Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

-w części dotyczącej sprzedaży naniesienia w postaci przyłącza elektroenergetycznego na Działce B. – nieprawidłowe,

-w pozostałym zakresie – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 grudnia 2024 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. (Nabywca, Kupujący)

Zagraniczny numer podatkowy: (…),

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

X. (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki Y. sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”) przysługujące Zbywcy:

a)prawo własności zabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w (…) obejmujących:

i.działkę ewidencyjną nr A. z obrębu (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka A.”),

ii.działkę ewidencyjną nr B. z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka B.”),

iii.działkę ewidencyjną nr C. z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka C.”),

a wszystkie Działki łącznie jako „Grunt”);

b)prawo własności budynku posadowionego na Gruncie (na wszystkich Działkach), tj. budynku (…) o powierzchni użytkowej około (…) m² (…), oddanego do użytkowania w 2011 r. i zmodernizowanego w 2019 r. (dalej „Budynek”);

c)prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych, w tym w szczególności: (a) parkingu (b) przyłączy wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i teletechnicznej, (c) masztu (d) pylonu reklamowego oraz (e) szlabanu (będącego urządzeniem technicznym) (dalej łącznie „Budowle”)

(dalej Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”);

d)inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego;

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Strony przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

2. Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji

Nieruchomość jest własnością Zbywcy.

Prawo własności Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostało nabyte przez Zbywcę w 2019 r.

W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już zabudowany Budynkiem (…) i Budowlami wybudowanymi przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (a obecnego najemcę) – spółkę Z. sp. z o.o. (dalej jako „Najemca”). Oddanie Budynku i Budowli do użytkowania (tj. rozpoczęcie ich eksploatacji w formie otwarcia hotelu) nastąpiło w 2011 r. Po tej dacie na Gruncie nie były wznoszone nowe obiekty ani przez Zbywcę ani przez Najemcę.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli, zostały zakwalifikowane dla celów podatkowych przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynek i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W 2019 r. Budynek był przedmiotem ulepszeń (modernizacji) dokonywanych przez ówczesnego właściciela (Najemcę), które zgodnie z wiedzą Zbywcy mogły przekroczyć 30% wartości początkowej Budynku. Po tej dacie, w samym Budynku jak również w Budowlach nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych (w 2023 r. były realizowane prace związane z ulepszeniem Budynku – w zakresie infrastruktury grzewczej – natomiast ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej). Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Po modernizacji Budynku z 2019 r. Nieruchomość (w tym Budynek) były nadal wykorzystywane przez Najemcę do prowadzenia działalności hotelowej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony: (a) w związku z nabyciem Nieruchomości, a także (b) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku i Budowli – w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę (przy czym większość tego typu wydatków, zgodnie z umową najmu, ponosił Najemca).

Po nabyciu Nieruchomości (…) 2019 r., Budynek oraz Budowle zlokalizowane na Nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe – tj. dla celów realizowanej przez Zbywcę działalności gospodarczej w postaci długoterminowego wynajmu Nieruchomości.

Całość Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu długoterminowego na podstawie umowy najmu zawartej przez Zbywcę z Najemcą (…) 2019 r., z późniejszymi zmianami (aneksami).

Na moment złożenia wniosku, powyższa umowa najmu z Najemcą nie zostanie rozwiązana i zgodnie z przepisami prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy z mocy prawa przejdzie na Nabywcę.

Na Nieruchomości znajduje się stanowiąca własność Zbywcy podziemna infrastruktura energetyczna, infrastruktura do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej – jak również infrastruktura wodociągowa, gazowa i telekomunikacyjna.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane w lub na Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). W stosunku do Nieruchomości została wydana decyzja nr (…) (…) o warunkach zabudowy z (…) 2009 roku. W oparciu o tę decyzję zostało wydane pozwolenie na budowę, na podstawie którego Grunt został zabudowana obecnie istniejącym Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą (Budowlami).

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest francuskim funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez francuską spółkę (…) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (…) zlokalizowane we Francji i w innych państwach Unii Europejskiej (m.in. w Polsce).

Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nabywca po Transakcji planuje kontynuowanie umowy najmu Nieruchomości z obecnym Najemcą.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką należąca do francuskiej Grupy X. zarządzającej (…), której działalność podzielona jest pomiędzy sektor nieruchomości (…), (…) i (…). Zbywca stanowi część Grupy X. specjalizującej się w nabywaniu i wynajmie obiektów hotelowych.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności gospodarczej – wynajmu długoterminowego na rzecz Najemcy – podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że:

a)Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

b)Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;

c)Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Strony planowanej Transakcji (Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Zainteresowanymi) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Najemca, jako właściciel Nieruchomości, po wybudowaniu Budynku (…)) i Budowli w 2011 r. korzystał z Nieruchomości prowadząc na niej działalność (…).

