Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji obejmującej Działkę Niezabudowaną Niebudowlaną – działka nr (…) oraz Działki Niezabudowane Mieszane (tj. działki nr (…) oraz (…)) – jest nieprawidłowe,

-w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności gruntu wraz z naniesieniami na tych gruntach. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania z 30 października 2024 r. i 14 listopada 2024 r. – odpowiednio: pismem z 6 listopada 2024 r. (wpływ 6 listopada 2024 r. i 15 listopada 2024 r.) oraz pismem z 21 listopada 2024 r. (wpływ 22 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (dalej jako: Nabywca)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

„B.” Sp. z o.o. (dalej jako: Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(i)Przedmiot składanego wniosku

A. Sp. z o.o. („Nabywca”) planuje kupić od „B.” Sp. z o.o. („Zbywca”) (Nabywca i Zbywca razem określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”) nieruchomość położoną we (…) przy ul. (…) i sąsiednich ulicach, szczegółowo opisaną w punkcie (iv) opisu zdarzenia przyszłego, obejmującą prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami („Nieruchomość”), a także inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (vi) opisu zdarzenia przyszłego (“Transakcja”).

Zainteresowani wskazują, że w celu realizacji przedmiotowej Transakcji zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („PPA”; Preliminary Purchase Agreement), która – po spełnieniu określonych warunków – zobowiązuje Strony do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży („CSA”; Conditional Sale Agreement). Zawarcie CSA zostało zaplanowane w terminie do (…) r., natomiast zamknięcie Transakcji, tj. podpisanie finalnej umowy sprzedaży („TA”; Transfer Agreement) ma nastąpić do końca trzeciego kwartału 2025 r. Niewykluczone, że terminy podpisania CSA lub TA ulegną wydłużeniu.

Przeniesienie przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”). Co istotne, punkt wyjścia do ustalenia ceny pomiędzy Stronami stanowiła analiza całej Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji i opinia o jej wartości, która została wykonana przez zewnętrzny, niezależny, wyspecjalizowany podmiot.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, cena będzie płatna w dwóch częściach. Pierwsza część – zaliczka na poczet ceny – zostanie zwolniona do Zbywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji, tj. planowo jeszcze w 2024 r., a pozostała część ceny zostanie zwolniona do Zbywcy po zawarciu TA, tj. w 2025 r. Stąd, biorąc pod uwagę, iż płatność części ceny ma nastąpić w 2024 r., Strony postanowiły wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej skutki podatkowe Transakcji jeszcze w 2024 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

-w punkcie (ii): Zarys działalności Nabywcy;

-w punkcie (iii): Zarys działalności Zbywcy;

-w punkcie (iv): Opis Nieruchomości;

-w punkcie (v): Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę;

-w punkcie (vi): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

-w punkcie (vii): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

-w punkcie (viii): Wyodrębnienia przedmiotu Transakcji w działalności Zbywcy;

-w punkcie (ix): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

(ii)Zarys działalności Nabywcy

Na dzień złożenia wniosku, Nabywca jest spółką zależną (tzw. spółką córką) C. Sp. z o. o. („Najemca”) należącej do szwedzkiej Grupy D. („Grupa D.” lub „D.”) zajmującej się m.in. (…). Obecnie D. jest w trakcie rozszerzania swojej działalności poprzez ekspansję na nowe rynki europejskie, w tym rynek polski.

Nabywca będzie prowadzić działalność w zakresie: (…).

Docelowo, na terenie Nieruchomości zakupionej przez Nabywcę działalność operacyjną w zakresie produkcji i dystrybucji pomp ciepła ma prowadzić Najemca na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą. Takie rozwiązanie podyktowane jest modelem biznesowym Grupy D., w szczególności kwestiami dotyczącymi finansowania nabycia Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, Najemca zakupił udziały w spółce celowej, tj. Nabywcy. Co istotne, przed zamknięciem Transakcji i podpisaniem TA, planowana jest sprzedaż udziałów w Nabywcy przez Najemcę na rzecz podmiotu zewnętrznego, który będzie posiadać środki niezbędne do sfinansowania (sfinalizowania) Transakcji. Stąd, Zainteresowani zakładają, iż na dzień finalizacji Transakcji Nabywca i Najemca nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustaw podatkowych.

Niemniej, nie można całkowicie wykluczyć iż sprzedaż udziałów do podmiotu finansującego nie będzie miała miejsca, a niezbędne finansowanie zostanie pozyskane w inny sposób.

(iii)Zarys działalności Zbywcy

Zbywca należy do Grupy B. („Grupa B.” lub „B.”) –(…). (…).

W (…) r. B. podjęło decyzję o zmianie modelu biznesowego prowadzonego w Europie poprzez (…)

Jako iż Nieruchomość przestała być gospodarczo użyteczna dla Zbywcy, Zbywca postanowił o jej sprzedaży, dlatego w 2023 r. (…) Obecnie, Najemca korzysta z Nieruchomości na podstawie umowy najmu zawartej ze Zbywcą i dostosowuje Nieruchomość na potrzeby swojej działalności operacyjnej.

