Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

- w części dotyczącej sprzedaży fragmentu dachu wielopoziomowego Budynku usługowego wynajmowanego pod (…) oraz pustostanu (wraz z przynależnym do niego prawem  wieczystym użytkowania gruntu) – prawidłowe,

- w pozostałym zakresie – nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 listopada 2024 r. i – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 21 stycznia 2025 r. (wpływ: 22 stycznia 2025 r. i 27 stycznia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Spółka, Sprzedawca, Zbywca)

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. sp. k. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej jedną działkę nr A. o powierzchni (…) ha, położonej w obrębie (…) ul. (…) numer księgi wieczystej: (…) („Nieruchomość”). Nieruchomość jest zabudowana wielopoziomowym budynkiem usługowym (niemieszkalnym) położonym przy ul. (…) w (…) („Budynek”). Budynek jest w stanie surowym zamkniętym (poszczególne piętra nie są wykończone ani wyposażone i wymagają istotnych nakładów).

Sprzedawca nabył Nieruchomość od C. z siedzibą w (…) („C.”) na podstawie umowy sprzedaży z 28 czerwca 2017 r., której przedmiotem była zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, tj. D. w (…) („Umowa Sprzedaży Przedsiębiorstwa”). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Sprzedawca nie wykazał kwoty podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości wraz z całym przedsiębiorstwem.

Nieruchomość w momencie nabycia przez Sprzedawcę na podstawie Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa nie była zdatna do użytku zgodnie z przeznaczeniem, a ponadto znajdowały się na niej inne budynki, które wymagały wyburzenia. Wyburzeń dokonano na podstawie decyzji (…) o zatwierdzeniu projektu rozbiórki i udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę. Nieruchomość aktualnie jest zabudowana wielopoziomowym Budynkiem. Nieruchomość została przez Sprzedawcę rozpoznana jako inwestycja w wartości ceny zakupu zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa powiększonej o dodatkowe koszty transakcyjne (akt notarialny, podatek od czynności cywilnoprawnych, wartość rzeczy i praw związanych bezpośrednio z Nieruchomością, itp.). Wydatki te nie zostały przez Sprzedawcę rozpoznane jako koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

Następnie, Sprzedawca zaczął ponosić nakłady na remont i modernizację Nieruchomości w celu jej zdatności do użytkowania. Z tytułu ponoszenia przedmiotowych nakładów Sprzedawca wykazywał kwotę naliczonego podatku od towarów i usług. Kwota poniesionych nakładów na Nieruchomość po 2017 r. (tj. po zawarciu Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa) a przed 2022 r. wyniosła ponad 30% ceny nabycia Nieruchomości (tj. ceny za samą Nieruchomość, zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa).

(…) 2022 r. Sprzedawca po raz pierwszy przyjął Nieruchomość do ewidencji środków trwałych jako jeden budynek – kompleks (…) i rozpoczął jego amortyzację dla celów podatkowych (grunt/prawo wieczystego użytkowania gruntów nie jest amortyzowane jako odrębny środek trwały, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Wartość początkowa Nieruchomości ujawniona w ewidencji środków trwałych dla celów podatkowych została ustalona w łącznej kwocie kosztów jej nabycia zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa (tj. ceny za Nieruchomość, a także wydatków poniesionych w związku z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa przypisanych do kosztu zakupu Nieruchomości) powiększonej o nakłady poniesione na Nieruchomość przed (…) 2022 r. (tj. powiększonej o ww. nakłady w wysokości ponad 30% ceny Nieruchomości). Po (…) 2022 r. (tj. po wprowadzeniu Nieruchomości do ewidencji środków trwałych) nie były ponoszone nakłady na ulepszenie Nieruchomości ani inne wydatki, które by skutkowały zwiększeniem początkowej wartości Nieruchomości dla celów podatkowych.

