Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 29 stycznia 2025 r. (wpływ 31 stycznia 2025 r.) Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany, Nabywca)

NIP: (...)

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Pani B. (Sprzedająca)

Pan C. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (zwana dalej również „Zainteresowanym” lub „Nabywcą”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych lub usługowych w tych budynkach.

C. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. C. nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). C. nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

B. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. B. nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej ani nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

C i B. („Sprzedający”) są małżeństwem. W ich majątku, objętym wspólnością majątkową małżeńską znajduje się zabudowana nieruchomość (dalej „Nieruchomość”) utworzona z jedynej działki ewidencyjnej nr (...), położona w (...), przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Na Nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny (podpiwniczony, o dwóch kondygnacjach naziemnych). Jest to dom, w którym Sprzedający mieszkają przeszło 10 lat. Ponadto na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane takie jak podjazd, brama oraz ogrodzenie, służące wykorzystywaniu Nieruchomości oraz znajdującego się na niej budynku przez właścicieli zgodnie z jego przeznaczeniem.

Nieruchomość została nabyta jako niezabudowana, z tego powodu wciąż pozostaje w księdze wieczystej oznaczona jako grunty orne. Nieruchomość została nabyta w 2009 r. w drodze darowizny oraz częściowego zniesienia współwłasności. Na Nieruchomości tej Sprzedający wznieśli dom mieszkalny, wykorzystywany przez nich do własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatek naliczony, związany z zakupem towarów i usług w związku z budową domu nie był odliczany przez Sprzedających.

Nieruchomość nie jest częścią przedsiębiorstwa, ani też nie była i nie jest na niej prowadzona działalność gospodarcza. Sprzedający nie planują także do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wykorzystywania Nieruchomości dla celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej (usługowej, handlowej, etc.).

Sprzedający planują dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy. W związku z tym Sprzedający zawarli z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży. W umowie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, pod określonymi warunkami (tj. zawarcia przez Nabywcę umów sprzedaży, skutkujących przez niego nabyciem sąsiednich nieruchomości od osób trzecich). Sprzedający nie udzielali Kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedających względem osób trzecich lub organów administracji do pozyskiwania decyzji lub postanowień wpływających na status Nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony jedynie zobowiązują się do udzielenia sobie wzajemnie pełnomocnictw do zawarcia umowy przyrzeczonej – jest to zabezpieczenie realizacji umowy sprzedaży i narzędzie mające na celu uniknięcie obstrukcji ze strony zarówno Sprzedających, jak i Kupującego. Po zawarciu umowy przyrzeczonej Nabywcy będą zobowiązani w terminie określonym w umowie do wydania Nieruchomości.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że obiekty budowlane są trwale związane z gruntem, w związku z czym spełniają definicję części składowej gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego. Nie mają więc statusu ruchomości.

Pytania

1.Czy dokonanie przez Sprzedających sprzedaży Nieruchomości w drodze zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie czynnością wykonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług występującego w takim charakterze?

2.W przypadku potwierdzenia w odpowiedzi na pytanie 1, że zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży przez Sprzedających nie będzie czynnością wykonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług występującego w takim charakterze, czy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych przez Zainteresowanego jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że stanowisko Zainteresowanego w zakresie pytania 1 jest prawidłowe, a więc Sprzedający nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług działających w takim charakterze, zawarcie przyrzeczonej umowy Sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych przez Zainteresowanego jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają temu podatkowi takie czynności cywilnoprawne, jak umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza z opodatkowania tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jaki są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach.

W stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) objęcie opodatkowaniem lub zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości uzależnione jest od statusu sprzedawcy. Okoliczności opisane w punkcie 1 powyżej uzasadniają stwierdzenie, że Sprzedający (każde z nich odrębnie, lub łącznie) nie mają statusu podatnika podatku od towarów i usług w omawianej transakcji. Jeżeli zaś Sprzedającym (lub jednemu ze Sprzedających) zostanie przypisany status podatnika podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że realizowana przez niego dostawa towarów będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania w tej sytuacji.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa na podatniku tego podatku. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, obowiązkiem tym ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obciąża kupującego. W opisanej w stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) sytuacji jest to Zainteresowany (Nabywca).

Podsumowując, należy stwierdzić, że wobec braku statusu podatnika podatku od towarów i usług po stronie każdego ze Sprzedających konieczne jest opodatkowanie przedmiotowej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podatnikiem z tego tytułu będzie Zainteresowany (Nabywca).

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi pod lit. a) i b)). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym w tym przepisie).

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Sprzedających – Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, prawo własności zabudowanej nieruchomości – działki nr (...) (określana we wniosku jako Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-Sprzedający w związku ze sprzedażą działki nie będą działali w charakterze podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z rozstrzygnięcia zawartego w ww. interpretacji wynika, że Sprzedający w analizowanej sprawie nie będą występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług a omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości zabudowanej nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie będzie bowiem miało do niej zastosowania wyłączenie z opodatkowania określone analizowanym art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych,

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.