Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

C. (Nabywca)

zagraniczny numer podatkowy: (…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Zbywca” lub „Sprzedający”) oraz C. (dalej jako „Nabywca” lub „Kupujący”; Zbywca i Nabywca dalej również łącznie jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej, zlokalizowanej w (…) (gmina (…)) („Transakcja”).

Przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W związku z powyższym, poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące stron oraz założeń planowanej Transakcji:

-w punkcie 2 – zarys działalności Zbywcy,

-w punkcie 3 – opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji,

-w punkcie 4 – przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji,

-w punkcie 5 – zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji,

-w punkcie 6 – inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

2. Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką celową, której działalność skupia się na realizacji inwestycji polegającej na budowie kompleksu magazynowo-usługowo-produkcyjnego („Inwestycja”). Zbywca jest – i będzie na moment Transakcji – zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Inwestycja została zrealizowana na nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w (…), której właścicielem jest Zbywca. Zbywca nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Inwestycja została zrealizowana etapowo w ten sposób, że w ramach trzech pierwszych etapów wybudowany został budynek magazynowo-usługowo-produkcyjny, oznaczony literą „B” („Budynek B”), a w ramach drugiego etapu powstał budynek magazynowo-usługowo-produkcyjny oznaczony literą „A” („Budynek A”; Budynek A oraz Budynek B dalej określane łącznie jako: „Budynki”). Na moment złożenia wniosku budowa Budynków (wraz z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą) została już ukończona. Dodatkowo w toku realizacji Inwestycji wybudowano dwa budynki wspomagające w postaci pompowni oraz portierni (dalej określane łącznie jako: „Budynki Wspomagające”).

W ramach realizowanej Inwestycji Zbywca pozyskał już najemców na powierzchnie w Budynkach i zawarł z najemcami stosowne umowy najmu. Na dzień składania wniosku, powierzchnie w Budynkach są wynajęte w 100% i wszyscy najemcy przejęli już powierzchnie.

Długoterminowym zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie działalności w zakresie najmu komercyjnego, a sprzedaż Budynków po ich wynajęciu. Co prawda w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynków, Zbywca świadczy usługi wynajmu komercyjnego i wystawia z tego tytułu faktury na najemców, niemniej jednak głównym celem poszukiwania najemców do Budynków było zwiększenie ich wartości w momencie sprzedaży.

Dodatkowo należy podkreślić, że:

- Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

- Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości statutowej/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej na podstawie prowadzonych ksiąg potencjalnie możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów (w tym powiązanych).

3. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonych w (…) (gmina (…)), stanowiących działki gruntu o numerach (…), (…), (…), dla których Sąd Rejonowy (…) III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) ("Grunt").

Inwestycja została zrealizowana przez Zbywcę na Gruncie, w związku z czym Grunt jest obecnie zabudowany Budynkami oraz Budynkami Wspomagającymi, będącymi budynkami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 682, ze zm.; „Prawo Budowlane”). Budynki są budynkami o funkcji magazynowo-usługowo-produkcyjnej. Budynek A położony jest na działkach gruntu o numerach (…) i (…), natomiast Budynek B znajduje się w całości na działce gruntu o numerze (…).

Oprócz Budynków na Gruncie znajdują się również następujące naniesienia:

-utwardzenie terenu, droga, chodnik (zlokalizowane na działkach (…), (…), (…)):

-sieć elektroenergetyczna (zlokalizowana na działkach (…), (…), (…)),

-sieć teletechniczna (zlokalizowana na działkach (…), (…), (…)),

-ogrodzenie (zlokalizowane na działkach (…), (…)),

-sieć wodnokanalizacyjna (zlokalizowana na działkach (…), (…), (…)),

-sieć gazociągowa (zlokalizowana na działkach (…), (…), (…)),

-wiata (zlokalizowana na działce (…)),

-elementy informacyjno-reklamowe (zlokalizowane na działkach (…), (…)),

-mur oporowy (zlokalizowany na działkach (…), (…)),

-przystanek autobusowy (zlokalizowany na działce (…)),

-drobne elementy stalowe,

które w ocenie Wnioskodawców należy uznać za budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego („Budowle”).