Na Nieruchomości oprócz wielopoziomowego Budynku znajduje się również znacznie mniejszy budynek dwupoziomowy (parter i piętro). Budynek ten jest umiejscowiony na granicy Nieruchomości i sąsiadującej z nią działce. Budynek ten jest pustostanem i planowane jest jego wyburzenie. Sprzedawca wystąpił o wydanie stosownej decyzji w przedmiocie zgody na wyburzenie. Budynek nie przedstawia istotnej wartości.

Co do zasady, Nieruchomość ma dla Sprzedawcy cel inwestycyjny (tj. odsprzedaż z zyskiem) i nie jest aktualnie użytkowana. Nieruchomość jest jednak w niewielkiej części stale wykorzystywana w bieżącej działalności gospodarczej Sprzedawcy w taki sposób, że Sprzedawca wynajmuje fragmenty powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku na Nieruchomości pod (…), tj.:

1)(…) – na mocy umowy z (…) 2011 r. poprzedni użytkownik wieczysty Nieruchomości (C.) zawarł umowę najmu z najemcą, działającym wówczas pod firmą (…) sp. z o.o., a obecnie (…) S.A., na podstawie której oddał w najem fragment powierzchni dachu oraz część pomieszczenia do instalacji (…); umowa ta była kilkukrotnie aneksowana, a na mocy Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa oraz porozumienia z (…) 2017 r. zawartego pomiędzy C., (…) S.A. oraz Sprzedawcą prawa i obowiązki z niej wynikające przeszły na Sprzedawcę; z tytułu najmu ww. powierzchni Sprzedawca wystawia comiesięczne faktury sprzedaży na czynsz najmu i wykazuje należny podatek od towarów i usług;

2)(…) sp. z o.o. – na mocy umowy z (…) 2011 r. poprzedni użytkownik wieczysty Nieruchomości (C.) zawarł umowę najmu z najemcą, wówczas (...) Sp. z o.o., a obecnie (…) sp. z o.o., na podstawie której oddał w najem część powierzchni dachu Budynku; umowa ta była kilkukrotnie aneksowana, a na mocy Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa oraz porozumienia z (…) 2017 r. zawartego pomiędzy C., (…) Sp. z o.o. oraz Sprzedawcą prawa i obowiązki z niej wynikające przeszły na Sprzedawcę; z tytułu najmu ww. powierzchni Sprzedawca wystawia comiesięczne faktury sprzedaży na czynsz najmu i wykazuje należny podatek od towarów i usług.

Samo wnętrze Budynku (poszczególne poziomy) nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub innej podobnej umowy oraz nie jest faktycznie wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedawcy (właściciela Nieruchomości).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedawca planuje zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której sprzeda prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z własnością zabudowań, tj. Budynku („Umowa Sprzedaży Nieruchomości”). Sprzedaż nastąpi na rzecz nabywcy, tj. Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa („Nabywca”), który jest również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość w związku z planowaną inwestycją polegającą na przebudowie, rozbudowie i budowie zespołu pensjonatowego („Inwestycja”) na Nieruchomości, do czego wykorzysta istniejący Budynek. Nabywca poniósł już nakłady na Inwestycję polegające na przygotowaniu kompletnej dokumentacji projektowej oraz pozyskaniu stosownego pozwolenia na budowę Inwestycji. W konsekwencji, to Nabywca jest właścicielem stosownego pozwolenia na budowę na Nieruchomości.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług – tj. wyłącznie na cele sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Po wybudowaniu Inwestycji, Nabywca zamierza bowiem zbyć lub wynajmować lokale usługowe (niemieszkalne) wchodzące w skład Inwestycji, co stanowić będzie dostawę towarów lub świadczenie usług opodatkowane podatkiem od towarów i usług (zasadniczo 23% z uwagi na niemieszkalny charakter Nieruchomości).