Co istotne, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest częścią większej nieruchomości należącej do Zbywcy, stanowiącej dotychczas jeden kompleks. Na części nieruchomości, która pozostanie u Zbywcy po finalizacji Transakcji, Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy B., z takimi oddziałami jak (…).

(iv)Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, a stanowiąca część nieruchomości należącej do Zbywcy obejmuje:

1.Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), oraz (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 1”);

2.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 2”);

3.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) - IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 3”);

4.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 4”);

5.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 5”);

6.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 6”);

7.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 7”);

8.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 8”);

9.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…) (która przed nabyciem ulegnie podziałowi na dwie działki ewidencyjne), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…)– IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 9”);

10.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerze ewidencyjnym (…) oraz (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 10”);

11.Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…),(…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…)– IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 11”);

12.Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…), położonej we (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) – IV Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)(„Nieruchomość 12”);

-przy czym, działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) to nowo powstałe działki w wyniku podziału geodezyjnego działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta (…) nr (…) z (…) r. ((…)).

W dalszej części wniosku Nieruchomości 1-12 objęte przedmiotem Transakcji będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Na większości ww. działek wchodzących w skład Nieruchomości posadowione są budynki i budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.). Zasadniczo większość naniesień (budynków i budowli) stanowi własność Zbywcy i jest objęta przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo, przez Nieruchomość mogą przechodzić różnego typu instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą objęte przedmiotem planowanej Transakcji. Natomiast, związane z tymi instalacjami obciążenia Nieruchomości w postaci odpowiednich służebności przejdą na Nabywcę z mocy prawa.

Przedmiotem Transakcji objęte są również działki niezabudowane będące (i) terenami budowlanymi, tj. gruntami przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), (ii) terenami niebudowlanymi, tj. nieprzeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z MPZP, bądź (iii) terenami o tzw. mieszanym przeznaczeniu, tj. częściowo pod zabudowę, a częściowo nie.

Szczegółowe zestawienie działek wchodzących w skład Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami, zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, prezentuje załącznik nr 1 do wniosku. Przy czym, w odniesieniu do działek zabudowanych budowlami i budynkami należącymi do Zbywcy nie można wykluczyć, iż poza naniesieniami wskazanymi w załączniku nr 1 znajdują się na nich również inne naniesienia, w szczególności budowle należące do przedsiębiorstw przesyłowych, które nie są objęte przedmiotem Transakcji. Niemniej, w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć to znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania tych działek – o czym będzie mowa w uzasadnieniu wniosku.

Dodatkowo, załącznik nr 1 zawiera oznaczenie budynków i budowli, które w ciągu ostatnich dwóch lat (tj. w okresie 2022-2023) zostały oddane do użytkowania lub w stosunku do których poniesiono wydatki na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej. Przy czym, Zainteresowani pragną wskazać, iż (i) w 2024 r. przez Najemcę podejmowane są prace mające na celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb Najemcy, które w ocenie Zainteresowanych jako tzw. inwestycje w obcych środkach trwałych stanowiące definitywny wydatek Najemcy i nie podlegające zwrotowi w jakiejkolwiek formie przez Zbywcę, nie powinny podlegać uwzględnieniu przy badaniu modernizacji w kontekście pierwszego zasiedlenia, (ii) Strony nie mogą wykluczyć, iż przykładowo na koniec 2024 r., w stosunku do budynków lub budowli innych niż oznaczone w załączniku nr 1, zostanie przekroczony ww. próg 30% ulepszeń w związku pracami dokonanymi przez Zbywcę. Zainteresowani zwracają na to uwagę ze względu na fakt, iż zamknięcie Transakcji nastąpi w 2025 r., co przesunie okres badania tzw. pierwszego zasiedlenia na lata 2023-2024. Niemniej, w ocenie Zainteresowanych nie powinno to mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania takich budynków i budowli, jako iż efektywnie działki te – oraz posadowione na nich budynki i budowle – będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług na mocy zgodnego oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem od towarów i usług, złożonego na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „Oświadczenie VAT”), które będzie miało zastosowanie do wszystkich naniesień znajdujących się na działce.

