Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży prawa własności działki zabudowanej budynkiem.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Opis stanu faktycznego dotyczy sprzedaży działki 3 na Pana rzecz.
Działka jest częścią majątku prywatnego A.A. Sprzedaż działki nie była ogłaszana w biurach nieruchomości, prasie czy serwisach internetowych. Zakup działki odbywa się z Pana wyraźnej chęci.
Pan oraz A.A. jesteście kuzynami. W 2022 r. postanowiliście wybudować dom w zabudowie bliźniaczej na własne cele mieszkaniowe. 20 czerwca 2022 r. została zawarta między Panami umowa rezerwacyjna na sprzedaż części działki 1, która miała powstać po wybudowaniu budynku mieszkalnego dwulokalowego. Strony oświadczyły w umowie, że sprzedaż działki nastąpi po wybudowaniu budynku i wydzieleniu w/w działki. Kwota sprzedaży działki została ustalona na 50 000 zł.
W celu wybudowania budynku w zabudowie bliźniaczej złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. We wniosku określono Pana jako inwestora połowy budynku. A.A. oświadczył, że wyraża zgodę, aby Pan wybudował budynek na jego działce.
Pod koniec 2023 r. budynek został wrysowany na mapy ewidencyjne w celu dokonania podziału nieruchomości.
W wyniku podziału działki 1 powstały trzy działki: 2; 3; 4.
Działka, której dotyczy sprawa ma numer 3 i w chwili obecnej jej właścicielem jest A.A., a inwestorem który wybudował budynek na własne cele mieszkaniowe jest Pan. A.A. wyraża chęć sprzedaży Panu działki na warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej.
Zgodnie z informacją od notariusza działka, która ma wrysowany budynek przy sprzedaży powinna zostać opodatkowana podatkiem PCC od wartości nieruchomości zabudowanej.
Działka stanowi majątek prywatny A.A. 1/8 działki została nabyta w spadku po zmarłym ojcu w 2010 r., a następnie w całości w wyniku podziału majątku wspólnego z mamą oraz braćmi w roku 2018 r.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem PCC od wartości działki z umowy rezerwacyjnej (50 000 zł) czy od wartości działki zabudowanej nieruchomością sfinansowaną przez Pana?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, działka powinna zostać opodatkowana podatkiem PCC od kwoty 50 000 zł, która stanowi kwotę sprzedaży zawartą w umowie rezerwacyjnej zawartej między A.A. i Panem w 2022 r.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy:
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
W myśl art. 6 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości zbywanej nieruchomości w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawodawca dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Pan i Pana kuzyn A.A. w 2022 r. postanowiliście wybudować dom w zabudowie bliźniaczej na własne cele mieszkaniowe, na działce stanowiącej własność A.A. 20 czerwca 2022 r. została zawarta między Panami umowa rezerwacyjna na sprzedaż części działki 1 (około 380 m2), która miała powstać po wybudowaniu budynku mieszkalnego dwulokalowego. Strony oświadczyły w umowie, że sprzedaż działki nastąpi po wybudowaniu budynku i wydzieleniu w/w działki. Kwota sprzedaży działki została ustalona na 50 000 zł. W celu wybudowania budynku w zabudowie bliźniaczej złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. We wniosku określono Pana jako inwestora połowy budynku. A.A. oświadczył, że wyraża zgodę, aby Pan wybudował budynek na jego działce. W wyniku podziału działki 1 powstały trzy działki: 2; 3; 4. Działka, której dotyczy sprawa ma numer 3 i w chwili obecnej jej właścicielem jest A.A., a Pan jest inwestorem, który wybudował budynek na własne cele mieszkaniowe. A.A. wyraża chęć sprzedaży działki na Pana rzecz na warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej.
Uważa Pan, że w ww. sytuacji sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych od kwoty 50 000 zł, która stanowi kwotę sprzedaży zawartą w umowie rezerwacyjnej zawartej między Panem a A.A. w 2022 r.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Jak wynika z powyższego w momencie ponoszenia wydatków nie posiadał Pan prawa własności do gruntu, na którym został wzniesiony budynek mieszkalny i tym samym nakładów na budowę budynku dokonywał Pan na cudzej rzeczy. Zasada zawarta w art. 48 Kodeksu cywilnego oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem połączone – dzieli los gruntu. Dlatego też wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał (właściciel gruntu czy inna osoba). Zasada ta obowiązuje przy tym bez względu na wartość wzniesionych budynków lub innych urządzeń, nawet jeśli wzniesione budynki lub urządzenia wielokrotnie przewyższają wartość zajętego gruntu.
Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie Pan mógł ustalać podstawy opodatkowania w oparciu o wartość samego gruntu z pominięciem wybudowanego budynku. Fakt poniesienia przez Pana nakładów związanych z wybudowaniem budynku, nie daje Panu prawa do wyłączenia ich wartości z podstawy opodatkowania, gdyż stanowi ją, zgodnie z powołanym powyżej art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnych.
Skoro zatem przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy nabyciu nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala to w przedmiotowej sprawie stanowić ją będzie wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym.
W omawianej sprawie nie ma znaczenia fakt, że zawarł Pan w 2022 r. umowę rezerwacyjną na sprzedaż działki. Zgodnie z przywołanym wyżej art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstanie z chwilą zawarcia przez Pana umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie zabudowana działka.
Dodatkowe informacje
W związku z załączeniem do wniosku dokumentów wskazujemy, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.