Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 grudnia 2024 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

R. (Nabywca)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

F. (Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

R. (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki F. sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”) przysługujące Zbywcy:

(a)prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), przy (…), składającej się z działki ewidencyjnej nr (…) z obrębu (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…) (dalej: „Grunt”),

(b)prawo własności budynku posadowionego na Gruncie, tj. budynku hotelowego o powierzchni użytkowej około (…) m² (obejmującej (…) pokoi hotelowych i podziemny parking), oddanego do użytkowania (…). (dalej „Budynek”).

(c)prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli (oraz urządzeń budowalnych), w tym w szczególności: (a) parkingu naziemnego, (b) drogi wewnętrznej, (c) chodnika, (d) oświetlenia zewnętrznego, (e) przyłączy wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej do punktów przyłączenia, (f) infrastruktury elektroenergetycznej, gazowej, ciepłowniczej oraz telekomunikacyjnej (dalej „Budowle”)

(dalej Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”),

(d)inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

2. Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji

Nieruchomość jest własnością Zbywcy.

Prawo własności Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostało nabyte przez Zbywcę w 2019 r.

W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już zabudowany Budynkiem i Budowlami wybudowanymi przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (a obecnego najemcę) – spółkę (…) sp. z o.o. (dalej jako „Najemca”). Oddanie Budynku i Budowli do użytkowania (tj. rozpoczęcie ich eksploatacji w formie otwarcia hotelu) nastąpiło w (…). Po tej dacie na Gruncie nie były wznoszone nowe obiekty ani przez Zbywcę ani przez Najemcę.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli, zostały zakwalifikowane dla celów podatkowych przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynek i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Od momentu oddania do użytkowania i rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji w 2016 r., Budynek i Budowle nie były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji). Tym samym w Budynku i w Budowlach nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony: (a) w związku z nabyciem Nieruchomości, a także (b) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku i Budowli – w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę (przy czym większość tego typu wydatków, zgodnie z umową najmu, ponosił Najemca).

Po nabyciu Nieruchomości (…), Budynek oraz Budowle zlokalizowane na Nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe – tj. dla celów realizowanej przez Zbywcę działalności gospodarczej w postaci długoterminowego wynajmu Nieruchomości.

Całość Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu długoterminowego na podstawie umowy najmu zawartej z Najemcą (…), z późniejszymi zmianami (aneksami).

Na moment złożenia wniosku, powyższa umowa najmu z Najemcą nie zostanie rozwiązana i zgodnie z przepisami prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy z mocy prawa przejdzie na Nabywcę.

Na Nieruchomości znajdują się infrastruktura podziemna służąca do dostaw wody oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, jak również infrastruktura gazowa, infrastruktura elektroenergetyczna, infrastruktura ciepłownicza, infrastruktura telekomunikacyjna będące własnością Zbywcy.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane w lub na Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (…) położonej w rejonie (…) i ulic (…) uchwalonym uchwałą NR (…) Rady Miejskiej (…) z (…), z przeznaczeniem (…) – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej.

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest francuskim funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez (…) spółkę (…) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, obiekty handlowe, hotele, obiekty rekreacyjne, związane z opieką zdrowotną i edukacją) zlokalizowane we Francji i w innych państwach Unii Europejskiej (m.in. w Polsce).

Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nabywca planuje kontynuowanie umowy najmu Nieruchomości z obecnym Najemcą.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką należąca do francuskiej Grupy (…) zarządzającej nieruchomościami, której działalność podzielona jest pomiędzy sektor nieruchomości biurowych, mieszkaniowych i hotelowych. Zbywca, stanowi część Grupy (…) specjalizującej się w nabywaniu i wynajmie obiektów hotelowych.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności gospodarczej – wynajmu długoterminowego na rzecz Najemcy – podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że:

(a)Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział,

(b)Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu,

(c)Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Strony planowanej Transakcji (Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Zainteresowanymi) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Najemca nabył tytuł prawny do Nieruchomości, wówczas stanowiącej nieruchomość niezabudowaną, na podstawie umowy sprzedaży zawartej 5 kwietnia (…) r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Następnie Najemca wybudował na Nieruchomości Budynek wraz z infrastrukturą techniczną (Budowlami). Oddanie do użytkowania Budynku wraz z infrastrukturą techniczną (Budowlami) dla celów prowadzonej przez Najemcę działalności hotelarskiej, po ich wybudowaniu, nastąpiło w (…) r. Najemca wprowadził te obiekty do ewidencji środków trwałych i dokonywał od ich wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych.

Od chwili oddania Budynku i Budowli do użytkowania nie były one przedmiotem istotnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej i które prowadziłyby do istotnych zmian w Nieruchomości w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia.

Najemcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług wynikającego z nakładów ponoszonych w związku z budową Budynku wraz z infrastrukturą techniczną (Budowli).

6 grudnia 2019 r., Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od Najemcy. W związku z tą transakcją Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony, co potwierdzała interpretacja indywidualna nr (…) wydana (…) na wspólny wniosek Najemcy i Zbywcy. Następnie Zbywca wynajął Nieruchomość (stanowiącą kompleksowy obiekt hotelowy) na rzecz Najemcy (najem długoterminowy). Umowa najmu z Najemcą weszła w życie w dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, tj. 6 grudnia (…). Od tego momentu Nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu między Zbywcą a Najemcą.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynku oraz Budowli) – opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej,

2)znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości,

3)prawa z gwarancji jakość/rękojmi z umów o roboty budowlane związane z Budynkiem i Budowlami (o ile nie wygasną do momentu Transakcji),

4)prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku,

5)gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie roszczeń Zbywcy jako wynajmującego wobec Najemcy wynikających z umowy najmu.