Podsumowując i systematyzując powyższe, z perspektywy podatkowej, działki wchodzące w skład Nieruchomości i będące przedmiotem Transakcji można podzielić na następujące kategorie:

1.„Działki Zabudowane B.”, tj. działki zabudowane budynkami i budowlami będącymi własnością Zbywcy i objęte przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki wchodzące w skład Nieruchomości 1-10 (w tym obie części działki nr (…) po planowanym podziale działki na dwie działki ewidencyjne), działki (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) wchodzące w skład Nieruchomości 11, oraz działki wchodzące w skład Nieruchomości 12. Zdecydowana większość budowli i budynków posadowionych na tych działkach została wybudowana i oddana do użytkowania przed 2022 r. i nie była przedmiotem ulepszeń (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym) stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej przez ostatnie dwa lata (tj. w okresie 2022-2023). W odniesieniu do Działek Zabudowanych B., Strony planują złożenie Oświadczenia VAT (i) przed zwolnieniem zaliczki do Zbywcy (oświadczenie zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji), (ii) w CSA (oświadczenie zostanie zawarte w treści aktu notarialnego), (iii) w TA (oświadczenie zostanie zawarte w treści aktu notarialnego);

2.„Działki Zabudowane PP”, tj. działki zabudowane budowlami należącymi do podmiotów trzecich, w tym przede wszystkim do przedsiębiorstw przesyłowych, a zatem nieobjętymi przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) wchodzące w skład Nieruchomości 11;

3.„Działki Niezabudowane Mieszane”, tj. działki (i) niezabudowane budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i (ii) znajdujące się częściowo na terenie budowlanym, a częściowo na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP odpowiednio jako tereny usługowe i tereny zielone. Do tej kategorii należą działki (…) oraz (…) wchodzące w skład Nieruchomości 11. Dla celów ustalenia części ceny przypadającej na poszczególne części działek (tj. budowlaną i niebudowlaną) zostanie zastosowany klucz powierzchniowy, tj. cena przypadająca na poszczególne części zostanie podzielona według powierzchni znajdującej się na terenie budowlanym i, odpowiednio, niebudowlanym, w stosunku do powierzchni całej działki;

4.„Działka Niezabudowana Niebudowlana”, tj. działka (i) niezabudowana budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i (ii) znajdująca się w całości na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny zielone. Do tej kategorii należy działka (…) wchodząca w skład Nieruchomości 11;

5.„Działka Niezabudowana Budowlana”, tj. działka (i) niezabudowana budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i (ii) znajdująca się w całości na terenie budowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny usługowe. Do tej kategorii należy działka (…) wchodząca w skład Nieruchomości 11.

(v)Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Zbywca wszedł we własność bądź użytkowanie wieczyste działek składających się na Nieruchomość w następujący sposób:

1.Prawo własności Nieruchomości 1 Zbywca nabył w wyniku połączenia Zbywcy (spółka przejmująca) z B. Polska Sp. z o. o. oraz B. (…) Sp. z o. o. (spółki przejmowane), które nastąpiło (…) r. w trybie art. 283 § Kodeksu handlowego, tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą (dalej: „Połączenie”). Wcześniej B. (…) Sp. z. o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo własności do Nieruchomości 1 od Gminy Miasta (…) na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

2.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B.(…) Sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 od Państwa (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…), warunkowanej aneksem z (…) r. i udokumentowanym aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…), oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

3.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B (…) Sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 od Państwa(…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

4.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B. (…) Sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 od Państwa (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…) r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

5.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B. (…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 od Państwa (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

6.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 6 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B. (…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 6 od Państwa (…) na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

7.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 7 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B. (…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 7 od Państwa (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…) r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

8.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 8 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B.(…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 8 od Państwa (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…)r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

9.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 9 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B. (…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 9 od spółki (…) Sp. z o. o. na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

10.Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 10 Zbywca nabył w wyniku połączenia. Wcześniej B.(…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 10 od spółki (…) Sp. z o. o. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) we (…), rep. A nr (…) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania zawartej (…) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

11.Prawo własności Nieruchomości 11 Zbywca nabył od Gminy (…) na podstawie:

-umowy sprzedaży z (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…),

-umowy sprzedaży z (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…),

-umowy sprzedaży z (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…);

12.Prawo własności Nieruchomości 12 Zbywca nabył w wyniku:

-połączenia; wcześniej B.(…) Sp. z o. o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo własności Nieruchomości 12 na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…), oraz na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…);

-umowy sprzedaży z (…) r. od Gminy (…), udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…), notariusz we (…), rep. A nr (…).

W przypadkach, gdy transakcje nabycia poszczególnych Nieruchomości podlegały podatkowi od towarów i usług, Zbywca lub jego poprzednik prawny (tj. spółka przejęta w ramach połączenia) miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie poszczególnych Nieruchomości. Zbywca oraz jego poprzednik prawny wykorzystywali Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

(vi)Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji

Jak już zostało wskazane, przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość szczegółowo opisana w punkcie (iv) opisu zdarzenia przyszłego, obejmująca prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami, a także inne składniki majątkowe wskazane poniżej.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

-autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej: architektonicznej, budowlanej, wykonawczej i powykonawczej dotyczącej budynków i budowli znajdujących się na z Nieruchomości na polach eksploatacji określonych w PPA, prawa do wykonywania i zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do adaptacji dokumentów, wraz z wszystkimi powiązanymi zgodami i uprawnieniami udzielonymi Zbywcy w zakresie praw osobistych i zależnych, a także przenoszalnymi zgodami na modyfikację ww. dokumentacji – w zakresie określonym szczegółowo w PPA;

