Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 3 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 16 listopada 2024 r. brał Pan udział w licytacji, w której Pana oferta przewyższyła oferty pozostałych uczestników. Przedmiotem wymienionej licytacji była nieruchomość położona w (…) w drodze uproszczonej licytacji komorniczej za kwotę (…) zł. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości złożył Pan deklarację podatkową PCC-3 oraz zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł do Urzędu Skarbowego w (…). Podstawą opodatkowania wskazaną w deklaracji była cena nabycia nieruchomości na licytacji, ponieważ uznał ją Pan za wartość rynkową nieruchomości, ustaloną w otwartej i publicznej procedurze licytacyjnej, dostępnej dla każdego zainteresowanego spełniającego wymagane warunki. Po pewnym czasie otrzymał Pan wezwanie od Urzędu Skarbowego do złożenia korekty deklaracji PCC-3. Urząd wskazał, że podstawą opodatkowania powinna być wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym, wynosząca (…) zł. Zgodnie z wezwaniem, złożył Pan korektę deklaracji oraz dopłacił różnicę w podatku, jednak w Pana opinii jako Wnioskodawcy stanowisko Urzędu Skarbowego było nieprawidłowe. W przypadku nieruchomości nabywanych na licytacjach komorniczych wartość rynkowa nieruchomości może różnić się od wartości oszacowanej w operacie szacunkowym. Na tę specyfikę wpływa wiele czynników, m.in.:

1.Różnica w czasie między zapłatą ceny, a uzyskaniem prawa własności – zapłata ceny następuje przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności, co w praktyce może trwać od kilku miesięcy do ponad roku. W przypadku licytacji uproszczonej kwota wylicytowana musi być zapłacona do zamknięcia kancelarii następnego dnia po licytacji, co nie skutkuje jeszcze przysądzeniem własności na rzecz nowego właściciela, to nastąpiło dopiero 8 marca 2023 r.

2.Niepewność co do wydania nieruchomości oraz stanu nieruchomości w dniu odbioru – istnieje ryzyko, że dłużnik nie opuści nieruchomości dobrowolnie, co wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasochłonnością, może też wystąpić sytuacja, że dłużnik zrujnuje nieruchomość co nie jest ujęte w operacie szacunkowym, a skutkuje obniżeniem wartości.

3.Ryzyko prawne – m.in. możliwość ogłoszenia przez dłużnika upadłości, co powoduje unieważnienie procesu licytacji. Wpływające zażalenia na różnych etapach postępowania co dodatkowo wydłuża cały proces.

4.Koszty i stres związany z wykreśleniem obciążeń z księgi wieczystej – proces ten jest czasochłonny i może się przedłużać, zwłaszcza w przypadku dodatkowych wpisów, jak miało to miejsce w Pana sprawie, mianowicie z wniosku ZUS-u 24 kwietnia 2023 r. oraz 19 czerwca 2023 r. czyli już po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności, w Pana opinii wbrew przepisom zostały dopisane dwie hipoteki przymusowe (sprawa jest wciąż w toku), obciążające nieruchomości i w takim przypadku to nabywca musi poświęcić swój czas oraz pieniądze, aby pozbyć się wszystkich obciążeń.

Operat szacunkowy stanowi jedynie przybliżenie wartości rynkowej i jest teoretycznym

oszacowaniem opartym na warunkach rynkowych transakcji sprzedaży nieruchomości. W przypadku licytacji komorniczych, ceny uzyskane często mogą odbiegać od wartości oszacowanej, co wynika między innymi z powyższych czynników ryzyka. W operacie, zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, wartość nieruchomości została oszacowana na podstawie analizy porównawczej z transakcjami rynkowymi. Transakcje na wolnym rynku charakteryzują się tym, że kupujący otrzymuje od sprzedającego niezadłużoną nieruchomość niezwłocznie po zapłacie ceny.

