Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia w 2024 r. umów sprzedaży (…) lokali mieszkalnych, w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2022 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu (…)2022 r. przed notariuszem Deweloper X zawarł z Wnioskodawcą umowę przedwstępną, na mocy której Deweloper w § (…) umowy przedwstępnej zobowiązał się do:
- wybudowania nieruchomości na działce położonej w (…),
- ustanowienia odrębnej własności (…) lokali wraz z przynależnym udziałem w części wspólnej nieruchomości,
- sprzedaży tych (…) lokali mieszkalnych na rzecz Nabywcy w określonym terminie.
Następnie (…) 2024 r. przed notariuszem Deweloper zawarł z Wnioskodawcą umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy sprzedaży w zakresie sprzedaży (…) lokali mieszkalnych określonych w umowie przedwstępnej powyżej.
W wyniku czynności notarialnych notariusz zastosował stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych (p.c.c.) w wysokości 6%.
Umowa przedwstępna zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Nie zostało uwzględnione w treści umowy przedwstępnej zobowiązanie do przeniesienia prawa własności ww. nieruchomości.
Różnica pomiędzy umową przedwstępną a umową zobowiązującą oznacza, iż umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności przenosi własność danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz oznaczoną co do tożsamości, jak również w przypadku nieruchomości. Nie jest umową przedwstępną umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (nieruchomości), w sytuacji rozbicia przez strony umowy skutku zobowiązująco-rozporządzającego. Uzasadnia powyższe cel i istota umów przedwstępnych, które mają charakter organizatorski.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego – Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą najczęściej jest umowa zobowiązująco-rozporządzająca lub umowa zobowiązująca. W celu spełnienia świadczenia strony muszą złożyć oświadczenia woli, ewentualnie dokonać innych jeszcze czynności niezbędnych do zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Z żądaniem takim może wystąpić jedna lub obie strony, w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zobowiązuje tylko jedną stronę, czy – co w praktyce jest sytuacją częstszą – dwie strony. Wydany na tej podstawie prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.), a w praktyce przyjmuje się, że zastępuje umowę przyrzeczoną.
Umowa zobowiązująca, która z jakiegokolwiek powodu (woli stron, przepisu szczególnego) pozbawiona jest skutku rozporządzającego, zobowiązuje do spełnienia przewidzianych w niej świadczeń. Jeżeli umową taką jest umowa sprzedaży, zgodnie z art. 535 k.c. zobowiązuje ona sprzedawcę do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i jej wydania, a kupującego do odebrania rzeczy i zapłaty ceny. Strony mogą na tej podstawie domagać się spełnienia świadczeń od drugiej strony, co oznacza m.in., że kupujący może żądać przeniesienia własności rzeczy i jej wydania, a sprzedawca może żądać zapłaty ceny. Ponieważ przeniesienie własności wymaga złożenia oświadczeń woli, również w tym przypadku zastosowanie znajdzie zasada, zgodnie z którą prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli, a w praktyce całą umowę.
Podkreślić należy jednak, że treść tego orzeczenia powinna być inna niż orzeczenia wydanego w celu realizacji roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, gdyż inna jest treść umowy przyrzeczonej, a inna – umowy czysto rozporządzającej, zawieranej w wykonaniu istniejącego wcześniej zobowiązania.
Mając na uwadze powyższe, umowa przedwstępna zobowiązywała do zawarcia umowy sprzedaży.
Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że ww. umowy zostały zawarte w formie aktu notarialnego.
Pytanie
Czy umowy sprzedaży (…) lokali zawartych przez Wnioskodawcę, jako nabywcę, w 2024 r. w wykonaniu umów zawartych (winno być: umowy zawartej) w 2022 r. podlegać będą podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż (…) lokali na jego rzecz, stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które zostały nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w latach 2022-2024 (zgodnie z opisem stanu faktycznego winno być: umowy przedwstępnej zawartej w 2022 r.) między Wnioskodawcą a Deweloperem, nie będzie skutkowało opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych (p.c.c.) zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w tym budynku, budynkach lub udziałów w takim lokalu. Tym samym, notariusz nie powinien pobierać p.c.c. od Wnioskodawcy (podatnika).
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o p.c.c. podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.
Jak stanowi art. 7a ust. 1 Ustawy o p.c.c. (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.) w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
Co do zasady zatem, zgodnie z Ustawą o p.c.c., od 1 stycznia 2024 r. sprzedaż lokali mieszkalnych, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w przypadku, w którym lokale stanowią odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%, jeśli kupujący nabywa co najmniej 6 lokali lub nabył już co najmniej 5 lokali lub udziały w nich.
Opodatkowaniu podlega sprzedaż szóstego i każdego następnego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu. Na podstawie art. 7a ust. 2 Ustawy o p.c.c., jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.
Podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o p.c.c. stanowi wartość rynkowa rzeczy.
Podatnikiem podatku, na mocy art. 4 pkt 1 Ustawy o p.c.c. jest kupujący.
Jednocześnie, zgodnie z art. 5 ust. 3 Ustawy o p.c.c. w przypadku, gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku według stawki określonej w art. 7a ust. 1, są wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w tym przepisie.
Dodatkowo, jak stanowi art. 10 ust. 2 Ustawy o p.c.c. notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Przepisy art. 7a Ustawy o p.c.c. obowiązujące od dnia 1 stycznia 2024 r. zostały wprowadzone na mocy Ustawy wprowadzającej.
Zgodnie z art. 13 ust. 2 tej ustawy, przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4 (tj. Ustawy o p.c.c.), w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
Z kolei art. 4, na mocy art. 17 Ustawy wprowadzającej, wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.