-gwarancje oraz rękojmie budowlane dotyczące budynków i budowli oraz potencjalnie wbudowanego wyposażenia z tytułu umów budowlanych oraz innych umów zawartych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością;

-dokumentację powykonawczą budynków i budowli (niezależnie od formy jej przechowywania, również w formach elektronicznych), w tym m.in.: geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, dokumentację techniczną, instrukcję obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w budynkach, instrukcje oraz licencje;

-dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierającą m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, książki obiektów itp.;

-znajdującą się w posiadaniu Zbywcy dokumentację prawną dotyczącą Nieruchomości;

-znajdującą się w posiadaniu Zbywcy wybraną dokumentację księgową związaną ściśle z Nieruchomością (w szczególności kopie faktur dotyczących kosztów utrzymania Nieruchomości);

-prawa i obowiązki Zbywcy z umowy dzierżawy zawartej z sąsiadami w związku z koniecznością uregulowania prawnego przekroczenia granic działek oraz umowa dzierżawy z (…), której przedmiotem jest system wody deszczowej/burzowej/roztopowej (pod warunkiem, że umowa nie zostanie przeniesiona na Najemcę).

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a)prawa własności działek przylegających bezpośrednio lub pośrednio do Nieruchomości, wchodzących w skład i będących (mniejszą) częścią kompleksu należącego do Zbywcy, na których – po zamknięciu Transakcji – Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy B.; są to działki o numerach geodezyjnych:

-(…), (…), (…), wchodzące w skład Nieruchomości 1;

-(…), (…) oraz (…), wchodzące w skład Nieruchomości 10;

-nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), wchodzące w skład Nieruchomości 11;

b)firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

c)aktywów (innych niż Nieruchomości i prawa wymienione wyżej jako objęte przedmiotem Transakcji oraz innych niż maszyny i urządzenia, które zostały objęte sprzedażą pomiędzy Zbywcą i Najemcą – o czym mowa poniżej), zapasów, materiałów, wyrobów czy też innych towarów należących do Zbywcy;

d)należności i zobowiązań Zbywcy, w tym związanych z Nieruchomością;

e)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem działalności operacyjnej Zbywcy, w tym w szczególności umów dotyczących działalności w zakresie produkcji autobusów, która była prowadzona na Nieruchomości będącej zasadniczym przedmiotem Transakcji;

f)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z Nieruchomością, tj. umów dotyczących dostawy mediów (dot. m.in. dostawy gazu, elektryczności i wody oraz odprowadzania nieczystości), umów dotyczących świadczenia usług (m.in. umowa dot. zarządzania obiektem i nieruchomością, umowy dot. ochrony, kontroli dostępów i alarmów bezpieczeństwa, umowa na wywóz odpadów, umowa dot. internetu, umowa dot. usług gastronomicznych zw. z prowadzeniem stołówki) oraz innych umów, w tym dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości oraz umów najmu oraz użyczania gruntu (łącznie kilkanaście umów);

g)praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

h)praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

i)ksiąg rachunkowych Zbywcy.

Przy czym, w celu wyczerpującego przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani pragną wskazać okoliczności towarzyszące Transakcji i zauważyć, iż w związku z wygaszeniem działalności w zakresie produkcji autobusów przez Zbywcę prowadzonej na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji, jak również w związku z podejmowaniem działalności w zakresie produkcji pomp ciepła przez Najemcę:

a)część dotychczasowych pracowników Zbywcy skończyło zatrudnienie u Zbywcy. Pewna część osób, które rozwiązały umowę o pracę ze Zbywcą nawiązało współpracę z Najemcą w toku procesów rekrutacyjnych Najemcy. Co istotne, zatrudnienie szeregowych pracowników przez Najemcę nie wiązało się z tzw. przejściem zakładu pracy (lub jego części) na innego pracodawcę w myśl art. 23¹ ust. 1 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. Podkreślenia wymaga, że z uwagi na odmienny przedmiot działalności Zbywcy i Najemcy, konieczne było (będzie) przeszkolenie i przebranżowienie tych pracowników. Dodatkowo, Najemca zatrudnił i będzie zatrudniał z rynku (osoby niezwiązane wcześniej ze Zbywcą) wielu kluczowych, wysoko wyspecjalizowanych pracowników, w tym kadrę kierowniczą. Co również istotne, części nieruchomości, która po zamknięciu Transakcji pozostanie u Zbywcy i na której Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy B., będzie w dalszym ciągu miejscem świadczenia pracy dla pracowników Zbywcy przypisanych do tej działalności. Podkreślenia wymaga również, że na terenie ww. nieruchomości (która po zamknięciu Transakcji pozostanie u Zbywcy) w dalszym ciągu będzie mieścić się statutowa siedziba Zbywcy, która będzie stanowiła miejsce wykonywania pracy części Zarządu Zbywcy oraz tzw. działów wewnętrznych. Zarówno Zarząd Zbywcy, jak i ww. działy wewnętrzne odpowiadają za/obsługują również inne segmenty działalności Zbywcy (w tym dystrybucję samochodów ciężarowych i serwisy samochodowe zlokalizowane w różnych częściach Polski), a nie tylko odpowiadają za świadczenie usług biznesowych na rzecz Grupy B.;

