Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 7 lutego 2025 r. (wpływ: 10 lutego 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. S.A. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Y. z siedzibą w A. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”), będąca stowarzyszeniem, posiada siedzibę działalności w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (dalej: „KRS”), przedmiotem działalności Sprzedającego jest m. in. (…). Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w B. oraz w C., szczegółowo opisanej poniżej (dalej: „Nieruchomość”).

X. Spółka Akcyjna z siedzibą w D. (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”, razem Zbywca i Nabywca dalej będą określani jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z KRS przedmiotem działalności Kupującego jest m. in. pozostały transport lądowy pasażerski, gdzie indziej niesklasyfikowany.

Nabywca, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa”) zawartej w akcie notarialnym z (…) 2023 r., repertorium „A” numer (…), zobowiązał się do nabycia od Zbywcy prawa własności Nieruchomości, tj. działek (gruntu) wraz z własnością posadowionych na tych działkach zabudowań (dalej: „Transakcja”). Transakcja nie została jeszcze przeprowadzona.

Nabywca zamierza wykorzystywać nabyte składniki do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (realizacja inwestycji w postaci budowy hotelu oraz działalność w zakresie usług (…)).

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r.

Opis Nieruchomości

Przedmiotem Transakcji jest/będzie prawo własności nieruchomości złożonej z 51 działek położonych w B. i C.

Strony obejmują zakresem wniosku wyłącznie 39 działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: A., B., C., D., F., G., H., I. (dalej: „Działki z sieciami”) oraz J., K., L., Ł., M., N., O., P., R., S., Ś., T., U., W., V., AA., BB., CC., DD., EE., FF., GG., HH., II., JJ., KK., LL., MM., NN., OO.(dalej: „Działki z (…)”), a także działkę nr PP. (dalej: „Działka z (…)”) (dalej wszystkie działki będą oznaczane jako „Działki z naniesieniami”). Wobec tego, w dalszej części wniosku wskazując na Nieruchomość, Strony określają wyłącznie wskazane działki.

Działki z sieciami – na poszczególnych działkach znajdują się m. in. sieci energetyczne, sieci telekomunikacyjne oraz podziemne sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne oraz sieci gazowe. Wszystkie wskazane w tym miejscu sieci techniczne nie są własnością Zbywcy, ani Nabywcy (dalej: „Sieci”). Strony nie mają możliwości ustalenia, kto jest właścicielem przedmiotowych Sieci. Poza Sieciami, na Działkach z sieciami nie znajdują się inne zabudowania. Zbywca przed Transakcją wykorzystuje Działki z sieciami do dzierżawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a następnie traktuje jako towar do dalszej odsprzedaży. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) przewiduje dla przedmiotowych działek następujące przeznaczenia:

a)Działki nr A., B., C. oraz D.:

-(…) - tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym;

b)Działka nr F.:

-częściowo U6 – tereny usług, z dopuszczalnym przeznaczeniem na: mieszkanie w obiekcie usługowym, rzemiosło obejmujące działalność wytwórczą, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, dojścia, miejsca parkingowe, obiekty pomocnicze, garaże, zieleń urządzoną;

-częściowo Kt1 – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym;

-częściowo IT1 – teren (…), dla którego ustala się utrzymanie otwartej przestrzeni (…) bez możliwości realizacji obiektów kubaturowych oraz dopuszczalne przeznaczenie na sieci infrastruktury technicznej;

c)Działka nr G.:

-IT1 – teren (…), dla którego ustala się utrzymanie otwartej przestrzeni (…) bez możliwości realizacji obiektów kubaturowych oraz dopuszczalne przeznaczenie na sieci infrastruktury technicznej;

d)Działki nr H.:

-IT1 – teren (…), dla którego ustala się utrzymanie otwartej przestrzeni (…) bez możliwości realizacji obiektów kubaturowych oraz dopuszczalne przeznaczenie na sieci infrastruktury technicznej;

e)Działka nr PP.:

-IT, UT1 – tereny usług turystyki związanych z (…) z przeznaczeniem dopuszczalnym na obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, dla których ustala się możliwość wykonywania robót budowlanych z zachowaniem wymogów określonych w przepisach Prawa budowlanego, (…).

