Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania od umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – samoistnie – dwoma pismami opatrzonymi datą 9 grudnia 2024 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień wydania interpretacji przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)
Pragnie Pani uzyskać interpretację podatkową w związku z umową najmu do własności zawartą w (…) r. z (…). Umowa ta opiewała na partycypowanie przez Panią w kosztach budowy osiedla mieszkaniowego, w ramach którego miała Pani uzyskać prawo do wykupu mieszkania po upływie pięcioletniego okresu najmu. Po zakończeniu tego okresu, w (…) r., dokonuje Pani wykupu mieszkania za kwotę (…) zł, co łącznie z wcześniej wniesionymi środkami partycypacyjnymi wynoszącymi (…) zł wynosi (…) zł jako całkowitą wartość nieruchomości.
Pytanie
Czy podatek od zakupu nieruchomości w wysokości 2 % zostanie pobrany od wartości rynkowej nieruchomości na dzień dzisiejszy, czy od wartości zakupu wynikającej z aktu notarialnego, obejmującego również wniesione przez Panią środki partycypacyjne w kosztach budowy mieszkania?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, powinna Pani zapłacić podatek od faktycznie poniesionych kosztów a nie wg wartości rynkowej nieruchomości na dzień dzisiejszy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2-4 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Z treści powyższych przepisów wynika, że co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych co prawda uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej (ceny) w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych rzeczy czy praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego. Organ ten może się przy ustalaniu wartości posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Stosownie do art. 10 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…) r. zawarła Pani umowę najmu do własności zawartą z (…). Umowa zakładała partycypowanie przez Panią w kosztach budowy osiedla mieszkaniowego, w ramach którego miała Pani uzyskać prawo do wykupu mieszkania po upływie pięcioletniego okresu najmu. Po zakończeniu tego okresu, w (…) r., dokona Pani wykupu mieszkania za kwotę (…) zł, co łącznie z wcześniej wniesionymi środkami partycypacyjnymi wynoszącymi (…) zł wynosi (…) zł jako całkowitą wartość nieruchomości.
Ma Pani wątpliwości, czy podatek winien być zapłacony od wartości rynkowej czy od wartości zakupu wynikającej z aktu notarialnego obejmującej również wniesione środki partycypacyjne w kosztach budowy mieszkania.
Pani zdaniem, podatek powinna Pani zapłacić od faktycznie poniesionych kosztów, a nie od wartości rynkowej.
Z takim stanowiskiem nie sposób jednak się zgodzić.
Z przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy sprzedaży.
Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy opisanej umowie sprzedaży stanowić będzie wartość rynkowa nabywanego przez Panią lokalu mieszkalnego. A zatem, wskazana w akcie notarialnym cena wynikająca z poniesionych przez Panią kosztów mogłaby stanowić podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadałaby wartości rynkowej tej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zatem będzie miała obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości rynkowej nabywanego lokalu mieszkalnego.
Końcowo należy podkreślić, że wartość rynkową ustala się – zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej, a zatem – w Pani sytuacji – na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.