Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo 22 listopada 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – 15 stycznia 2025 r. i 17 stycznia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
a)Zainteresowany będący stroną postępowania:
E.E.
(…);
b)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
(…);
Opis zdarzenia przyszłego
Zainteresowany będący stroną postępowania planuje dokonanie transakcji sprzedaży dwóch działek o łącznej powierzchni 0,4319 ha za cenę w łącznej kwocie 1.876.224 zł (jeden milion osiemset siedemdziesiąt sześć tysięcy dwieście dwadzieścia cztery złote) na rzecz firmy deweloperskiej B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania).
Sprzedający nie jest przedsiębiorcą.
E.E., jest właścicielem dwóch działek (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2). Pierwszą z nich (Nieruchomość 1), działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) i obszarze 0,2900 ha, nabył na podstawie umowy działu spadku, dokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (…). Drugą działkę (Nieruchomość 2) o numerze ewidencyjnym (…) i obszarze 0,1419 ha nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy darowizny dokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym w dniu (…). Prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości nie występowało.
Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego w dniu (…) z upoważnienia Wójta (…), wynika, że obie wyżej wymienione działki gruntu znajdują się na terenie oznaczonym jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast żadna z nich nie jest zabudowana. Wyżej wymienione nieruchomości stanowią majątek osobisty sprzedającego.
Nieruchomości nie były wynajmowane, dzierżawione ani w żaden sposób nie przyczyniały się do uzyskiwania przychodów podatników.
Na terenie nieruchomości nie występują wady lub stany gruntu czy gleby, które mogłyby utrudniać używanie i korzystanie z nich i które mogłyby wywierać niekorzystny wpływ na stan środowiska jak również nie występują substancje, których przechowywanie jest zabronione ani takie, które mogłyby powodować zanieczyszczenie środowiska ponad dopuszczalne normy. W stosunku do nieruchomości nie toczą się jakiekolwiek postępowania prowadzone przez organ administracji rządowej lub samorządowej albo przed sądami, a także nie istnieją podstawy do wszczęcia takich postępowań, jak również nie ciążą na nich jakiekolwiek opłaty czy inne obowiązki związane ze stanem środowiska.
Nieruchomości nie znajdują się na obszarze ochrony, sprawowanej przez konserwatora zabytków lub konserwatora przyrody, w granicach przedmiotowych nieruchomości jak również w ich bezpośrednim sąsiedztwie brak jest obiektów mających walor pomników przyrody lub zabytków, w tym w szczególności takich, które byłyby wpisane do rejestru zabytków.
Na terenie nieruchomości nie znajduje się infrastruktura techniczna, w tym w szczególności sieci przesyłowe, które dochodziłyby do innych, w tym w szczególności sąsiadujących nieruchomości lub z których korzystałyby inne podmioty aniżeli każdocześni właściciele tych nieruchomości, przy czym na terenie nieruchomości mogą znajdować się urządzenia melioracyjne.
Na wstępnym etapie sprzedający wspólnie z właścicielami dwóch sąsiednich nieruchomości (C.C., D.D. i A.A.) umieszczał płatne ogłoszenia dotyczące chęci sprzedaży tego obszaru. Wspomniani sprzedawcy od jakiegoś czasu działali wspólnie i dokonywali sprzedaży, wymiany, zamiany i innych działań na sąsiadujących obszarach w ciągu ostatnich kilku lat.
W grudniu 2023 r. podpisali umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości z firmą deweloperską. Kupująca spółka zamierza wybudować na terenie wszystkich czterech sprzedawanych nieruchomości osiedle obejmujące nie mniej niż 18 budynków mieszkalnych, zawierających łącznie nie mniej niż 36 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej nie mniej niż 130 m2 (sto trzydzieści metrów kwadratowych) każdy z lokali z sieciami i niezbędną infrastrukturą na terenie sprzedawanych nieruchomości.
Na podstawie podpisanych umów, sprzedający otrzymali zaliczki w wysokości 40 000 zł na każdą ze stron, które zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będą podlegały opodatkowaniu w momencie przekazania nieruchomości.
W dniu 2 lipca 2024 r. podpisano kolejną umowę dotyczącą około 20% wartości nieruchomości. Do tej operacji przez notariusza został naliczony podatek PCC, a zaliczki nadal zostały nierozliczone.
W międzyczasie właściciel wystąpił o zmianę położenia rowu melioracyjnego znajdującego się na terenie nieruchomości i podział nieruchomości na poszczególne działki zgodnie z wymaganiami dewelopera, a ostatnio złożył wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów.