b)w ramach oddzielnej umowy zawartej między Zbywcą i Najemcą, Najemca zakupi/jest w trakcie zakupu, wybranych maszyn i urządzeń, które pomimo odmiennej działalności Najemcy i Zbywcy mogą okazać się przydatne dla Najemcy. Są to przykładowo: spawarki, prasy hydrauliczne, żurawie, lasery do cięcia, suwnice, instalacje, kabiny lakiernicze, katalizatory. Niemniej, nie będą one wystarczające do prowadzenia działalności operacyjnej Najemcy i Najemca będzie musiał zaangażować znaczne środki, by zakupić inne niezbędne maszyny i urządzenia czy dopasować zakład produkcyjny do swoich potrzeb. Pewna część maszyn i urządzeń oraz innego wyposażenia zakładu produkcyjnego, służących Zbywcy do produkcji przed zaprzestaniem działalności w zakresie produkcji autobusów, została sprzedana podmiotom trzecim innym niż Nabywca i Najemca, natomiast część takich składników majątkowych została zlikwidowana. Co do zasady, decyzja o likwidacji albo sprzedaży poszczególnych aktywów do określonych podmiotów poprzedzona była analizą, jakie rozwiązanie będzie dla Zbywcy najbardziej korzystne, uwzględniającą otrzymane oferty zakupu otrzymane od różnych podmiotów.

(vii)Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości do Najemcy. Z kolei Najemca będzie prowadził działalność w zakresie produkcji i dystrybucji pomp ciepła. Stąd, zasadniczym ekonomicznym celem Transakcji jest – z perspektywy Nabywcy – nabycie Nieruchomości przez Nabywcę w celu osiągania przychodów z najmu, a z perspektywy Najemcy – dostęp do Nieruchomości na potrzeby produkcji pomp ciepła, a nie kontynuacja (przez Nabywcę bądź Najemcę) działalności Zbywcy w zakresie produkcji autobusów.

Działalność Nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

(viii)Wyodrębnienie przedmiotu Transakcji w działalności Zbywcy

Jak wspomniano wcześniej, na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Zbywca przez wiele lat prowadził  (…). W związku z podjęciem decyzji o zmianie modelu biznesowego, w 2023 r. podjęto decyzje (…) Obecnie Nieruchomość jest wynajmowana przez Najemcę na podstawie umowy zawartej ze Zbywcą w 2024 r., przy czym część Nieruchomości była już wynajmowana w 2023 r.

Z chwilą zaprzestania produkcji (…) przez Zbywcę, Nieruchomość, jak również inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (vi) opisu zdarzenia przyszłego, które łącznie składają się na przedmiot Transakcji, przestały być wykorzystywane do działalności, która w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy wykazywała wcześniej cechy wyodrębnienia w sensie organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym. Działalność ta, polegająca na produkcji (…), była wcześniej wyodrębniona w sposób faktyczny, poprzez realizację określonych zadań gospodarczych, odrębnych od pozostałego przedmiotu działalności Zbywcy (centrum usług biznesowych dla Grupy B., dystrybucja pojazdów (…), sieć serwisów), chociaż Zbywca nigdy nie dokonywał formalnego jej wyodrębnienia w ramach własnych struktur (w formie oddziału, wydziału czy też działu) np. poprzez przyjęcie odpowiedniej decyzji/uchwały Zarządu Zbywcy. Działalność ta została praktycznie całkowicie wygaszona przez Zbywcę w 2024 r., a w konsekwencji, związane z nią składniki majątkowe, utraciwszy związek z produkcją (…), utraciły więź funkcjonalną i organizacyjną z zaprzestaną działalnością.

Przedmiotem Transakcji objęta jest tylko część składników majątkowych związanych z wcześniej prowadzoną produkcją (…), a aktywa, które nie będą objęte Transakcją, obejmują szereg maszyn i urządzeń specyficznych dla produkcji (…), bez których nie jest możliwe prowadzenie takiej działalności lub produkcji w zbliżonym zakresie. Dlatego składniki majątkowe objęte przedmiotem Transakcji nie mogłyby służyć prowadzeniu działalności w zakresie, w jakim były historycznie (do momentu wygaszenia działalności w zakresie produkcji autobusów) wykorzystywane przez Zbywcę. Nie stanowią one zatem zespołu składników majątkowych na tyle kompletnego, aby możliwe było kontynuowanie działalności w zakresie choćby zbliżonym do działalności wcześniej prowadzonej przez Zbywcę. Nabywca, aby podjąć działalność z wykorzystaniem Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych stanowiących przedmiot Transakcji, będzie musiał zaangażować własne środki, a Najemca m.in. dokonać dodatkowych inwestycji, zatrudnić dodatkowy personel, czy pozyskać nowe umowy oraz nowych klientów.

