Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o. o.(Zainteresowany, Kupujący)

NIP: (…)

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

A. Sp. z o. o. (Zainteresowany) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-logistyczno-produkcyjną z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Zainteresowany nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…) oraz działkę, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym (…), objęte księgą wieczystą (…), położone w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…) (działka (…) oraz działka powstała z podziału działki (…) będą dalej określane jako „Działki”).

Zainteresowani planują, że podział działki będzie miał miejsce przed Transakcją, a więc przedmiotem Transakcji będzie działka powstała w wyniku podziału działki (…) oraz działka (…).

Inwestycja

Zainteresowany planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Zainteresowany planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Dla ww. Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Miejskiej w (…), (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące działkę (…) zostały oznaczone symbolami: 1UP – tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów, 3WS – tereny wód powierzchniowych – rzeka (…) i rowy, KD-GP – teren drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego, a tereny obejmujące działkę (…) zostały oznaczone symbolem 1UP – tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów. Natomiast jak wskazano powyżej, przedmiotem Transakcji będzie działka (…) oraz działka powstała z podziału działki (…). Planuje się, że działka powstała z podziału działki (…), będąca przedmiotem Transakcji, obejmie tereny oznaczone w MPZP symbolem 1UP – tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów.

Budynki, budowle lub ich części

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…) roku, Repetytorium A nr (…).

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający obecnie jest aktywny zawodowo i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne. Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (ponieważ takiej działalności nie prowadzi). Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie stanowiła przedmiotu umowy najmu i dzierżawy.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Sprzedający zawarł z Zainteresowanym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa przedwstępna”).

Zainteresowany we własnym zakresie pozyskał informacje o właścicielu Nieruchomości, nawiązał kontakt ze Sprzedającym oraz doprowadził do podpisania umowy przedwstępnej.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Sprzedający posiada również inną nieruchomość oprócz Działek objętych zakresem wniosku (współwłasność domu jednorodzinnego wraz z przynależną działką), jednak nie planuje jej zbycia.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa prawnego przedstawicielowi Zainteresowanego do:

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism), uzyskiwania i wykonywania kserokopii oraz fotokopii z akt (w tym akt wzmianek): (i) księgi wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych; (ii) ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dawnych i zbiorów dokumentów, oraz (iii) ksiąg wieczystych prowadzonych dla innych nieruchomości, do których przeglądania Sprzedający ma interes prawny będąc właścicielem Nieruchomości i zawierających dokumenty dotyczące stanu prawnego Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące przedmiot sprzedaży) zostały odłączone;

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

-uzyskiwania informacji o statusie oraz wglądu w akta, w tym uzyskiwania i wykonywania kserokopii oraz fotokopii, wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością, toczących się obecnie oraz zakończonych, w tym wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych, wyrokach i orzeczeniach, w których Sprzedający lub jego poprzednicy prawni są lub byli stroną;

-przeglądania oraz pozyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów we wszelkich urzędach, sądach, organach, rejestrach, punktach informacyjnych, oraz od innych podmiotów, w zakresie niezbędnych lub pomocnym dla ustalenia stanu faktycznego oraz prawnego Nieruchomości, jak również uzyskiwania wszelkich zaświadczeń oraz odpisów od powyższych podmiotów, oraz utrwalania dokumentów w dowolny sposób, w tym przez sporządzanie kopii, fotokopii, oraz notatek;

-dokonywania wszelkich innych czynności pozostających w związku z wykonywaniem pełnomocnictwa, w tym do składania odpowiednich wniosków, odbierania i podpisywania dokumentów oraz uiszczania opłat.

Sprzedający udzielił także pełnomocnictwa technicznego przedstawicielowi Zainteresowanego do:

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie w odniesieniu do Nieruchomości;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności w odniesieniu do Nieruchomości;

-zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg w odniesieniu do Nieruchomości;

-uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i decyzji o warunkach zabudowy na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Zainteresowanego polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

-uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306 g) lub art. 306 e) ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

-uzyskania warunków technicznych na rozbiórkę, przesunięcie i skablowanie napowietrznych linii elektroenergetycznych, w szczególności otrzymanie warunków w sprawie sieci energetycznej i infrastruktury technicznej umożliwiającej poprowadzenie linii w inny sposób niż obecnie w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Zainteresowany zasadniczo planuje podejmować działania wskazane w pełnomocnictwie, przy czym dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowany wskazuje, że nie planuje pozyskiwać pozwolenia na budowę w imieniu Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Zainteresowany pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Zainteresowany nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Zainteresowany wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status VAT Zainteresowanego

Zainteresowany jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że Transakcja planowana jest na luty 2025 r., przy czym finalnie data Transakcji może zostać przesunięta do 6 miesięcy od tej daty.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Zainteresowanego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi pod lit. a) i b)). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym w tym przepisie).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającego) działkę nr (…) oraz działkę, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) określanych łącznie we wniosku jako „Działki”, „Nieruchomość”. Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- transakcja sprzedaży Działki o nr (…) oraz działki, która powstanie z podziału działki o nr (…), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- dostawa Działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

- dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla niej stawki tego podatku. 

A zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Działek będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.