Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o. o. (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

X. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości – głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający planuje zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo-produkcyjno-logistycznym z zapleczem biurowym, zlokalizowanej w A. przy ul. (…).

Zgodnie z aktualnymi założeniami, Sprzedający zamierza zbyć:

a)prawo własności działek gruntu:

-położonych w A., obręb (…), numery ewidencyjne: B., C., D., dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Grunt 1);

-położonej w A. obręb (…), numer ewidencyjny E., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Grunt 2);

-położonych w A., obręb (…), numery ewidencyjne: F., G., H., I., J., dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Grunt 3);

(dalej łącznie: Grunty)

b)prawo własności budynków, zlokalizowanych na części działek wchodzących w skład Gruntów:

-jednokondygnacyjnego budynku magazynowego (działki o nr: E., B., C., D., I., J.);

-jednokondygnacyjnego budynku stacji pomp (działka nr J.);

-jednokondygnacyjnego budynku niemieszkalnego – portierni (działka nr J.);

-dwukondygnacyjnego budynku biurowego (działka nr J.);

(dalej łącznie: Budynki)

c)prawo własności budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obejmujących:

-instalację wodociągową (działka G., J.),

-instalację przeciwpożarową (działka J.),

-kanalizację sanitarną (działka J.),

-kanalizację deszczową (działka E., J., I.),

-instalację elektryczną (działka E., F., I., J.),

-instalację gazową (działka J., H.),

-instalację teletechniczną (działka F., J.),

-oświetlenie terenu (działka D., I., J.),

-wiatę na odpady (działka J.),

-parking (działka I., J.),

-place manewrowe (działka I., J.),

-drogi wewnętrzne (działki o nr: G., H., I., J.),

-zbiornik retencyjny wody deszczowej (działka nr I.),

-zbiornik na ciecz (przeciwpożarowy) (działka nr J.),

-fundament pod wiatę (działka nr J.),

-przepompownia wód deszczowych (działka nr I.)

(dalej łącznie: Budowle).

Tym samym wszystkie działki wchodzące w skład Gruntów, są i będą miały na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek (jego część).

Na Gruntach znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci np. ogrodzenia.

Na Gruntach (tj. na działce nr J.) znajdują się również obiekty niestanowiące budowli, czy też budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci:

-pylonu reklamowego,

-masztów flagowych,

-wiaty rowerowej,

-strefy relaksu.

Budynki, Budowle oraz Grunty w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się sieci przesyłowe niebędące własnością Sprzedającego, a należące do przedsiębiorstw – gestorów sieci. Sieci te nie będą przedmiotem planowanej transakcji. Na Nieruchomości znajduje się także stacja redukcyjno-pomiarowa gazu, która została wybudowana ze środków Spółki, niemniej jednak została ona odsprzedana na rzecz gestora sieci, a zatem nie będzie przedmiotem planowanej transakcji.

Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…) z (…).2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem „(…)”, tj. na terenie działalności produkcyjno-przemysłowej. Działki nr D., C. oraz I. są położone w niewielkiej części na terenach oznaczonych symbolami „(…)” oraz „(…)” tj. na terenach zielonych. Wszystkie działki zlokalizowane w terenie oznaczonym symbolami „(…)” i „(…)”są i na moment transakcji będą zabudowane Budynkami lub Budowlami.

Grunty zostały nabyte przez Sprzedającego w 2021 r. w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług – z tytułu której Sprzedający dokonał odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Sprzedający nabył własność Gruntu 1 i Gruntu 3 od A. B. na mocy umowy sprzedaży z (…).2021 r. (rep. A nr (…)) oraz własność Gruntu 2 od K. sp.j. na mocy umowy sprzedaży z (…).2021 r. (rep. A nr (…)).

Na moment nabycia, Grunty były zabudowane innymi niż obecnie budynkami i budowlami, przy czym zostały one poddane rozbiórce tuż po nabyciu.

Budynki i Budowle znajdujące się obecnie na Gruntach zostały wybudowane przez Sprzedającego po dokonaniu wspomnianej rozbiórki. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu poniesionych kosztów budowy Budynków i Budowli, a Sprzedawca prawo to zrealizował.

Nabywcą Nieruchomości będzie Y. sp. z o.o. (dalej: Kupujący), będąca podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedający i Kupujący w dalszej części wniosku nazwani są łącznie: Zainteresowanymi.

Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (dalej: Transakcja). Umowę przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa przenosząca) Zainteresowani planują zawrzeć jeszcze w grudniu 2024 r.