W związku z powyższym, aktualnie Nieruchomość wraz z innymi składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot Transakcji nie wykazują cech wyodrębnienia w sensie organizacyjnym, funkcjonalnym czy finansowym, nie będąc związanymi z żadną działalnością, którą prowadziłby Zbywca.

Treść dołączonego do wniosku załącznika nr 1:

W pismach uzupełniających wskazali Państwo, że na moment składania wniosku na Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji nie było innych budynków i budowli Zbywcy niż te wymienione w Załączniku nr 1. Innymi słowy: (i) w Załączniku nr 1 zostały wskazane wszystkie zidentyfikowane budynki i budowle Zbywcy na moment składania wniosku znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, (ii) wszystkie zidentyfikowane budynki i budowle Zbywcy są objęte przedmiotem transakcji.

Dodatkowo, w wyniku dokonanej weryfikacji okazało się, iż Zbywca rozpoczął inwestycję polegającą na wybudowaniu nowego odcinka sieci kanalizacyjnej, który przebiegać będzie przez niektóre działki objęte przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr (…), (…), (…) oraz (…). Planowane jest, iż nowy odcinek sieci zostanie oddany do używania w grudniu bieżącego roku, a tym samym, w momencie transakcji będzie ukończony. Wspomniany odcinek sieci stanowić będzie nową, odrębną budowlę i będzie własnością Zbywcy, ale zgodnie z zasadą superficies solo cedit w momencie sprzedaży – w zakresie w jakim przebiegać będzie przez działki będące przedmiotem transakcji – przejdzie on na Spółkę. Po transakcji, Spółka ustanowi służebność gruntową polegającą na prawie korzystania przez Zbywcę z tego odcinka sieci kanalizacyjnej celem zapewnienia nieruchomościom Zbywcy nieobjętych przedmiotem sprzedaży oraz znajdującym się na ich terenie budynkom i budowlom połączenia z miejską siecią kanalizacyjną. Z uwagi na powyższe, działka nr (…) powinna zmienić przypisanie z „Działek Zabudowanych PP” na „Działki Zabudowane B.”, gdyż do tej pory jedyną budowlą znajdującą się na działce nr (…) była przepompownia ścieków należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego. W dalszym ciągu nie powinno to mieć wpływu na ostatecznie opodatkowanie działki, gdyż wciąż zastosowanie znajdzie obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Niemniej, Spółka wnosi o uwzględnienie zmienionej klasyfikacji działki nr (…) w wydawanej interpretacji indywidualnej.

Reasumując powyższe, Spółka wskazała, że w Załączniku nr 1 zostały wymienione wszystkie zidentyfikowane budynki i budowle należące do Zbywcy i objęte przedmiotem transakcji przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego na dzień sporządzenia wniosku.

Jednocześnie, w ocenie Spółki doprecyzowanie, o które wnosi Organ w wezwaniu nie powinno mieć praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy budynków i budowli znajdujących się na działkach zabudowanych. Nawet jeśli zmieniłby się status pierwszego zasiedlenia w stosunku do niektórych budynków i budowli, wówczas mielibyśmy do czynienia z obligatoryjnym opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Natomiast w pozostałym zakresie, zgodnie z umową stron, dojdzie do skorzystania z prawa do tzw. opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie zgodnego oświadczenia stron złożonego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, które będzie miało zastosowanie do wszystkich naniesień znajdujących się na działkach zabudowanych. Innymi słowy, efektywnie dostawa działek zabudowanych (wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wyjaśnili Państwo, że ogrodzenie wokół fabryki i przyłącze kanalizacyjne znajdujące się na działce nr (…) należą do Zbywcy. Tym samym informacja podana w załączniku nr 1 jest prawidłowa.

We wniosku działka nr (…) została błędnie przyporządkowana do kategorii „Działek Zabudowanych PP”, podczas gdy powinna być ona przyporządkowana do kategorii „Działek Zabudowanych B.”. Spółka wnosi o uwzględnienie zmienionej klasyfikacji działki nr (…) w wydawanej interpretacji indywidualnej. 

Niemniej, w ocenie Spółki, zmiana przyporządkowania (klasyfikacji) działki nr (…) z „Działek Zabudowanych PP” na „Działki Zabudowane B.” nie powinna mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy działki nr (…) (jako działka zabudowana, będzie ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy zgodnego oświadczenia stron).

Biorąc pod uwagę, iż wszystkie ogrodzenia wymienione w załączniku nr 1 znajdują się na działkach zabudowanych (na każdej „ogrodzonej” działce, posadowione są również inne budowle i/lub budynki), należałoby je uznać za urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, czyli tak jak zostało wskazane w treści wniosku. Zgodne z ugruntowaną linią orzeczniczą urządzeniem budowlanym jest ogrodzenie zapewniające użytkowanie danego obiektu budowlanego, które bez tego obiektu nie spełniałoby swojej funkcji technicznej (tzw. funkcja służebna urządzenia budowlanego). Nie jest nim natomiast ogrodzenie działki niezabudowanej, będące samodzielną inwestycją niepowiązaną z innym obiektem budowlanym (tzw. funkcja dominująca obiektu budowlanego), które stanowi wówczas odrębny obiekt budowlany, klasyfikowany jako budowla na gruncie Prawa budowlanego.

