Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (Kupujący)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) (Sprzedający)

Opis stanu faktycznego

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz posiada status czynnego podatnika VAT.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej lub działalności rolniczej, posiada jednak status czynnego podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości położonych w obrębie jego domostwa położonego przy ul. (…).

Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Jednocześnie, nie została zawarta umowa majątkowa rozszerzająca wspólność ustawową.

Sprzedający był właścicielem nieruchomości stanowiącej, między innymi, niezabudowaną działkę gruntu nr ewidencyjny (…), o powierzchni (…) m², położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (Działka nr 1). Sprzedający nabył własność Działki nr 1 w (…) r. do majątku osobistego częściowo w drodze dziedziczenia po ojcu, a częściowo w drodze ugody o dział spadku i podziału majątku spadkowego, w związku z czym własność Działki nr 1 nie jest objęta wspólnością majątkową małżeńską. Księgą wieczysta Nr (…) objęta jest również działka gruntu nr ewidencyjny (…), która nie była objęta transakcją sprzedaży nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Tym samym, nabycie Działki nr 1, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działka nr 1 jest niezabudowana i nie ma zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej zapewnia jej inna działka, której Sprzedający był współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej (Działka nr 2). Obecnie Działka nr 2 jest również niezabudowana.

Sprzedający nie dokonywał nakładów na Działkę nr 1. Jest ona nieogrodzona, nieuzbrojona i nie wydzielono na niej dróg.

Zgodnie z informacjami zawartymi w posiadanym wypisie z ewidencji gruntów z (…) r., Działka nr 1 była oznaczona jako grunt orny (RII, RIIIa) oraz inne tereny zabudowane (Bi).

Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą (…) z (…) r. Rady Miasta (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Według ww. uchwały, Działka nr 1 została oznaczona symbolem U – tereny usługowe.

Na etapie prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego m.in. Działkę nr 1, Sprzedający podejmował działania polegające na złożeniu we własnym imieniu uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uwagi polegały na zawnioskowaniu o ustalenie dla Działki nr 1 statusu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zwiększenie maksymalnej wysokości zabudowy, zwiększenie maksymalnej liczby kondygnacji zabudowy. Celem złożenia powyższych uwag było zwiększenie możliwości zabudowy terenów należących do Zainteresowanego i tym samym wzrost wartości działek.

W przeszłości Sprzedający zawarł umowę sprzedaży innej należącej do niego niezabudowanej nieruchomości położonej w (…). Nieruchomość ta miała status rolny. Do momentu sprzedaży nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze. Przyczyną sprzedaży był brak dalszej opłacalności produkcji rolniczej, atrakcyjność zaproponowanej ceny oraz fakt, iż nieruchomość ta była położona przy ruchliwej drodze. Powyższa transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. Od umowy sprzedaży został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych.

(…) r. pomiędzy Sprzedającym oraz jego małżonką oraz Kupującym, została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2, w której Sprzedający zobowiązał się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2 za cenę ustaloną w umowie, po ziszczeniu się szeregu warunków zawieszających określonych w umowie oraz aneksach do umowy (Umowa przedwstępna). Jednocześnie, przyrzeczona umowa sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2 została zawarta (…) 2024 r. (Umowa przyrzeczona).

Działka nr 1 była w przeszłości przedmiotem innej przedwstępnej umowy sprzedaży, jednak ze względu na nieziszczenie się warunków zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przed zawarciem Umowy przedwstępnej, Sprzedający podejmował działania zmierzające do znalezienia nabywcy Działki nr 1, takie jak zamieszczenie ogłoszeń na portalach internetowych, czy umieszczenie tablicy ogłoszeniowej. Ogłoszenia zostały zamieszczone także w kilku agencjach nieruchomości.