Osobą zajmującą się sprawami organizacyjnymi wszystkich podmiotów był C.C. Otrzymywał on jednorazowe pełnomocnictwo od każdego właściciela nieruchomości w celu załatwienia spraw wszystkich podatników takich jak reprezentacja przed urzędem miasta, odbieranie pism urzędowych dotyczących wypisu gruntu. Pan C.C. zajmował się koordynowaniem sprzedaży nieruchomości oraz organizacją obsługi prawnej sprzedaży gruntów.
Sprzedający udzielił kupującej spółce prawa do dysponowania Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 na cele budowlane w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, postanowień, opinii, warunków, zgód i uzgodnień potrzebnych w procesie uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla inwestycji oraz infrastruktury, bez prawa prowadzenia przez kupującą spółkę prac budowlanych. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest m.in. uzyskanie przez kupującą spółkę i na jej wniosek, zamówienie i koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, otrzymanie przez kupującą spółkę pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz. woda, prąd), zgody na inwestorstwo zastępcze celem doprowadzenia wodociągu do planowanej inwestycji, zgody na utwardzenie drogi dojazdowej, a także wykonania przez kupującą spółkę na własny koszt badań gruntowych potwierdzających możliwość zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie z wezwania oznaczone nr II.5, cyt: „Jakiego rodzaju umowa została podpisana 2 lipca 2024 r., a w szczególności, czy była to umowa sprzedaży udziału 1/5 w opisanej we wniosku nieruchomości na rzecz spółki?”, odpowiedzieli Państwo: „Tak, była to umowa sprzedaży, dotycząca około 1/5 działki A.A., 1/5 działki we współwłasności D.D. i C.C. i większości powierzchni (stanowiącej około 1/5 łącznej powierzchni) jednej z działek E.E.”.
Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.
Pytanie
Czy firma deweloperska ma prawo do ubiegania się o zwrot podatku PCC naliczonego przy ostatniej umowie (1/5 wartości całej umowy) w przypadku naliczenia podatku VAT od całej transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Zainteresowanych, odnosząc się do kwestii ubiegania się przez firmę deweloperską o zwrot podatku PCC naliczonego przy ostatniej umowie w przypadku naliczenia podatku VAT od całej transakcji, należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT lub są z tego podatku zwolnione. W przypadku, gdy transakcja sprzedaży nieruchomości zostaje uznana za podlegającą VAT, powinna być wyłączona z opodatkowania PCC. A zatem, jeśli podatek PCC został zapłacony przy zawarciu umowy, a następnie transakcja zostaje uznana za podlegającą VAT, to nabywca (firma deweloperska) ma prawo ubiegać się o zwrot zapłaconego podatku PCC.
Firma deweloperska ma prawo ubiegać się o zwrot podatku PCC, jeśli transakcja zostanie opodatkowana VAT, co wynika z odpowiedzi na pytanie 1.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 stycznia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.549.2024.3.EP.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b)innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że E.E., jest właścicielem dwóch działek: działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) i obszarze 0,2900 ha, oraz działki o numerze ewidencyjnym (…) i obszarze 0,1419 ha (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2). Zainteresowany będący stroną postępowania planuje dokonanie transakcji sprzedaży ww. działek na rzecz firmy deweloperskiej. W grudniu 2023 r. podpisał umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości z firmą deweloperską. Na podstawie podpisanej umowy, sprzedający otrzymał zaliczkę w wysokości 40 000 zł. W dniu 2 lipca 2024 r. podpisano umowę sprzedaży dotyczącą około 1/5 nieruchomości. Do tej operacji przez notariusza został naliczony podatek PCC.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z 23 stycznia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.549.2024.3.EP, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż przez Pana działek (…) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.”
A zatem, skoro transakcja sprzedaży działek nr (…) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego zawarta 2 lipca 2024 r. umowa sprzedaży 1/5 nieruchomości jest wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Mając na uwadze powyższe, kupujący - Zainteresowany niebędący stroną postępowania (firma deweloperska) może ubiegać się o „zwrot” podatku od czynności cywilnoprawnych, poprzez wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku pobranego i wpłaconego przez notariusza od zawartej 2 lipca 2024 r. umowy sprzedaży.
W myśl art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej:
Za nadpłatę uważa się kwotę podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej.
Zgodnie z art. 75 § 1 cyt. ustawy:
Jeżeli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo wysokość pobranego podatku, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku.
Reasumując, skoro jako kupujący firma deweloperska nie jest zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu opisanej we wniosku umowy sprzedaży, to kwota podatku od czynności cywilnoprawnych pobranego przez płatnika (notariusza) od zawartej umowy sprzedaży 1/5 nieruchomości uiszczona została nienależnie, a zatem w sprawie – zgodnie z brzmieniem art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej – wystąpiła nadpłata, o której zwrot firma deweloperska może się ubiegać.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
E.E. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.