Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej18 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem  z 23 stycznia 2025 r. (data wpływu 28 stycznia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (Kupujący)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan Y (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o Zainteresowanych.

Zainteresowany będący stroną postępowania – X (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie od osób fizycznych nieruchomości zlokalizowanych w (…), m.in., od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania − Pana Y (dalej jako: „Sprzedający”). Sprzedający jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce, prowadzącym działalność m.in. w zakresie pośrednictwa obrotu nieruchomościami a także wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Historia nabycia terenu.

W ramach umowy sprzedaży z (…) 1991 r. Sprzedający nabył prawo własności do niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), o łącznej powierzchni (…) ha (dalej jako: „Działka”).

Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającego.

W chwili nabycia Działki Sprzedający nie był w związku małżeńskim i Działkę nabył do majątku osobistego nie będąc związanym żadną umową majątkową.

Sposób opodatkowania nabycia Działki.

Nabycie Działki w 1991 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ani podatkiem od towarów i usług (w czasie nabycia podatki te nie istniały jeszcze w Polsce).

Wykorzystywanie Działki.

Działka stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywany rolniczo. Działka nie była w przeszłości przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze. Działka po zakupie przez Sprzedającego była faktycznie wykorzystywana do upraw rolnych, a następnie leżała odłogiem.

Przeznaczenie Działki.

Działka położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z (…) 2017 r., w którym przeznaczenie Działki jest określone jako: (i) ”2.KD” − tereny dróg publicznych, (ii) „2.P/U” − tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydania pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki, jak również decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Sprzedający, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej) nie ponosił ani nie zamierza ponosić żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo.

Sprzedający nie próbował wcześniej zbyć Działki, w szczególności nie udzielał w tym celu żadnych pełnomocnictw, nie wystawiał na żadnych portalach internetowych ogłoszeń o sprzedaży Działki lub jej oddania do używania ani nie korzystał z usług pośredników lub innego rodzaju usługodawców w tym celu (np. agencji marketingowych), jak również nie uzyskiwał ani nie sporządzał samodzielnie wyceny Działki.

W przeszłości Sprzedający dokonywał zakupów nieruchomości w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz ulokowania swojego kapitału. W przyszłości Sprzedający zamierza w dalszym ciągu nabywać lub zbywać nieruchomości w celu lokaty własnego kapitału. Na dzień składania wniosku Sprzedający nie wie na co przeznaczy kapitał pozyskany ze sprzedaży Działki.

Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży.

W 2024 roku ze Sprzedającym skontaktował się potencjalny nabywca Działki, tj. Spółka z propozycją zakupu Działki.

W dniu (…) 2024 r. Sprzedający zawarł ze Spółką w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży Działki (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że, z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków, zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Działki w stanie wolnym od wszelkich praw, zakazów, obciążeń i roszczeń osób trzecich.

Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu się m.in. następujących warunków:

1)wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Działki będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Działki i możliwość zagospodarowania Działki na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytu środowiskowego Działki, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;

2)Kupujący przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska czy nabycie Działki powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia Działki podatkiem od towarów i usług Kupujący jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji. Co więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Sprzedającego, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego. Ponadto, Sprzedający zobowiązał się w tej umowie, iż niezwłocznie udostępni Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów.

Dodatkowo, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży ustalono, iż Sprzedający udziela Kupującemu do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieodpłatnego uprawnienia do dysponowania Działką na cele budowlane, na potrzeby postępowań administracyjnych związanych z realizacją Inwestycji. Ponadto, ustalono, że Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki, jak również pełnomocnictwa do prowadzenia czynności związanych z uzyskaniem decyzji administracyjnych dla Działki, w tym decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o pozwoleniu na budowę i innych.

Sprzedający w dniu (…) 2024 r. udzielił przedstawicielom Kupującego dwóch pełnomocnictw, tj.:

1)stanowiącego Załącznik nr 1 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do:

a)przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Działki (oraz ksiąg wieczystych, w których Działka lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków;

b)uzyskiwania wypisów z rejestrów gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki objętych ewidencją gruntów i budynków;

c)uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Działką od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Działki;

d)reprezentowania przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Działką;

e)uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;

f)zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Działki, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Działki lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzenie fotokopii) oraz do składnia wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;

g)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Działki;

h)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów; oraz

2)stanowiącego Załącznik nr 2 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do:

a)przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania i wydania (prawomocnych) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i innych decyzji administracyjnych i pozwoleń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Działce, w tym w szczególności do reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej, a także przed sądami administracyjnymi i powszechnymi w celu uzyskania prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, innych decyzji administracyjnych oraz pozwoleń i zgłoszeń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Działce, w tym do składania w imieniu Kupującego wszelkich wniosków, oświadczeń i innych dokumentów, jak również do odbierania w imieniu Kupującego wszelkich dokumentów, pism i decyzji, jak również do przeglądania akt sprawy, uzyskiwania wszelkich informacji w sprawie, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów w toku takich postępowań;

b)przeprowadzenia wszelkich czynności związanych z badaniem technicznym Działki w celu oceny jej stanu technicznego, identyfikacji ewentualnych nieprawidłowości oraz sporządzenia raportu technicznego dotyczącego stanu Działki;

c)wnioskowania do odpowiednich podmiotów, w tym organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej), w szczególności w celu uzyskania informacji na temat możliwości zabudowy Działki;

d)występowania do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia Działki do sieci (poszczególnych mediów, m.in. wody, gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej);

e)uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki objętych ewidencją gruntów i budynków;

f)uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;

g)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Działki;

h)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedający będzie prowadzić swoją dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Działki i będzie podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Działki, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedający:

1)zachowa aktualny stan Działki;

2)nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;

3)nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;

4)nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;

5)poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;

6)będzie dysponować Działką w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

7)w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).

W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych  w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Obecny stan Działki i przyszłe wykorzystanie.

W chwili składania wniosku o interpretację, Działka pozostaje objęta księgą wieczystą o numerze (…). Działka jest niezabudowana i będzie niezabudowana na dzień Transakcji. Według wiedzy Sprzedającego, przez Działkę nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości za wyjątkiem linii napowietrznej 15kV nie należącej do Sprzedającego.

Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym, do realizacji Inwestycji).

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za Działkę (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Spółkę najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Zamiarem Stron jest dokonanie zapłaty Ceny za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Cena oraz podatek od towarów i usług (jeżeli dotyczy) zostanie zwolniona z rachunku depozytowego przez notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży na rachunek bankowy Sprzedającego w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej nastąpi przeniesienie korzyści i ciężarów związanych z Działką na Spółkę. W tym samym dniu, Sprzedający wyda w posiadanie Spółki, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, Działkę.

Opisana powyżej sprzedaż Działki będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Jednocześnie, Sprzedający w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zawarł  z Kupującym w dniu (…) 2024 r. umowę o pośrednictwo, na mocy której zobowiązał się do dokonywania za wynagrodzeniem czynności prowadzących do zawarcia przez Kupującego umów sprzedaży szeregu nieruchomości gruntowych położonych w (…), należących do różnych osób (w tym Działki jak również innej nieruchomości należącej do rodziców Kupującego). Usługa Sprzedającego, zgodnie z umową pośrednictwa, obejmuje prowadzenie negocjacji w zakresie uzgodnienia warunków zawarcia umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży (przeniesienia własności), przygotowywanie dokumentów niezbędnych do zawarcia ww. umów, tj. między innymi: wypisów i wyrysów z rejestrów gruntu, odpisów z ksiąg wieczystych, wypisów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przekazywania wszystkich niezbędnych informacji koniecznych do przeprowadzenia weryfikacji stanu technicznego i prawnego nieruchomości, umawiania spotkań z właścicielami nieruchomości celem zawarcia aktów notarialnych. Zgodnie z umową pośrednictwa, usługa zostanie wykonana z chwilą zawarcia umów sprzedaży (przeniesienia własności) w odniesieniu do wszystkich nieruchomości objętej umową. Sprzedający wystawi Kupującemu fakturę VAT z tytułu wyświadczenia usługi.

Pytanie

Czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − podstawę opodatkowania − przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b)innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest  z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów  i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Sprzedający nie będzie działać  w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie znajdzie zastosowania wyłączenie Transakcji  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) niezabudowaną działkę gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- Sprzedający z tytułu analizowanej transakcji będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 cyt. ustawy; w konsekwencji sprzedaż niezabudowanej działki stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- sprzedaż działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług; tym samym sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usługwedług właściwej stawki.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego z tytułu transakcji sprzedaży działki Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług i tym samym ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem według właściwej stawki – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W stanowisku tym twierdzą Państwo, że transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Skoro – co wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – omawiana we wniosku sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku transakcja sprzedaży działki będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.