Działki z (…) – na przedmiotowych działkach znajdują się m.in. (…) (dalej: „(…)”), ogrodzenie (dalej: „Ogrodzenie”), a także (…) wraz z infrastrukturą techniczną (dalej razem: „(…)”) w postaci:

-linii kablowej 0,4 kV sterowniczej, oświetleniowej, teletechnicznej,

-instalacji (…) (sieć energetyczna + wodociągowa) wzdłuż

-trasy,

-sieci wodociągowej pomiędzy (…) i (…) (…),

-sieci kanalizacji sanitarnej,

-sieci kanalizacji deszczowej,

-przełożenia sieci gazociągu średnioprężnego w rejonie (…) i w rejonie (…).

Wszystkie wymienione zabudowania zostały wybudowane przez Nabywcę Nieruchomości. Ponadto, niezależnie od powyższego, przez działki nr K., L., R., S., T., U., W., V., AA., BB., CC., DD., EE., II., JJ., KK., LL., MM, NN., OO. przebiegają ww. Sieci, nie należące do Zbywcy ani Nabywcy. Zbywca przed Transakcją wykorzystuje Działki z (…) do dzierżawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a następnie traktuje jako towar do dalszej odsprzedaży.

Działki zabudowane wyłącznie (…) są objęte aktualnym MPZP i zgodnie z nim leżą w terenach:

a)Działka nr J.:

-(…) – oznaczające teren usług (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod trasę narciarską za stałą instalacją zaśnieżającą i oświetleniową;

b)Działki nr K., L., Ł., M., N., O., P.:

-(…) – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym;

c)Działka R.:

-(…) – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym;

-(…) – oznaczające zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z przeznaczeniem dopuszczalnym w postaci zabudowy usługowej, obiektów, urządzeń i sieci infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, dojść, miejsc parkingowych, budynków gospodarczych, garaży i wiat oraz zieleni urządzonej;

d)Działki nr S. oraz Ś.:

-(…) – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym.

Działki zabudowane wyłącznie (...) są objęte aktualnym MPZP i zgodnie z nim leżą w terenach:

a)dla działki nr T.:

-(…) – oznaczające teren komunikacji – istniejąca (…) do zachowania; wymagana adaptacja i modernizacja;

-(…) – oznaczające teren usług (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) za stałą instalacją (…) i oświetleniową;

b)Działka nr U.:

-(…) – tereny komunikacji – istniejąca (…) na (…) do zachowania;

c)Działka nr W.:

-(…) – teren komunikacji – istniejąca (…) na (…) do zachowania;

-(…) – teren usług sportu bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) za stałą (…) i (…).

Działki zabudowane zarówno (…), jak i (...) są objęte aktualnym MPZP i zgodnie z nim leżą w terenach:

a)Działki nr V. oraz BB. (które zostały/zostaną wydzielone odpowiednio z działki nr RR. oraz SS.):

-(…) – oznaczające teren komunikacji – istniejąca (…) na (…) do zachowania; wymagana adaptacja i modernizacja;

-(…) – oznaczające teren usług (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) za stałą (…) i (…);

b)Działka nr KK. (która została/zostanie wydzielona z działki nr TT.):

-(…) – oznaczające teren (…) bez prawa zabudowy; wymagane zachowanie charakteru (…); dopuszcza się lokalizację urządzeń do obsługi (…) i (…);

c)Działka nr AA. (która została/zostanie wydzielona z działki nr UU.):

-(…) – oznaczające teren usług (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) za stałą (…) i oświetleniową;

-(…) – oznaczające teren komunikacji, jak opisany wyżej;

d)Działki nr CC., DD., EE., FF., GG., HH., II., JJ.:

-(…) – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym.

