Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 23 stycznia 2025 r. (data wpływu – 28 stycznia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (…)

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani (…) (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie od osób fizycznych nieruchomości zlokalizowanych w (…), m.in. od Pani (…) (dalej jako: „Sprzedająca”). Sprzedająca nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedająca nie prowadzi gospodarstwa rolnego.

Historia nabycia terenu.

Sprzedająca na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z (…) r. sygn. (…) wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) nabyła prawo własności do niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze (…) położoną w miejscowości (…) w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) o łącznej powierzchni (…) ha (dalej jako: „Działka”).

Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającej.

W chwili nabycia Działka była niezabudowana.

W chwili nabycia Działki Sprzedająca była w związku małżeńskim. Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Sposób opodatkowania nabycia Działki.

Nabycie Działki w (…) r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ani podatkiem od towarów i usług z uwagi na to, że nabycie rzeczy tytułem spadku nie podlega opodatkowaniu tymi podatkami.

Nabycie Działki przez Sprzedającą w drodze spadku było zwolnione z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wykorzystywanie Działki.

Działka stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywany rolniczo. Sprzedająca po nabyciu Działki nie prowadziła gospodarstwa rolnego, zaś Działkę ugorowała. Działka nie była przedmiotem dzierżawy, najmu ani jakiejkolwiek umowy o podobnym charakterze. Obecnie Działka nie jest wykorzystywana do działalności rolnej i pozostaje jako ugór.

Przeznaczenie Działki.

Działka położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (…) z (…) r., w którym przeznaczenie Działki jest określone jako: (i) „2.KD” – tereny dróg publicznych, (ii) „2.P/U” – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydania pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki, jak również decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Sprzedająca, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej) nie ponosiła ani nie zamierza ponosić żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo.

Sprzedająca nie próbowała wcześniej zbyć Działki, w szczególności nie udzielała w tym celu żadnych pełnomocnictw, nie wystawiała na żadnych portalach internetowych ogłoszeń o sprzedaży Działki lub jej oddania do używania ani nie korzystała z usług pośredników lub innego rodzaju usługodawców w tym celu (np. agencji marketingowych), jak również nie uzyskiwała ani nie sporządzała samodzielnie wyceny Działki.

W przeszłości Sprzedająca nie dokonywała zakupów ani nie zbywała żadnych nieruchomości i nie planuje również takich transakcji w przyszłości. Na dzień składania wniosku Sprzedający nie wie na co przeznaczy kapitał pozyskany ze sprzedaży Działki.

Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży.

W roku 2024 ze Sprzedającą skontaktował się potencjalny nabywca Działki, tj. Spółka z propozycją zakupu Działki.

(…) r. Sprzedająca zawarła ze Spółką w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży Działki (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedająca oświadczyła, że z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu prawo własności Działki w stanie wolnym od wszelkich praw, zakazów, obciążeń i roszczeń osób trzecich. Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu się m.in. następujących warunków:

1)wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Działki będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Działki i możliwość zagospodarowania Działki na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytu środowiskowego Działki, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;

2)Kupujący przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska czy nabycie Działki powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia Działki podatkiem od towarów i usług Kupujący jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji. Co więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Sprzedającą, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającej prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającej oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego. Ponadto, Sprzedająca zobowiązała się w tej umowie, iż niezwłocznie udostępni Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającej, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów.

Dodatkowo, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży ustalono, iż Sprzedająca udziela Kupującemu do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieodpłatnego uprawnienia do dysponowania Działką na cele budowlane, na potrzeby postępowań administracyjnych związanych z realizacją Inwestycji. Ponadto, ustalono, że Sprzedająca udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki, jak również pełnomocnictwa do prowadzenia czynności związanych z uzyskaniem decyzji administracyjnych dla Działki, w tym decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o pozwoleniu na budowę i innych.

Sprzedająca (…) r. udzieliła przedstawicielom Kupującego dwóch pełnomocnictw, tj.:

1)stanowiącego Załącznik nr 1 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do:

a)przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Działki (oraz ksiąg wieczystych, w których Działka lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków;

b)uzyskiwania wypisów z rejestrów gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki objętych ewidencją gruntów i budynków;

c)uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Działką od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Działki;

d)reprezentowania przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Działką;

e)uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;

f)zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Działki, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Działki lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzenie fotokopii) oraz do składnia wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;

g)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Działki;

h)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów; oraz

2)stanowiącego Załącznik nr 2 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do:

a)przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania i wydania (prawomocnych) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i innych decyzji administracyjnych i pozwoleń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Działce, w tym w szczególności do reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej, a także przed sądami administracyjnymi i powszechnymi w celu uzyskania prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, innych decyzji administracyjnych oraz pozwoleń i zgłoszeń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Działce, w tym do składania w imieniu Kupującego wszelkich wniosków, oświadczeń i innych dokumentów, jak również do odbierania w imieniu Kupującego wszelkich dokumentów, pism i decyzji, jak również do przeglądania akt sprawy, uzyskiwania wszelkich informacji w sprawie, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów w toku takich postępowań;

b)przeprowadzenia wszelkich czynności związanych z badaniem technicznym Działki w celu oceny jej stanu technicznego, identyfikacji ewentualnych nieprawidłowości oraz sporządzenia raportu technicznego dotyczącego stanu Działki;

c)wnioskowania do odpowiednich podmiotów, w tym organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej), w szczególności w celu uzyskania informacji na temat możliwości zabudowy Działki;

d)występowania do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia Działki do sieci (poszczególnych mediów, m.in. wody, gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej);

e)uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki objętych ewidencją gruntów i budynków;

f)uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;

g)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Działki;

h)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedająca będzie prowadzić swoją dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Działki i będzie podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Działki, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedająca:

1)zachowa aktualny stan Działki;

2)nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;

3)nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;

4)nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;

5)poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej, złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;

6)będzie dysponować Działką w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

7)w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedająca otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).

W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającą (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Obecny stan Działki i przyszłe wykorzystanie.

W chwili składania wniosku o interpretację, Działka pozostaje objęta księgą wieczystą o numerze (…). Działka jest niezabudowana i będzie niezabudowana na dzień Transakcji. Według wiedzy Sprzedającej, przez Działkę nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości za wyjątkiem linii napowietrznej 15kV nie należącej do Sprzedającej.

Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym, do realizacji Inwestycji).

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za Działkę (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Spółkę najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Zamiarem Stron jest dokonanie zapłaty Ceny za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Cena oraz podatek od towarów i usług (jeżeli dotyczy) zostanie zwolniona z rachunku depozytowego przez notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży na rachunek bankowy Sprzedającej w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej nastąpi przeniesienie korzyści i ciężarów związanych z Działką na Spółkę. W tym samym dniu, Sprzedający wyda w posiadanie Spółki, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, Działkę.

Opisana powyżej sprzedaż Działki będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Pytanie

Czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Państwa zdaniem Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działki przez Sprzedającą na rzecz Spółki nie będzie transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie znajdzie zastosowania wyłącznie Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, Państwa zdaniem, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającą) zawrzeć umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości (Działka).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.667.2024.3.EJU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że opisana Transakcji (sprzedaż Działki) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem, w kontekście rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług zawartego www. interpretacji, nie mają Państwo racji, że Transakcja (sprzedaż Działki) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika bowiem z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – Transakcja (sprzedaż Działki) będzie objęta podatkiem od towarów i usług jako dostawa towaru i będzie opodatkowana tym podatkiem wg właściwej stawki. Zatem opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku, mając na uwadze zapis zawarty w ww. przepisie, nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że Transakcja (sprzedaż Działki) będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.667.2024.3.EJU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.