Niemniej, w ocenie Spółki, klasyfikacja ogrodzeń wymienionych w załączniku nr 1 nie powinna mieć znaczenia dla przedmiotu rozstrzygnięcia w zakresie opodatkowania dostawy działek, na których posadowione są te ogrodzenia, gdyż – jak zostało wskazane wyżej – na wszystkich „ogrodzonych” działkach znajdują są również inne budynki i budowle. Tym samym, są to działki zabudowane, których dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy zgodnego oświadczenia stron.

Spółka potwierdza, iż na działkach nr (…) oraz (…) („Działki Niezabudowane Mieszane”) w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (“MPZP”) znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.

Zgodnie z MPZP, dla działek (…) oraz (…) dopuszcza się możliwość zabudowy w odniesieniu do części w jakiej znajdują się one na terenach zieleni.

Zgodnie z rozdziałem 3 „Ustalenia dla terenów” MPZP:

„§ 19. 1. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 4Z (Komentarz Spółki: 4Z oznacza teren zieleni) ustala się przeznaczenie:

1)obiekty imprez plenerowych;

2)wody powierzchniowe;

3)zieleń rekreacyjna;

4)obiekty infrastruktury technicznej;

5)infrastruktura drogowa;

6)szalety.

2. Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące ukształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1)w ramach przeznaczenia wody powierzchniowe powierzchnia lustra wody nie może być mniejsza niż 0,4 ha;

2)wymiar pionowy budynku lub budowli przykrytej dachem, mierzony od poziomu terenu przy budynku lub budowli do najwyższego punktu pokrycia dachu, nie może być większy niż 8 m;

3)udział powierzchni obszaru zabudowanego II w powierzchni działki budowlanej nie może być większy niż 10%;

4)obejmuje się ochroną istniejące drzewa z wyjątkiem drzew owocowych, z zastrzeżeniem pkt 5;

5)dopuszcza się przesadzenie lub wymianę do 20% istniejących drzew;

6)wartość wskaźnika intensywności zabudowy nie może być większa niż 0,1;

7)powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi stanowić co najmniej 70% powierzchni działki budowlanej.”

Niemniej, w ocenie Spółki, sama możliwość wybudowania jakiegokolwiek obiektu na terenie zieleni nie przesądza o klasyfikacji gruntu jako budowlanego. Rola pomocnicza czy też funkcja uzupełniająca dopuszczalnych obiektów nie zmienia bowiem podstawowego przeznaczenia terenów, które w istocie wiąże się z daleko posuniętymi ograniczeniami w możliwości „zabudowy”. Powyższe wynika ze znanego i ugruntowanego orzecznictwa.

Działka (…) leży na tym samym terenie zieleni, co działki (…) oraz (…), wspomniane w pytaniu wyżej. Zatem, dla działki (…) dopuszcza się możliwość zabudowy, jednak, w ocenie Spółki, działka nr (…) powinna być klasyfikowana jako działka niebudowlana ze względu na dominujące (podstawowe) przeznaczenie tego terenu. Powyższe wynika z ugruntowanego orzecznictwa sądowego.

Spółka potwierdza, że jeżeli transakcja będzie podlegać fakultatywnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z podatku od towarów i usług – to zgodnie z umową, strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie. Ww. oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich budynków/budowli, znajdujących się na działkach zabudowanych.

Wszystkie opisane we wniosku naniesienia znajdujące się na „Działkach Zabudowanych B.” stanowią część składową nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Innymi słowy, nie stanowią one ruchomości w rozumieniu prawa cywilnego.

Wyjaśnili Państwo, że „Podmiot trzeci” został błędnie wskazany w załączniku nr 1 jako właściciel ogrodzenia znajdującego się na działce nr (…). Ogrodzenie znajdujące się na działce nr (…) jest trwale związane z gruntem i stanowi część składową nieruchomości należącej do Zbywcy.

Ww. ogrodzenie stanowi część składową nieruchomości (tj. nie jest ruchomością w rozumieniu prawa cywilnego).

Spółka wskazała, że ww. sieć kanalizacyjna będzie stanowić (stanowi) budowlę. Spółka doprecyzowała, iż nowy odcinek sieci kanalizacyjnej przebiegający przez objęte przedmiotem planowanej transakcji działki nr (…), (…), (…) oraz (…) należy klasyfikować jako budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ponadto, na dzień transakcji ww. budowla będzie własnością Zbywcy, a zatem zasadniczo – w zakresie w jakim będzie przebiegać przez działki objęte przedmiotem transakcji – jej własność powinna przejść na Spółkę. Innymi słowy, omawiana sieć kanalizacyjna będzie objęta przedmiotem planowanej transakcji.