Poza ww. czynnościami, Sprzedający nie podejmował innych działań w odniesieniu do Działki nr 1. W szczególności nie podejmowali działań związanych z wyrównaniem i uzbrojeniem terenu, wydzielaniem dróg wewnętrznych, działań zmierzające do przyłączenia Działki nr 1 do infrastruktury technicznej (np. sieci energetycznej, gazowej czy wodno-kanalizacyjnej).

Po nabyciu Działki nr 1 i Działki nr 2, Kupujący będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Działalność Kupującego będzie polegać zasadniczo na realizacji inwestycji budowlanej oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej.

W jednym z aneksów do Umowy przedwstępnej, zawartym (…) r., Sprzedający udzielił przedstawicielom Kupującego – na okresach obowiązywania Umowy przedwstępnej – nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami administracji państwowej i samorządowej wszystkich instancji, instytucjami, sądami, podmiotami gospodarczymi, gestorami mediów oraz przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, skomunikowania Działki nr 1 z drogą publiczną lub uzyskania dostępu do mediów.

Co więcej, w ramach przywołanego aneksu do Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Działką nr 1 na cele budowlane, celem przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji, w tym w szczególności do uzyskania pozwolenia na budowę.

Około (…) r. Działka nr 1 była przez pewien czas przedmiotem dzierżawy na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Dzierżawca prowadził na nich stację ładowania gazu. Stroną umowy był wyłącznie Sprzedający, który z tytułu należnego mu wynagrodzenia z tytułu dzierżawy wystawiał na rzecz dzierżawcy faktury VAT.

W latach (…) Działka nr 1 była przedmiotem dzierżawy na rzecz syna Sprzedającego, który wykorzystywał ją do działalności rolniczej. Stronami umowy dzierżawy byli wyłącznie Sprzedający i syn. Działka nr 1 była wykorzystywane na cele związane z działalnością rolniczą, zwolnioną z opodatkowania VAT.

Po dokonaniu sprzedaży, Sprzedający pozostaje obecnie również właścicielem innych nieruchomości, niż Działka nr 1 i Działka nr 2, jednak na chwilę obecną nie planuje ich sprzedaży.

W (…) r. Sprzedający otrzymał interpretację indywidualną nr (...), w ramach której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe wskazując, że transakcja sprzedaży Działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a Sprzedający, w ramach planowanej sprzedaży Działki nr 1 będzie działał jako podatnik VAT.

Pytania

1.Czy Sprzedający w ramach sprzedaży Działki nr 1 w warunkach przedstawionych w opisie stanu faktycznego działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja sprzedaży Działki nr 1 nie podlegała zwolnieniu z VAT i podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%?

2.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytanie 1 za prawidłowe – czy Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Działki nr 1?

3.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytanie 1 za prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający działał w ramach omawianej transakcji jako podatnik VAT – czy Kupujący był obowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie zakupu od Zainteresowanego Działki nr 1?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych na pytanie 1 za prawidłowe, Kupujący nie był obowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie zakupu od Sprzedającego Działki nr 1.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlega m.in. umowa sprzedaży.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 4 lit. a i b) ww. ustawy, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

•w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

•jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku, w świetle art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ciąży na kupującym.

Z treści art. 2 pkt 4 ww. ustawy o wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność posiadania przez strony transakcji statusu podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem VAT lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona.

Biorąc pod uwagę treść przywołanego art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz uwzględniając Państwa stanowisko w zakresie pytań 1 i 2, w świetle którego Sprzedający powinien opodatkować podatkiem od towarów i usług sprzedaż Działki nr 1, w Państwa ocenie, sprzedaż Działki nr 1 nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) niezabudowaną działkę gruntu o nr ewidencyjnym (…) – Działkę 1.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-3.4012.815.2024.2.KP w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż niezabudowanej Działki nr 1, tj. działki o nr ewidencyjnym (…), stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a także pkt 2 tej ustawy, lecz podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki podatku.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości (Działki 1) została faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki tego podatku, to do opisanej transakcji znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym – jak prawidłowo Państwo wskazali – sprzedaż Działki nr 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.