(…).2021 r. dla Nieruchomości zostało wydane, przez (…) nr ref. (…)), zaświadczenie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu i niewniesieniu sprzeciwu do podjęcia użytkowania, przed wykonaniem wszystkich robót, hali magazynowo-produkcyjno-logistycznej wraz z budynkiem zaplecza biurowo-socjalnego, portiernią oraz infrastrukturą techniczną.

Z kolei (…) 2022 r. dla Nieruchomości zostało wydane, przez (…), kolejne zaświadczenie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu i niewniesieniu sprzeciwu do podjęcia użytkowania hali magazynowo-produkcyjno-logistycznej wraz z zapleczem socjalnym oraz infrastrukturą towarzyszącą – etap II.

Powyższe zaświadczenia dotyczyły również Budowli oraz pozostałych Budynków.

Sprzedający zawarł dla Nieruchomości umowę najmu powierzchni biurowej oraz powierzchni magazynowo-produkcyjnej (…).2021 r. W umowie najmu datę rozpoczęcia najmu określono na (…).2022 r. Umowa była następnie aneksowana w ten sposób, że dla części przedmiotu najmu przewidziano datę rozpoczęcia na (…).2022 r., z kolei dla pozostałej części (…).2022 r. Faktyczne rozpoczęcie najmu nastąpiło w dniach:

-dla pierwszej części przedmiotu najmu: (…).2022 r. (udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym);

-dla drugiej części przedmiotu najmu: (…).2022 r. (udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym).

Budowle oraz Budynki w postaci budynku niemieszkalnego (portierni), budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na wodę na cele pożarowe nie są bezpośrednio wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w postaci budynku magazynowego oraz budynku biurowego, w których powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu.

Na moment złożenia wniosku, jak również na moment Transakcji:

-powierzchnia budynku magazynowego oraz budynku biurowego będzie w całości wynajęta,

-ww. umowa najmu nie zostanie rozwiązana.

Tym samym należy uznać, że między faktycznym rozpoczęciem użytkowania powierzchni Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku biurowego, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata.

Jak wskazano wcześniej, Budowle oraz Budynki w postaci budynku niemieszkalnego (portierni), budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na wodę na cele pożarowe nie są bezpośrednio wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku biurowego, w których powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu. W konsekwencji, momentem oddania do użytkowania Budowli oraz Budynków w postaci budynku niemieszkalnego, budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na ciecz jest moment faktycznego oddania do użytkowania Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku biurowego (tj. (…).2022 r. i (…).2022 r.).

Podsumowując powyższe, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania Budynków oraz Budowli, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata.

Budynki oraz Budowle nigdy nie były (i do momentu Transakcji nie będą) wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług. Rzeczy ruchome, będące przedmiotem planowanej Transakcji (opisane poniżej), były i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem podatku od towarów i usług przez Sprzedającego. Z tytułu ich nabycia przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku, czy też Budowli.

Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie następujące elementy:

a)prawo własności Gruntów;

b)prawo własności Budynków oraz Budowli;

c)prawo własności ruchomości koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości (Ruchomości);

d)Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, dla której przeniesienia (w części lub w całości) konieczna będzie cesja (o ile będzie miało zastosowanie) – może to dotyczyć np. umowy najmu, której okres najmu dla wszystkich lub niektórych powierzchni nie rozpocznie się przed dniem Transakcji;

e)prawa, a w odniesieniu do niezapłaconych przez Sprzedającego zachęt czynszowych - także niewykonane obowiązki z umów dodatkowych do umowy najmu (o ile takie umowy zostały zawarte) – o ile takie niewykonane obowiązki wystąpią na dzień Transakcji);

f)prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń umowy najmu (w tym gwarancja bankowa w odniesieniu najemcy);

g)prawa i obowiązki wynikające z gwarancji jakości oraz rękojmi budowlanych;

h)prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń udzielonych w związku z gwarancją jakości i rękojmi budowlanych;

i)autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty budowlane Budynków przygotowanej przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku – (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji) oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację oraz wyłączne prawo do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

j)dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierającą w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynków, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

k)znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną i finansową dotyczącą przedmiotu Transakcji, obejmującą: umowę najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych powierzchni oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji budowlanych, a także dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcą;

l)zezwolenia na zajęcie pasa drogi publicznej (o ile zostały wydane) oraz pozwolenia wodnoprawne wydane na Sprzedającego.