W umowie sprzedaży Nieruchomości, Sprzedawca wraz z Nabywcą („Strony”) rozważają możliwość złożenia zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym, tj. umowie sprzedaży Nieruchomości, że w związku z dostawą Nieruchomości, wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług wszelkich znajdujących się na Nieruchomości budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług („Oświadczenie”). W takim przypadku, Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Nieruchomości wraz z zabudowaniami, Strony będą zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

W piśmie uzupełniającym z 21 stycznia 2025 r. wskazali Państwo, że rozbiórka dwupoziomowego budynku (pustostanu) na Nieruchomości wymaga m.in. uzyskania pozwolenia na rozbiórkę w toku odrębnego postępowania administracyjnego (o które Spółka wystąpiła). Na moment sprzedaży Nieruchomości, ww. budynek (dwupoziomowy pustostan) nie zostanie jeszcze rozebrany i będzie na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży. Wskazali Państwo, że cena za Nieruchomość nie będzie wyodrębniać ceny za pustostan, gdyż nie ma on wartości dla Kupującego (a wręcz może kreować koszt związany z jego rozbiórką).

Ww. budynek (dwupoziomowy pustostan) stanowi nieruchomość w myśl przepisów Kodeksu cywilnego.

W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc jego pozostała treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Nabywca będzie obowiązany do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnej od rynkowej wartości Nieruchomości wraz z Budynkiem.

Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem poprzez złożenie oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług w umowie sprzedaży Nieruchomości, co spowoduje opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług przez Sprzedawcę i brak obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przez Nabywcę.

W uzasadnieniu stanowiska wskazali Państwo, że – według Państwa – sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkiem przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W takiej sytuacji, tj. w razie zwolnienia sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem z podatku od towarów i usług, Nabywca będzie obowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy. Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie występuje, w myśl art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest „nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach”.

W konsekwencji, zwolnienie z podatku od towarów i usług pociąga za sobą opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej Nieruchomości jest zaś obowiązany Nabywca, co wynika z art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że Strony mają prawo złożyć oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku. W takim wypadku dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie będzie jednak wówczas podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Jak wynika z ww. przepisów, w prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1).

Odrębna własność budynków i innych urządzeń (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Zbywca) planuje sprzedaż na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Nabywcy) prawa użytkowania wieczystego gruntu (Nieruchomości) oraz prawa odrębnej własności posadowionego na ww. działce wielopoziomowego budynku. Na działce (gruncie), na moment sprzedaży będzie znajdował się również dwupoziomowy budynek (pustostan), który nie zostanie jeszcze rozebrany.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-1.4012.811.2024.3.EW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-dostawa fragmentu powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku usługowego wynajmowanego pod (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy odpowiednio ze zwolnienia będzie korzystała także dostawa odpowiedniej części prawa wieczystego gruntu, na którym jest obiekt posadowiony;

-dostawa wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu) i przynależnego do niego prawa wieczystego gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług; będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku;

-dostawa pustostanu i przynależnego do niego prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług);

-w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie (o którym mowa w ustawie o podatku od towarów i usług), to dostawa fragmentu dachu Budynku wielopoziomowego usługowego oraz pustostanu wraz z przynależnym do nich prawem wieczystego użytkowania gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

-Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami) podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Nabywca będzie obowiązany do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnej od rynkowej wartości Nieruchomości wraz z Budynkiem.

Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem poprzez złożenie oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług w umowie sprzedaży Nieruchomości, co spowoduje opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług przez Sprzedawcę i brak obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przez Nabywcę.

Takie stanowisko jest prawidłowe tylko w części.

Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, sprzedaż podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług w części dotyczącej: fragmentu powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku usługowego (wynajmowanego pod (…)) oraz pustostanu (wraz z przynależnym do nich prawem wieczystego użytkowania  gruntu).

W tej części, w razie braku rezygnacji przez Państwa ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co wynika z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Do zapłaty podatku zobowiązany będzie Nabywca. Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej przedmiotu transakcji.

Jeśli skorzystają Państwa z rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie tym podatkiem, sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W tej części Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Nie można jednak zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że w razie braku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług cała sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług sprzedaż wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu wynajmowanego pod (…)) wraz z przynależnym do niego prawe wieczystego użytkowania gruntu – nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem w tym zakresie do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To oznacza, że w tej części sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP1-1.4012.811.2024.3.EW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.