Zainteresowani wskazują, że na moment złożenia Wniosku, intencją Zainteresowanych jest kontynowanie umowy najmu z Najemcą oraz utrzymanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami (zawartych przez Najemcę).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1)innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy, z uwagi na fakt, że Zbywca nie posiada innych nieruchomości lub aktywów rzeczowych,

2)praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg),

3)dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy,

4)praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank,

5)praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji),

6)praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych,

7)środków pieniężnych Zbywcy,

8)praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

-   Umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca posiada umowę o zarządzanie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o zewnętrznych profesjonalnych usługodawców);

-   Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Zainteresowanych jest kontynuowanie zawartych przez Najemcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości;

-   Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie Wniosku).

Końcowo, Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z podatku od towarów i usług – Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów).

6. Opis działalności Nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych – tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżących przychodów z jej wynajmu.

Mając na uwadze, że:

(a)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

(b)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,

(c)Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę,

– w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że pełna nazwa Zainteresowanego będącego stroną postępowania, obejmująca jego pełną formę prawną – zgodnie z załączoną do pełnomocnictwa dokumentacją korporacyjną (statut oraz wyciąg z francuskiego rejestru handlowego) – to „(…)”. (…) Zainteresowani podkreślają, że w treści wniosku w przypadku obu wskazanych nazw zawsze chodziło o ten sam podmiot. Dodatkowo wskazali Państwo, że przedmiotem Transakcji będą Budowle opisane we Wniosku i uszczegółowione w uzupełnieniu, tj.:

-parking naziemny – własność Zbywcy,

-droga wewnętrzna – własność Zbywcy,

-chodnik – własność Zbywcy,

-oświetlenie zewnętrzne – własność Zbywcy,

-przyłącze sieci wodociągowej – własność Zbywcy (z wyjątkiem studzienki wraz z przewodem należącej do (…) Sp. z o.o. w (…) (dalej również „(…)”) – opisanej w punkcie poniżej),

-przyłącze kanalizacji sanitarnej i deszczowej – Gestorem kanalizacji jest (…) Sp. z o.o. w (…). Z głównej sieci kanalizacji ogólnospławnej biegnącej w alei odchodzą trzy niezależne przyłącza do budynku hotelu. Granicę własności (…), dla dwóch przyłączy od południowej strony, stanowią studzienki kanalizacyjne (również we własności (…)). Całe północne przyłącze, które do studzienki jest ogólnospławne a od studzienki do budynku sanitarne, stanowi własność (…). Pozostała instalacja kanalizacyjna – przewód kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej biegnące od studzienek (…), drenaże, rura retencyjna, studzienki i kratki stanowią własność Spółki,

-infrastruktura elektroenergetyczna – przyłącze sieci elektroenergetycznej biegnie od stacji transformatorowej znajdującej się przy (…) do skrzynki elektrycznej na działce (…). Skrzynka i przyłącze stanowią własność (…). Ze skrzynki będącej własnością gestora kabel biegnie do skrzynki położonej na działce (…) i dalej wzdłuż wschodniej granicy działki (…) zasilając oświetlenie. Kable i skrzynka we własności Spółki,

-ogrodzenie, ściana oporowa, pylon reklamowy, szlaban, czytnik przy szlabanie (wszystkie stanowiące własność Zbywcy).

Gestorem sieci elektroenergetycznej jest (…). Przyłącze sieci elektroenergetycznej biegnie od stacji transformatorowej znajdującej się przy (…) do skrzynki elektrycznej na działce (…). Skrzynka i przyłącze stanowią własność (…).

Gestorem sieci telekomunikacyjnej jest (…). Przyłącze sieci biegnie od komory podziemnej znajdującej się na działce drogowej do budynku hotelu. Właścicielem przyłącza jest (…) Sp. z o.o.

Gestorem sieci ciepłowniczej jest (…). Właścicielem przyłącza ciepłowniczego również jest gestor.

Na działce (…) znajduje się studzienka wraz z przewodem, które zasilają budynek znajdujący się na sąsiedniej działce (…) (przewód przebiega przez podziemie hotelu). Przewód do studzienki jak i sama studnia należy do (…) w (…) (…).

W odniesieniu do infrastruktury kanalizacyjnej, jak wskazano powyżej, istnieją trzy niezależne przyłącza. Całe północne przyłącze, które do studzienki jest ogólnospławne a od studzienki do budynku sanitarne, stanowi własność gestora – (…).

Żadne z naniesień wymienionych we wniosku nie stanowi ruchomości.

W pozostałym zakresie uzupełnienie wniosku dotyczy podatku od towarów i usług, więc z uwagi na zakres interpretacji pozostała treść uzupełnienia została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na nabywcy, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta: (a) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz (b) nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu wraz z Budynkiem oraz Budowlami, będącymi własnością Zbywcy.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.527.2024.3.JSU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

-transakcja sprzedaży budynku i budowli przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-mając na względzie, że w zakresie dostawy budynku oraz budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa budynku i budowli będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku; dostawa gruntu, na którym posadowione są budynek i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawo własności Gruntu wraz z Budynkiem i Budowlami) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazali Państwo we wniosku – Strony umowy zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych, nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-3.4012.527.2024.3.JSU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

R. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.