Pytanie

Czy jako podatnik postąpił Pan słusznie płacąc podatek PCC-3 od ceny nabycia uzyskanej w drodze licytacji komorniczej?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej powinna być cena nabycia uzyskana w tej procedurze, a nie wartość oszacowana w operacie szacunkowym. Przemawia za tym kilka argumentów:

1.Cena uzyskana w licytacji jest rzeczywistą wartością rynkową – jest to wartość ustalona w wyniku otwartej i konkurencyjnej procedury licytacyjnej, w której mógł uczestniczyć każdy zainteresowany spełniający wymagania formalne. Wynik licytacji odzwierciedla rzeczywiste zainteresowanie rynkowe daną nieruchomością w specyficznych warunkach.

2.Operat szacunkowy – sam termin wskazuje, że stanowi przybliżenie wartości rynkowej, które w praktyce może znacząco różnić się od ceny uzyskanej w transakcji, szczególnie w przypadku licytacji komorniczej.

3.Specyfika licytacji komorniczej – uwzględnia ona dodatkowe ryzyka i koszty ponoszone przez nabywcę, które nie występują w standardowych transakcjach rynkowych, jak m.in. długi czas oczekiwania na przysądzenie własności, ryzyko prawne, czy trudności z wykreśleniem obciążeń z księgi wieczystej.

4.Podatek od czynności cywilnoprawnych opiera się na rzeczywistej wartości rynkowej – zgodnie z przepisami podatkowymi podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, którą w przypadku licytacji najlepiej odzwierciedla cena uzyskana w tej procedurze.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy – wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Dodatkowo na potwierdzenie Pana stanowiska podaje Pan interpretację Znak: 0111-KDIB2-2.4014.66.2019.1.PB Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 czerwca 2019 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają:

2)zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

3)orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże, w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 16 listopada 2024 r. brał Pan udział w licytacji, w której Pana oferta przewyższyła oferty pozostałych uczestników. Przedmiotem wymienionej licytacji była nieruchomość położona w (…), w drodze uproszczonej licytacji komorniczej za kwotę (…) zł. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości złożył Pan deklarację podatkową PCC-3 oraz zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł do Urzędu Skarbowego w (…). Podstawą opodatkowania wskazaną w deklaracji była cena nabycia nieruchomości na licytacji, ponieważ uznał ją Pan za wartość rynkową nieruchomości. Po pewnym czasie otrzymał Pan wezwanie od Urzędu Skarbowego do złożenia korekty deklaracji PCC-3. Urząd wskazał, że podstawą opodatkowania powinna być wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym, wynosząca (…) zł. Zgodnie z wezwaniem, złożył Pan korektę deklaracji oraz dopłacił różnicę w podatku.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje pojęcia sprzedaży i oceniając tak przedstawione zagadnienie należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1568):

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nabycie opisanej we wniosku nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wywołuje takie skutki prawne jak nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i z tej przyczyny podlega temu podatkowi na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisany stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytej przez Pana nieruchomości z dnia dokonania tej czynności, czyli nabycia własności nieruchomości. A zatem wskazana przez Pana cena nabycia nieruchomości, tj. kwota (…) zł stanowiła podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadała ona wartości rynkowej nabytej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należało obliczyć od wskazanej wyżej ceny nabycia.

Jeżeli jednak ww. kwota ustalona jako podstawa opodatkowania nie jest ceną rynkową nabytej nieruchomości, Organ podatkowy ma prawo zwrócić Panu uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość nabytej nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej. To oznacza, że kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania – bez względu na to jak ta cena została ustalona – Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując należy stwierdzić, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Składając deklaracje PCC-3 był Pan zobowiązany obliczyć i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nabytej przez siebie nieruchomości. Jeżeli zatem istotnie cena nabycia w wysokości (…) zł odpowiadała wartości rynkowej nabytej nieruchomości, to płacąc od wskazanej powyżej kwoty podatek w wysokości 2% postąpił Pan prawidłowo.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.