Działki zabudowane zarówno Ogrodzeniem, jak i (…) są objęte aktualnym MPZP i zgodnie z nim leżą w terenach:

a)Działka LL.:

-(…) – oznaczające teren usługi (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) ze stałą (…) i oświetleniową oraz pozostałą infrastrukturą niezbędną do obsługi (…) i (…);

-(…) – oznaczające teren komunikacji – istniejąca (…) na (…) do zachowania;

b)Działka nr MM:

-(…) – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym;

c)Działka nr NN.:

-(…) – teren usług (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) za stałą (…) i (…) oraz pozostałą infrastrukturą niezbędną do obsługi (…) i (…);

-(…) – teren komunikacji – istniejąca (…) na (…) do zachowania, gdzie wymagana jest adaptacja i modernizacja z wprowadzeniem niezbędnej infrastruktury; przy (…) dopuszczono usytuowanie obiektów kubaturowych związanych z technologią (…), (…) i (…).

Działka zabudowana zarówno (…), Ogrodzeniem, jak i (...) tj. nr OO.(która powstanie z podziału działki nr WW.) jest objęta aktualnym MPZP i zgodnie z nim leży w terenach:

a)(…) – oznaczające teren (…) bez prawa zabudowy obiektami kubaturowymi z przeznaczeniem pod (…) za stałą instalacją (…) i oświetleniową;

b)(…) – oznaczające teren komunikacji – istniejąca (…) na (…) do zachowania; Wymagana adaptacja i modernizacja.

Działka ze stacją – częściowo zabudowana (…) (dalej: „(…)”), częściowo na działce znajduje się również ww. (…) oraz Sieci. Zbywca przed Transakcją wykorzystuje Działkę ze stacją do dzierżawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a następnie traktuje jako towar do dalszej odsprzedaży. Objęta aktualnym MPZP, zgodnie z którym działka PP. leży w terenach:

a)częściowo (…) – tereny usług, z dopuszczalnym przeznaczeniem na: mieszkanie w obiekcie usługowym, rzemiosło obejmujące działalność wytwórczą, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, dojścia, miejsca parkingowe, obiekty pomocnicze, garaże, zieleń urządzoną, dla terenu zostały ustalone parametry zabudowy;

b)częściowo (…) – tereny (…), na których dopuszcza się możliwość wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem podstawowym.

W księdze wieczystej nr (…), obejmującej działki nr V. i AA., LL., KK., VV  (z której podziału powstanie działka (…)) i T. oraz w księdze wieczystej nr (…) obejmującej działkę nr BB. oraz J., a także w księdze wieczystej nr (…), obejmującej działki nr K., DD., L., EE., Ł., M., N., O., FF., GG., HH., II., JJ., R. oraz PP. wpisano prawo pierwokupu na rzecz Nabywcy, prawo pierwokupu na rzecz (…), prawo dzierżawy, ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością na rzecz (…). Zbywca nabył ww. działki na podstawie umowy nieodpłatnego przeniesienia własności zorganizowanej części przedsiębiorstwa przez stowarzyszenie na rzecz terenowej jednostki organizacyjnej tego stowarzyszenia oraz umowy ustanowienia hipoteki łącznej. Tym samym Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług od nabycia przedmiotowych działek.

Ponadto, Zainteresowani wskazali, że w stosunku do działek ewidencyjnych nr CC. i P., Sprzedający zasiedział prawo własności nieruchomości oraz w stosunku do tych działek nie jest prowadzona księga wieczysta. Tym samym, Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług od nabycia przedmiotowych działek. Jednocześnie, działki te podlegały dzierżawie na rzecz Nabywcy na podstawie stosownej umowy.

Zainteresowani wskazali, że działki nr NN., W., U., F., H., A., S., B., C., D., Ś., MM, G. oraz I. zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy nieodpłatnego przeniesienia własności zorganizowanej części przedsiębiorstwa przez stowarzyszenie na rzecz terenowej jednostki organizacyjnej tego stowarzyszenia oraz umowy ustanowienia hipoteki łącznej.

Zainteresowani podkreślili, że znajdujące się na Działkach z (…) oraz Działce z (…) naniesienia (inne niż Sieci) zostały wybudowane przez Nabywcę, a pomiędzy Stronami nie dojdzie do rozliczenia nakładów ponoszonych na Działki z naniesieniami.

Jednocześnie, znajdujące się na przedmiotowych działkach Sieci nie są własnością Nabywcy ani Zbywcy.