W 2012 r. Najemca zawarł z H. sp. z o.o. umowę leasingu zwrotnego, w ramach której: (i) zbył własność Nieruchomości na rzecz H. sp. z o.o., a następnie (ii) zawarł z nowym właścicielem umowę leasingu Nieruchomości (dalej „Umowa leasingu”). Umowa leasingu miała charakter tzw. umowy leasingu finansowego. Wydanie Nieruchomości do korzystania Najemcy przez H. sp. z o.o. na podstawie Umowy leasingu w 2012 r. stanowiło dostawę Nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2019 r. Najemca skrócił okres obowiązywania Umowy leasingu, w wyniku czego własność Nieruchomości została przeniesiona zwrotnie z H. sp. z o.o. na Nabywcę.

W 2019 r. Budynek był przedmiotem modernizacji przez Najemcę, której wartość początkowa mogła przekraczać 30% wartości początkowej Budynku (ulepszenia w znacznej mierze zostały zakończone jeszcze przed późniejszym zbyciem Nieruchomości przez Najemcę na rzecz Zbywcy). Po tej dacie nie miały miejsca dalsze istotne ulepszenia (modernizacje) Budynku ani Budowli, których wartość przekraczałby 30% wartości początkowej jakiegokolwiek z obiektów zlokalizowanych na Gruncie.

Następnie (…) 2019 r. Najemca sprzedał Nieruchomość na rzecz Zbywcy.

Najemcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego podatku od towarów i usług wynikającego z nakładów ponoszonych w związku z budową Budynku wraz z infrastrukturą techniczną (w tym Budowli) w 2011 r. oraz w związku z późniejszą modernizacją Budynku w 2019 r.

W związku z transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od Najemcy w 2019 r., Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony, co potwierdzała interpretacja indywidualna nr (…) wydana (…) 2019 r., na wspólny wniosek Najemcy i Zbywcy.

Następnie, po nabyciu Nieruchomości, Zbywca wynajął Nieruchomość (stanowiącą kompleksowy obiekt (…)) na rzecz Najemcy (najem długoterminowy). Umowa najmu z Najemcą została zawarta (…) 2019 r. i weszła w życie w dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, tj. (…) 2019 r. Od tego momentu Nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu między Zbywcą a Najemcą.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynku oraz Budowli) – opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2)znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości;

3)prawa z gwarancji jakości/rękojmi z umów o roboty budowlane związane z Budynkiem i Budowlami (o ile nie wygasną do momentu Transakcji);

4)prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku;

5)gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie roszczeń Zbywcy jako wynajmującego wobec Najemcy wynikających z umowy najmu.

Zainteresowani wskazali, że na moment złożenia wniosku zamiarem Zainteresowanych jest kontynowanie umowy Najmu z Najemcą oraz utrzymanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami.

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1)innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy, gdyż Zbywca nie posiada innych nieruchomości lub aktywów rzeczowych;

2)praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3)dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4)praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5)praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

6)praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

7)środków pieniężnych Zbywcy;

8)praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazali, co następuje:

-umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca posiada umowę o zarządzanie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o zewnętrznych profesjonalnych usługodawców);

-    korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest kontynuowanie zawartych przez Najemcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości;

-    brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Zainteresowani zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie wniosku).

Końcowo, Strony wskazały, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z podatku od towarów i usług – Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów).

Opis działalności Nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy, w kontekście planowanej Transakcji, jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych – tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu.

Mając na uwadze, że:

1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

2)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

3)Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

-w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że pełna nazwa Zainteresowanego będącego stroną postępowania, obejmująca jego pełną formę prawną – zgodnie z załączoną do pełnomocnictwa dokumentacją korporacyjną (statut oraz wyciąg z francuskiego rejestru handlowego) – to „X.” . Zainteresowani podkreślają, że w treści wniosku w przypadku obu wskazanych nazw zawsze chodziło o ten sam podmiot.

Wskazali Państwo, że poza budowlami wymienionymi we wniosku, na działkach wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się następujące budowle stanowiące własność Y. sp. z o.o.:

a)oświetlenie zewnętrzne – lampy (Działki A. oraz C.);

b)przyłącza instalacji na Działkach A., B., C. stanowiące własność Zbywcy – poza przyłączem elektroenergetycznym na Działce B. przy budynku sąsiadującym należącym do właściciela działki D. oraz poza skrzynką i odcinkiem przyłącza elektroenergetycznego na Działce C. stanowiącym własność gestora;

c)ogrodzenia (Działki A., B., C.);

d)droga wewnętrzna (Działki A., B., C.).

Według wiedzy Zainteresowanych na Nieruchomości nie ma innych Budowli niż te wyraźnie wskazane we wniosku i uzupełnieniu, z zastrzeżeniem, że przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie te naniesienia, które stanowią własność Zbywcy, tj. bez uwzględnienia naniesień pozostających we własności odpowiednich gestorów lub właścicieli sąsiednich działek. Zaktualizowana lista naniesień (po przeprowadzeniu kwerendy i wizji lokalnej) została wskazana w treści pisma uzupełniającego.

Dodatkowo wskazali Państwo, że wniosek, uszczegółowiony pismem uzupełniającym wylicza wszystkie znane Zainteresowanym obiekty (naniesienia) zlokalizowane na Gruncie, które mogą stanowić „budynki”, „budowle” lub części takich obiektów. Uszczegółowienie odnośnie lokalizacji poszczególnych obiektów (Budynku i Budowli) zostało szczegółowo opisane w odpowiedziach na pytania z wezwania).

