczona jest w księdze wieczystej jako nieruchomość niezabudowana. W okresie własności budynku poddanego rozbiórce nabywający nigdy nie zamieszkiwali i nigdy nie meldowano w nim mieszkańców. Oprócz nabycia nieruchomości w postaci działki nr (…) nigdy wcześniej nie był Pan stroną żadnej transakcji związanej z zakupem, sprzedażą czy spadkiem nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych. Obiekt nie służył nigdy, wedle Pana najlepszej wiedzy, zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, gdyż miał charakter obiektu letniskowego, bez systemu centralnego ogrzewania, bez oddzielnej toalety, bez wydzielonych izb. Po zakupie nieruchomości obiekt nie był zamieszkiwany przez nikogo i podlegał natychmiastowej rozbiórce. Drewniana konstrukcja obiektu nie spełniała obowiązującej definicji „budynku” w rozumieniu Prawa budowlanego. Wedle obowiązujących przepisów obiekt spełnia definicję „obiektu budowlanego”. Obiekt budowlany, na podstawie wypisu z kartoteki budynków Starostwa Powiatowego sklasyfikowany był jako budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m². Wskazać jednak należy, iż sposób tej klasyfikacji wynikał z zastosowania przepisów obowiązujących przed wprowadzeniem do obecnie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego definicji „obiektu budowlanego” w 1994 roku, gdyż budynek wzniesiono z całą pewnością przed tym okresem. Zabudowana nieruchomość oznaczona pozostaje w ewidencji gruntów jako sady i grunty rolne. Nieruchomość objęta była nakazem podatkowym jak dla podatku rolnego. Nieruchomość nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który stwierdza, że użytki rolne lub lasy, które nie są zajęte na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Ma Pan wątpliwości czy w przedmiotowej sprawie podatek od czynności cywilnoprawnych został słusznie pobrany.

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu zdarzenia wynika, że znajdujący się na działce budynek nie posiadał fundamentów ani podpiwniczeń i nie służył nigdy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Zarówno przed transakcją zakupu, jak również po, nieruchomość oznaczona była w księdze wieczystej jako nieruchomość niezabudowana. Konstrukcja ww. obiektu nie spełniała obowiązującej definicji „budynku” w rozumieniu Prawa budowlanego. Wedle obowiązujących przepisów obiekt spełnia definicję „obiektu budowlanego”. Nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów jako sady i grunty rolne i objęta była nakazem podatkowym jak dla podatku rolnego.

Wyłącznie z wypisu z kartoteki budynków wynika, iż obiekt sklasyfikowany był jako budynek mieszkalny. Jak Pan jednak zauważył, powyższe wynika jedynie z faktu, że budynek wzniesiono przed 1994 r., tj. przed wprowadzeniem definicji „obiektu budowlanego” do obecnie obowiązujących przepisów ustawy Prawo budowlane.

Z przywołanej powyżej definicji budynku, znajdującej się w ustawie Prawo budowlane, wynika wprost, że aby naniesienie stanowić mogło budynek, musi posiadać fundamenty i dach. Znajdujący się na opisanej przez Pana nieruchomości obiekt nie posiadał fundamentów.

Z całokształtu powyższych okoliczności wynika, że obiekt znajdujący się na nieruchomości będącej Pana współwłasnością nie stanowił budynku. Tym bardziej nie mógł więc stanowić budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym można byłoby zaspokajać potrzeb mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że posiadał Pan wyłącznie udział w budynku, który nie stanowił budynku mieszkalnego jednorodzinnego – przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego w postaci lokalu mieszkalnego podlegał Pan zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych określonym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.