Nieruchomość w strukturach Sprzedającego

Składniki majątkowe związane z Nieruchomością nie są jedynymi aktywami Zbywcy. W szczególności, w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy prowadzone są również inne dostawy oraz dzierżawy nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Zbywcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Zbywcy o podobnym charakterze). Zbywca nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Zbywcy na płaszczyźnie finansowej.

Zbywca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Podsumowując, Nieruchomość nie została/nie zostanie przez Zbywcę wyodrębniona ani organizacyjnie, ani finansowo w ramach swojego przedsiębiorstwa.

Wyłączenia z przedmiotu dostawy

Przedmiotem Transakcji jest/będzie sprzedaż Nieruchomości (opisanej szczegółowo powyżej) wraz z wszelkimi znajdującymi się na niej naniesieniami, niebędącymi własnością Nabywcy.

Podkreślić należy, iż dostawie nie towarzyszy przeniesienie innych należności i zobowiązań Zbywcy.

W wyniku dostawy, na Kupującego nie zostały/nie zostaną przeniesione:

-ewentualne kredyty związane z Nieruchomością,

-prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń związanych z Nieruchomością),

-środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

-zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałych do dnia dokonania dostawy,

-księgi rachunkowe Zbywcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

-firma Zbywcy (ani nazwa jego przedsiębiorstwa),

-tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

-prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Zbywca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów o:

-prace budowlane,

-ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

-świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

Zbywca nie był/nie jest stroną umów z usługodawcami, które dotyczyły Nieruchomości (przykładowo umowy na dostawę mediów do Nieruchomości), a więc zgodnie z tym, przedmiotem Transakcji nie było/nie będzie przejście żadnych należności i zobowiązań na Kupującego.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca na dzień Transakcji będą posiadać status podatnika podatku od towarów i usług oraz będą prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą VAT.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, jak niżej.

Wskazali Państwo, że korygują wniosek w następstwie błędnego wskazania nazwy Zbywcy jako: „F.”. Prawidłową nazwą Sprzedającego jest: „Y.”.

Według Państwa najlepszej wiedzy, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, zabudowania znajdujące się na Działkach z naniesieniami w postaci:

a)Sieci – spełniają definicję budynku/budowli;

b)(...) – spełniają definicję budynku/budowli, z zastrzeżeniem, iż (...) składa się z wielu elementów będących i nie będących budowlami, np. budowlami są (...) lub linie kablowe łączące (…), natomiast budowlami nie są już (…), (…) czy (…);

c)Ogrodzenia – spełniają definicję budynku/budowlę;

d)(…) – spełniają definicję budynku/budowli;

e)(…) – spełniają definicję budynku/budowli.

Ani Zbywca, ani Nabywca nie są właścicielem sieci przesyłowych, określanych we wniosku jako Sieci, znajdujących się na przedmiotowych działkach. Według najlepszej wiedzy Zainteresowanych wskazane we wniosku Sieci stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Niemniej jednak, nie mogą Państwo wykluczyć, iż Sieci częściowo mogą należeć także do jednostki samorządu terytorialnego.

Część sieci przesyłowych znajdujących się na nieruchomości jest we własności Nabywcy, są to wszystkie sieci przesyłowe wymienione we wniosku i związane ze wskazaną we wniosku (…), tj. (…) wraz z infrastrukturą techniczną w postaci:

a)linii kablowej 0,4 kV (sterownicza, oświetleniowa, teletechniczna),

b)instalacji (…) (sieć energetyczna + wodociągowa) wzdłuż trasy,

c)sieci wodociągowej pomiędzy (…) i (…) (…),

d)sieci kanalizacji sanitarnej,

e)sieci kanalizacji deszczowej,

f)sieci gazociągu średnioprężnego położonej w rejonie (…) i w rejonie (…).

Tym samym, wymieniając we wniosku zabudowania określone jako:

-„Sieci” – wskazali Państwo wyłącznie na sieci przesyłowe niebędące własnością Sprzedającego ani Kupującego;

-„(…)” – wskazali Państwo oprócz (…) także na sieci przesyłowe należące do Nabywcy, związane z (…).