Powyższe oznacza, że jeśli przed 1 stycznia 2024 r. doszło do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych, które będą spełniały warunki z ww. art. 7a Ustawy o p.c.c., to takie transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu p.c.c. według nowowprowadzonych zasad.
Zgodnie z Ustawą o p.c.c., od 1 stycznia 2024 r. sprzedaż lokali mieszkalnych, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w przypadku, w którym lokale stanowią odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, jeśli kupujący nabywa co najmniej 6 lokali lub nabył już co najmniej 5 lokali lub udziały w nich. Jednakowoż na mocy art. 17 Ustawy wprowadzającej, jeśli przed 1 stycznia 2024 r. doszło do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych, które będą spełniały warunki z ww. art. 7a Ustawy o p.c.c., to takie transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu p.c.c. według nowowprowadzonych zasad.
Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy są m.in. następujące pozytywne interpretacje indywidualne:
·Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lutego 2024 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD;
·Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lutego 2024 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.4.2024.1.MD;
·Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 listopada 2023 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB;
·Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 grudnia 2023 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b)innych praw majątkowych − 1%.
Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:
1.W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
2.Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:
Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.
Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy:
1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że (…) 2022 r. przed notariuszem Deweloper X zawarł z Państwem umowę przedwstępną, na mocy której Deweloper w § (…) umowy przedwstępnej zobowiązał się do:
·wybudowania nieruchomości na działce położonej w (…),
·ustanowienia odrębnej własności (…) lokali wraz z przynależnym udziałem w części wspólnej nieruchomości,
·sprzedaży tych (…) lokali mieszkalnych na rzecz Nabywcy w określonym terminie.
Następnie (…) 2024 r. przed notariuszem Deweloper zawarł z Państwem umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy sprzedaży w zakresie sprzedaży (…) lokali mieszkalnych określonych w umowie przedwstępnej powyżej. W wyniku czynności notarialnych notariusz zastosował stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%. Umowa przedwstępna zobowiązywała do zawarcia umowy sprzedaży. Dodatkowo, wskazali Państwo, że ww. umowy zostały zawarte w formie aktu notarialnego.
Państwa wątpliwości budzi to, czy umowy sprzedaży (…) lokali zawarte przez Państwa, jako nabywcę, w 2024 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2022 r. podlegać będą podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.
Podstawą zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych była umowa przedwstępna, którą zawaliście Państwo z Deweloperem w 2022 r. Istotne zatem w rozstrzygnięciu sprawy jest ustalenie czy umowa, którą zawarliście Państwo z Deweloperem stanowi umowę, o której mowa w art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej. Wprowadzony w art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej przepis przejściowy ma na celu ochronę interesów osób, które zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości przed dniem wejścia w życie nowych przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawych, tj. przed 1 stycznia 2024 r.
W przywołanym przepisie przejściowym jest w istocie mowa o umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, ponieważ przepis stanowi o umowie zobowiązującej do dokonania sprzedaży. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zobowiązuje do dokonania sprzedaży, czyli zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność – właśnie umowy sprzedaży. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Należy jednocześnie podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Istnieją bowiem zasadnicze różnice między umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, a umową przedwstępną.
Zgodnie z art. 389 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Zatem umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej.
Stosownie do art. 390 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności stanowi podstawę do dochodzenia przeniesienia własności danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.
Zgodnie z art. 155 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
By spełnić warunek przeniesienia własności rzeczy przyszłej, tj. wejścia w posiadanie rzeczy przez nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy zobowiązującej) strony podpisują niekiedy dwa osobne dokumenty – umowę zobowiązującą do przeniesienia własności oraz umowę przenoszącą własność (o skutku rozporządzającym). Dzięki takiemu zabiegowi do umowy zobowiązującej można wprowadzić warunek lub termin. Nie jest to możliwe przy zawarciu jednej umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, co określa Kodeks cywilny.
Ponadto należy zauważyć, że umowa przedwstępna może być zawarta w zasadzie w dowolnej formie (forma ma znaczenie dla skutków, ale nie dla ważności takiej umowy). Umowę taką zatem można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i aktu notarialnego (nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie ustnej). Taka umowa przedwstępna ma charakter organizacyjny. Oznacza to, że przepis art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej odnosi się do umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, a nie umów przedwstępnych.
Jak wynika z wniosku, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej doszło do zawarcia umów ustanowienia odrębnych własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży. Umowy te zostały zawarte na warunkach określonych w przedmiotowej umowie przedwstępnej. Tym samym podstawą zawarcia przez Państwa umów sprzedaży (…) lokali mieszkalnych była umowa przedwstępna, którą zawarliście Państwo z Deweloperem w 2022 r.
Mając powyższe na względzie nie można uznać, że przedmiotowa umowa przedwstępna pomimo zawarcia jej w formie aktu notarialnego jest umową zobowiązującą w myśl art. 155 Kodeksu cywilnego. Tym samym zawarcie jej (tj. umowy przedwstępnej) w 2022 r. nie uprawniało Państwa do skorzystania z wyżej cytowanego przepisu przejściowego – art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej.
Zatem do umów sprzedaży lokali mieszkalnych, które zawarliście Państwo w 2024 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2022 r., miał zastosowanie art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidujący podwyższoną 6% stawkę podatku w przypadku nabycia łącznie co najmniej sześciu lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej.
Tym samym, w przypadku zakupu szóstego lokalu mieszkalnego, byli Państwo zobowiązani uiścić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych. Zatem, w analizowanym stanie faktycznym podatek od czynności cywilnoprawnych został przez notariusza słusznie naliczony i pobrany.
Dodatkowe informacje
Odnosząc się do powołanych przez Państwa we własnym stanowisku interpretacji indywidualnych, należy podkreślić, że interpretacje indywidualne podlegają kontroli przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej i mogą zostać zmienione.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.