Budowle i Budynki Wspomagające są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskane pozwolenia na użytkowanie Budynków obejmowały również Budynki Wspomagające i Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe było rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) umiejscowione są miejsca parkingowe, które są również przeznaczone do korzystania przez najemców.

Wszystkie Budowle w momencie dokonania Transakcji stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”) – tj. będą trwale związane z Gruntem.

Ponadto, na Gruncie znajdują się również inne obiekty stanowiące w ocenie Wnioskodawców urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury w rozumieniu Prawa Budowlanego, takie jak na przykład:

-szlabany,

-barierki,

-hydranty.

Powyżej wymienione inne obiekty znajdujące się na Gruncie będą na potrzeby złożonego wniosku określane dalej łącznie jako „Pozostałe Naniesienia”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. przyłącza) będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich, z których część w świetle Prawa Budowlanego może być kwalifikowana jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Decyzje o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Budynku B zostały wydane zgodnie z postępującymi etapami budowy, tj. (…), (…) oraz (…) Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku A została wydana (…) Budynki nie były użytkowane przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie, a pierwsze powierzchnie zostały wydane do użytkowania na podstawie stosunku najmu odpowiednio: w (…) w odniesieniu do Budynku B oraz we (…) w odniesieniu do Budynku A. Jednocześnie, wszystkie powierzchnie w Budynkach zostały wydane do użytkowania na podstawie stosunku najmu najpóźniej do końca 2022 r.

Zbywca nie poniósł (ani do dnia Transakcji nie będzie ponosił) wydatków na „ulepszenie” Budynków, Budynków Wspomagających i Budowli w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2805 ze zm.; „Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych”), których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Grunt, Budynki, Budynki Wspomagające, Budowle i Pozostałe Naniesienia dalej określone będą również łącznie jako „Nieruchomość”. Nieruchomość stanowi jedyne istotne aktywo Zbywcy oraz jego jedyne źródło przychodów.

Zbywca nabył prawo własności Gruntu na podstawie przenoszącej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z (…), rep. A nr (…). Na moment nabycia Gruntu przez Zbywcę Grunt był niezabudowany. Wszystkie znajdujące się obecnie na Gruncie naniesienia (tj. Budynki, Budynki Wspomagające, Budowle i Pozostałe Naniesienia) zostały posadowione na Gruncie w ramach Inwestycji realizowanej przez Zbywcę, po nabyciu Gruntu. Na Gruncie nie ma obecnie (i na moment Transakcji nie będzie) żadnych naniesień, które istniały w dacie nabycia Gruntu przez Zbywcę.

Nabycie Gruntu przez Zbywcę było w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a Zbywcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zbywca skorzystał z tego prawa i otrzymał zwrot podatku od towarów i usług w zakresie w jakim o to wnioskował. Zbywca odliczył również podatek od towarów i usług naliczony w związku z realizacją Inwestycji, w tym przy nabyciu prac budowlanych oraz wykończeniowych mających na celu ukończenie Budynków, Budynków Wspomagających, Budowli i Pozostałych Naniesień.

Budynki nie były wykorzystywane do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług przez Zbywcę.

4. Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)prawo własności Gruntu,

2)prawo własności Budynków, Budynków Wspomagających, Budowli oraz Pozostałych Naniesień, a także ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Nieruchomością,

3)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Zbywcę w zakresie Budynków, przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jak i dla tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji), za wyjątkiem praw i obowiązków wynikających ze wskazanej w umowie sprzedaży Nieruchomości umowy zawartej pomiędzy przez Zbywcę z (…) S.A. (…), w zakresie dotyczącym zobowiązania Zbywcy do zapłaty na rzecz (…) S.A. określonej kwoty pieniężnej (stanowiącej tzw. „zachętę finansową dla najemcy”),

4)wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (np. w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim instrumenty te będą zbywalne na dzień Transakcji, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu,

5)wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi, aranżacyjnymi i projektowymi związanymi z Nieruchomością, jak również związane z nimi instrumenty zabezpieczenia wykonania zobowiązań wykonawców,

6)wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynków, wraz z prawem własności sprzętu/nośników/wyposażenia, na których wgrane jest wskazane oprogramowanie,

7)wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m.in. projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby Inwestycji będącej przedmiotem złożonego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, na określonych polach eksploatacji,

8)wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji w określonym w umowie zakresie (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami),

9)prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone powyższe utwory podlegające ochronie praw autorskich,

10)wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa i obowiązki wynikające z określonych certyfikatów wydanych dla Budynków potwierdzających spełnianie przez Budynki określonych standardów (m.in. certyfikat (…)).