Zainteresowani wskazali, że przedstawili w uzupełnieniu wszystkie naniesienia (Budynek i Budowle) będące przedmiotem Transakcji sprzedaży (niezależenie od ich uprzedniego ujęcia lub braku ujęcia we wniosku):

-Budynek – budynek hotelowy – własność Zbywcy,

-parking – własność Zbywcy,

-przyłącze instalacji wodociągowej – własność Zbywcy,

-przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej – własność Zbywcy,

-maszt – własność Zbywcy,

-pylon reklamowy – własność Zbywcy,

-szlaban – własność Zbywcy,

-oświetlenie zewnętrzne – własność Zbywcy,

-przyłącza sieci elektroenergetycznej – własność Zbywcy (poza przyłączem elektroenergetycznym na Działce B. należącym do właściciela działki D oraz poza skrzynką i odcinkiem przyłącza na Działce C. stanowiącym własność gestora),

-ogrodzenia, chodniki, droga wewnętrzna – własność Zbywcy.

Zainteresowani przedstawili też listę naniesień stanowiących własność odpowiednich gestorów (przedsiębiorstw przesyłowych; niezależnie od tego czy były lub nie wymienione we wniosku):

-przyłącze sieci gazowej – własność gestora,

-przyłącze sieci elektroenergetycznej – własność gestora w zakresie skrzynki i odcinka przyłącza na Działce C.,

-przyłącze elektroenergetyczne na Działce B. – w zakresie stanowiącym własność właściciela działki D.,

-stacja transformatorowa – własność gestora,

-przyłącze telekomunikacyjne – własność gestora.

Zainteresowani wskazali, że żadne z naniesień wymienionych we wniosku nie stanowi ruchomości.

W pozostałym zakresie uzupełnienie wniosku dotyczy podatku od towarów i usług, więc z uwagi na zakres interpretacji pozostała treść uzupełnienia została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na nabywcy, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i.w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii.jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a)umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

iii.niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

a)umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta: (a) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz (b) nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (na skutek planowanej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z podatku od towarów i usług) – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku od towarów i usług). Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość, tj. 3 działki gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie (Budynkiem i Budowlami). W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że żadne z naniesień wymienionych we wniosku nie stanowi ruchomości oraz, że na jednej z działek (Działce B.) znajduje się przyłącze elektroenergetyczne, które nie należy do Zbywcy. Przyłącza tego nie obejmują Państwo pojęciem przedmiotu transakcji sprzedaży. Na działkach znajdują się również naniesienia, które stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Zgodnie z art. 46 § 1, 47 § 1 i § 2, 48 oraz art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Tym samym, o ile urządzenia przesyłowe, które znajdują się na działkach objętych sprzedażą stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, to przyłącze elektroenergetyczne na Działce B., będzie też – z punktu widzenia cywilistycznego – własnością Zbywcy.

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.521.2024.3.EP w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-sprzedaż składników majątkowych (zabudowanych działek o nr A., B. i C.) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-dostawa Budynku i Budowli posadowionych na działkach o nr A., B., C. (poza naniesieniami stanowiącymi własność przedsiębiorstw przesyłowych i przyłączem elektroenergetycznym na działce nr B., które nie będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu podatku od towarów i usług i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług;

-grunt, na którym posadowione są Budynek i Budowle będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług, na podstawie tych samych przepisów co ww. naniesienia;

-po skutecznym spełnieniu warunków określonych w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług – Strony będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania dostawy (objętych transakcją Budynku i Budowli wraz gruntem, na którym są posadowione) według właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż mają Państwo zamiar zrezygnować z przysługującego im zwolnienia w podatku od towarów i usług.

Z takim stanowiskiem nie można się jednak zgodzić w części dotyczącej przyłącza elektroenergetycznego na Działce B., które będzie – z punktu widzenia cywilistycznego – własnością Zbywcy.

Zgodnie z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami (tutaj: przyłączem elektroenergetycznym). Jak wynika z wniosku (jego uzupełnienia) przyłącze elektroenergetyczne stanowi budowlę.

Części składowe nieruchomości gruntowej (np. budynki, budowle/obiekty budowlane) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi (m.in. dotyczy to tzw. urządzeń przesyłowych, które stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych) – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty budowlane, to również te obiekty budowlane stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej przyłącza elektroenergetycznego na Działce B. nie znajdzie zastosowania wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie będzie ono bowiem przedmiotem dostawy (w rozumieniu podatku od towarów i usług) i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Zatem w przypadku, gdy poza zakresem danej transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika nie jest możliwe.

W części transakcji dotyczącej przyłącza elektroenergetycznego na Działce B. umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – dotyczący tej części umowy sprzedaży – będzie ciążył na Kupującym.

W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.

W pozostałej części sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bo Strony transakcji mają zamiar zrezygnować z przysługującego im zwolnienia w podatku od towarów i usług. Z tych względów do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości (poza częścią dotyczącą przyłącza elektroenergetycznego na Działce B.) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tej części Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W pozostałej części stanowisko należało zatem uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-3.4012.521.2024.3.EP.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.