Sprzedający – w ramach ceny za Nieruchomość – zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z Nieruchomością, w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, obejmującej w szczególności:

-umowę najmu wraz z dokumentami w zakresie zabezpieczeń dostarczonych przez najemcę (np. gwarancji bankowych),

-wszystkie oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub budowy Budynków i jakichkolwiek z Budowli, w tym pozwolenia, kopie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe dotyczących budowy Budynków i jakichkolwiek z Budowli, instrukcje obsługi maszyn i urządzeń zainstalowanych w Budynkach, instrukcje bezpieczeństwa i higieny pracy dla Budynków oraz ich systemu ochrony przeciwpożarowej, dziennik budowy Budynków, wszystkie klucze, piloty zdalnego sterowania oraz karty dostępu do Budynków oraz kody do systemu zarządzania Budynkami,

-oryginały wszystkich dokumentów projektowych, konserwacyjnych i innych wymaganych zgodnie z wymogami ustawowymi w związku z Nieruchomością, w tym dokumentację powykonawczą Budynków, w tym rysunki powykonawcze i pomiary powierzchni przygotowane przez uprawnionego geodetę, również w postaci plików elektronicznych w formacie DWG (jeśli będą dostępne) razem z:

-pisemnymi specyfikacjami technicznymi załączonymi w postaci osobnych plików podzielonych na działy; oraz

-zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji wszystkich zainstalowanych maszyn i urządzeń.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie Nieruchomością. Zamiarem Zainteresowanych jest również to, aby w drodze cesji nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Po rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć, że – z uwagi na np. wysokie kary umowne związane z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy – prawa i obowiązki wynikające z części umów serwisowych (w tym umów na dostawę mediów) zostaną przeniesione na Kupującego.

Do dnia Transakcji, Sprzedający zawrze porozumienie o rozwiązaniu umowy o zarządzanie Nieruchomością. Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

a)umowa o zarządzanie Nieruchomością,

b)umowa ubezpieczenia Nieruchomości,

c)umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,

d)umowy związane z obsługą serwisową Nieruchomości,

e)umowy o finansowanie Nieruchomości,

f)rachunki bankowe Sprzedającego,

g)wierzytelności (z wyjątkiem wierzytelności związanych z elementami będącymi przedmiotem planowanej Transakcji, wymienionych powyżej w punktach od a) do n)),

h)środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń umowy najmu oraz umów budowlanych) i inne prawa majątkowe Sprzedającego,

i)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (inne niż te opisane we wniosku).

Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem pracowników, w tym również w ramach przejścia zakładu pracy.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają co prawda na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności działalności Sprzedającego prowadzonej w Nieruchomości), a ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do Nieruchomości. Teoretycznie zatem możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie nieruchomości. Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych. 

Zainteresowani będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatkiem od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący przed dniem planowanej Transakcji złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatkiem od towarów i usług, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich Budynków i Budowli objętych Transakcją.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego i przekazaną Kupującemu w dniu Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji, Zainteresowani dokonają między sobą rozliczeń z tytułu ponoszonych kosztów i przychodów wynikających z umowy najmu oraz rozliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Z ostrożności procesowej, przed Transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa dotyczące Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług), z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatku od towarów i usług?

3.Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatku od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem podatku od towarów i usług – Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

4.Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem podatku od towarów i usług – po dokonaniu planowanej Transakcji Kupującemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu Transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (do pytania nr 3)

Państwa zdaniem, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, to przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2 wniosku), powyższa czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z treści wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) działki, z których część jest zabudowana naniesieniami w postaci: budynków i budowli oraz urządzeń budowlanych.

Budynki, Budowle oraz Grunty określili Państwo łącznie we wniosku jako Nieruchomość. Sieci przesyłowe, które znajdują się na działkach nie są własnością Sprzedającego; należą do przedsiębiorstw – gestorów sieci. Sieci te nie będą przedmiotem planowanej transakcji. Stacja redukcyjno-pomiarowa gazu, która znajduje się na Nieruchomości, została wybudowana ze środków Spółki, niemniej jednak została ona odsprzedana na rzecz gestora sieci, a zatem nie będzie ona przedmiotem planowanej transakcji. Wraz z Nieruchomością zostaną zbyte prawa i ruchomości służące do jej prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.636.2024.2.AB wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

-dostawa działek zabudowanych (gruntu wraz z obiektami, które się na tych działach znajdują) – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

A zatem, skoro omawiana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazali Państwo we wniosku – Strony zrezygnują z przysługującego im zwolnienia z podatku od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.636.2024.2.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.