Ponadto, po Transakcji Zbywca przekaże Nabywcy:

1)dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierającą m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynków, Budynków Wspomagających i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynków, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynków itp., a także certyfikaty, klucze licencyjne (...), instrukcje, dokumentację, loginy i hasła umożliwiające dostęp, użytkowanie i rekonfigurację oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynków objętego umowami licencyjnymi przenoszonymi w ramach przedmiotu transakcji,

2)znajdującą się w posiadaniu Zbywcy wybraną dokumentację prawną dotyczącą przedmiotu Transakcji w szczególności:

a)wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych,

b)dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że przeniesienie powyższych elementów  w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1)praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Gruntu i budowę Budynków wraz z pozostałymi naniesieniami,

2)praw i obowiązków wynikających ze wskazanej w umowie sprzedaży Nieruchomości umowy zawartej pomiędzy przez Zbywcę z (…), w zakresie dotyczącym zobowiązania Zbywcy do zapłaty na rzecz (…) określonej kwoty pieniężnej (stanowiącej tzw. „zachętę finansową dla najemcy”),

3)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

4)ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, w szczególności tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,

5)praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców),

6)firmy Zbywcy,

7)umowy o zarządzanie nieruchomością ani umowy o zarządzanie aktywami,

8)praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych poniżej),

9)tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy,

10)know-how Zbywcy w zakresie budowy i komercjalizacji budynków magazynowych,

11)Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, intencją Zainteresowanych nie jest przenoszenie w ramach przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy, na warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia, bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Zainteresowanymi i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

5. Zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca jest zagraniczną spółką celową, której forma prawna odpowiada polskiej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca prowadzi działalność na terenie Polski za pośrednictwem oddziału (zarejestrowanego w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem (…)). Celem działalności Nabywcy jest nabycie Nieruchomości i późniejsze prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynkach. Powyższa działalność będzie działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie nim na moment zawarcia Transakcji.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych w pkt 4 powyżej).

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni Budynków.

6. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Zainteresowani zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) nastąpi w pierwszej połowie 2025 r., przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na czynniki pozostające poza kontrolą Zainteresowanych termin ten ulegnie wydłużeniu. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Wnioskodawcy zawrą umowę przedwstępną w zakresie zbycia Nieruchomości.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający (i) może zostać zlikwidowany (ponieważ zrealizował projekt, do którego został powołany i jego dalsza działalność nie jest już konieczna) lub też (ii) może realizować kolejne inwestycje deweloperskie/związane z działalnością na rynku nieruchomości. Niewykluczone również, że Sprzedający po Transakcji będzie funkcjonował jako spółka realizująca obowiązki nałożone na Sprzedającego w związku z zawartą umową sprzedaży Nieruchomości.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na dzień zawarcia Transakcji zwolnieniu z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania tej dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy, w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynnością opodatkowaną tym podatkiem jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

Niemniej jednak, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i, w związku z dokonaniem przez Strony wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 i nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu (3 działki) wraz z Budynkami, Budynkami Wspomagającymi, Budowlami oraz Pozostałymi Naniesieniami, będącymi własnością Zbywcy.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.675.2024.2.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

-planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji spełnia przesłanki zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

-z uwagi na rezygnację przez Strony ze zwolnienia od podatku przedmiotowa dostawa Budynków, Budynków Wspomagających, Budowli oraz Pozostałych Naniesień, a także przynależnego do nich gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawo własności Gruntu wraz z Budynkami, Budynkami Wspomagającymi, Budowlami oraz Pozostałymi Naniesieniami) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazali Państwo we wniosku – Strony umowy zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych,  w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-2.4012.675.2024.2.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

C. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.