Wskazali Państwo, iż żadne z wymienionych we wniosku naniesień znajdujących się na działkach nie stanowi ruchomości, tj. są one trwale związane z gruntem.

(...) składa się zarówno z elementów stanowiących budynki/budowle, jak i elementów niebędących budynkami/budowlami. Tym samym, wskazali Państwo, iż na działce nr T. zlokalizowana jest (…), która nie jest traktowana jako zabudowanie (sklasyfikowana w grupie 8 Klasyfikacji Środków Trwałych), natomiast na działce nr FF. znajduje się (…), która traktowana jest jako budynek. Obiekty te nie są zakotwiczone w gruncie i możliwa jest zmiana ich pozycji.

W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc jego pozostała treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w zakresie Działek z naniesieniami stanowi/będzie stanowić czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w zakresie Działek z naniesieniami nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 2 ust. 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1 i 2 (dotyczących podatku od towarów i usług), dostawa Nieruchomości w zakresie Działek z Naniesieniami:

-nie stanowi/nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o podatku od towarów i usług;

-jest/będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Mając zatem na uwadze okoliczności przedstawione powyżej, sprzedaż Nieruchomości w zakresie Działek z Naniesieniami nie stanowi/nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z treści wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) działki zabudowane naniesieniami nazwanymi w postaci (określenia z wniosku): Sieci, (…), (…), (…), (…). Sieci przesyłowe, określone we wniosku jako „Sieci” nie stanowią własności ani  Sprzedającego ani Kupującego, najprawdopodobniej stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, ale także mogą częściowo należeć do jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast (…) obejmuje (…) i sieci przesyłowe należące do Nabywcy. Wszystkie naniesienia są trwale z gruntem związane.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.694.2024.3.EJU wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów;

-przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt – działki, na których znajdują się naniesienia nienależące do Zbywcy (należą one do Nabywcy); na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie sposób przyjąć, że Zbywca dokona dostawy ww. gruntu (działek) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami;

-przy dostawie ww. działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług; transakcja sprzedaży ww. działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w zakresie Działek z Naniesieniami nie stanowi/nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Państwa stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy należy analizować w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości zastosowania ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika nie jest możliwe.

Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do znajdujących się na działkach naniesień, które wg opisu stanowią własność Nabywcy (i nie są własnością Zbywcy): części Sieci przesyłowych (które nie należą do przedsiębiorstw przesyłowych – te bowiem nie stanowią wg art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego części składowych nieruchomości), (…) (wraz z sieciami do niej przynależnymi), (…), Ogrodzenia i (…). Powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy ww. składników.

Zgodnie bowiem z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami (tutaj: budynkami/budowlami – częściami sieci, które nie należą do przedsiębiorstw przesyłowych, (…) (wraz z sieciami do niej przynależnymi), (…), (…) i (…)).

Co do części transakcji, która dotyczy sieci przesyłowych, umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie tych sieci, które należą do Nabywcy. Z kolei sieci przesyłowe, które są własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty budowlane, które są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt oraz obiekty budowlane z nim związane.

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. obiekty budowlane) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi, dotyczącymi m.in. sieci przesyłowych stanowiących własność przedsiębiorstw przesyłowych – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty budowlane, to również te obiekty budowlane stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej: części sieci przesyłowych (tych, które nie należą do przedsiębiorstw przesyłowych), (…), (…), Ogrodzenia i (…) – umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług umowa sprzedaży w części dotyczącej ww. naniesień nie stanowi przedmiotu dostawy. Podkreślić należy, że kwestia władztwa ekonomicznego dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia, ponieważ w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług.

Tym samym transakcja sprzedaży w ww. zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych zobowiązany będzie Nabywca. Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej tej części przedmiotu transakcji.

Natomiast wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie ta część transakcji, która obejmuje grunt. W tej części sprzedaż podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku.

Zatem tylko w tej części sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w zakresie Działek z Naniesieniami nie stanowi/nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z  tych też względów stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia/który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.694.2024.3.EJU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.