Stąd, po transakcji Spółka ustanowi służebność gruntową polegającą na prawie korzystania przez Zbywcę z tego odcinka sieci kanalizacyjnej celem zapewnienia nieruchomościom Zbywcy nieobjętych przedmiotem sprzedaży oraz znajdującym się na ich terenie budynkom i budowlom, połączenia z miejską siecią kanalizacyjną.

Wskazują Państwo, iż zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 47, art. 48 oraz 191 Kodeksu cywilnego, ww. odcinek sieci kanalizacyjnej w momencie wybudowania stał się częścią składową nieruchomości (tj. gruntu).

Przy czym Spółka zwraca uwagę, iż Kodeks cywilny przewiduje wyjątek od powyższej zasady, który dotyczy urządzeń przesyłowych należących do przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym, do ewentualnej zmiany statusu ww. odcinka sieci kanalizacyjnej mogłoby dojść w przypadku wejścia ww. sieci w skład przedsiębiorstwa zajmującego się odprowadzaniem ścieków do sieci kanalizacyjnej, zgodnie z art. 49 Kodeksy cywilnego. Na dzień sporządzenia uzupełnienia, nie jest planowane przekazanie omawianej instalacji na własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Co istotne, zasadniczo możliwość przekazania sieci przedsiębiorstwu przesyłowemu mogłaby dotyczyć wyłącznie przyłącza kanalizacyjnego. W związku z wezwaniem nr 2, Spółka sprawdziła przebieg nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, z którego wynika że przeważająca część ww. sieci wybudowanej przez Zbywcę – nawet w przypadku podłączenia jej do sieci kanalizacyjnej – nadal będzie stanowić część składową gruntu.

Końcowo, Spółka pragnie zwrócić uwagę, że powyższa kwestia nie ma znaczenia z perspektywy klasyfikacji sieci kanalizacyjnej jako budowli na gruncie Prawa budowlanego.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania 

1.Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usługna podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.Czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych B. nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych B. będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 i art 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług?

3.Czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a?

4.Czy dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

5.Czy w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

6.Czy w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

7.Czy dostawa Działki Niezabudowanej Niebudowlanej oraz Działek Niezabudowanych Mieszanych w częściach, które zgodnie z MPZP stanowią teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawką 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

8.Czy w zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych B. w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o od towarów i usług;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad podatkiem od towarów i usług należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o podatku od towarów i usług?

9.Czy w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy działek, o których mowa w pytaniu 8 powyżej, ich nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad 7.

Państwa zdaniem, dostawa Działki Niezabudowanej Niebudowlanej oraz Działek Niezabudowanych Mieszanych w częściach, które zgodnie z MPZP stanowią teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawką 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało wykazane w uzasadnieniu do pytania nr (…) i (…), dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w częściach, które zgodnie z MPZP stanowią teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) oraz Działki Niezabudowanej Niebudowlanej powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie obligatoryjnego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. bez prawa do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem, aby ustalić właściwy reżim opodatkowania czynności dostawy tych działek, należy przejść na grunt podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Oznacza to, że dostawa nieruchomości/prawa użytkowania wieczystego, która jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, dostawa Działki Niezabudowanej Niebudowlanej oraz Działek Niezabudowanych Mieszanych w częściach, które zgodnie z MPZP stanowią teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

W myśl powołanych wyżej przepisów, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, a także dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP tereny niebudowlane, będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych stawką 2%.

Tym samym, dostawa Działki Niezabudowanej Niebudowlanej oraz Działek Niezabudowanych Mieszanych w częściach, które zgodnie z MPZP stanowią teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych stawką 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad 9.

W związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy działek, o których mowa w pytaniu 8 powyżej, ich nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Transakcja sprzedaży działek z pytania 8 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, ze względu na obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług lub rezygnację ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Tym samym, w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy działek, o których mowa w pytaniu 8 powyżej, ich nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej konkretnej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (za wyjątkiem ściśle w przepisie wskazanym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Zbywcy):

1)prawo własności nieruchomości gruntowej składających się z działek:

-nr (…), (…), (…), (…), (…), określonych łącznie we wniosku jako Nieruchomości 1;

-nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), określonych łącznie we wniosku jako Nieruchomości 11;

-nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), określonych łącznie we wniosku jako Nieruchomości 12;

2)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składających się z działek:

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 2;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 3;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 4;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 5;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 6;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 7;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 8;

-nr (…) określonej we wniosku jako Nieruchomości 9;

-nr (….) oraz (…) określonych we wniosku jako Nieruchomości 10;

wraz ze znajdującymi się na części ww. Nieruchomościach Budynkami i Budowlami a także innymi składnikami majątkowymi.

Przy czym działki wchodzące w skład Nieruchomości 1 – 10 (w tym obie części działki nr (…) po planowanym podziale działki na dwie działki ewidencyjne) oraz działki (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…) wchodzące w skład Nieruchomości 11, a także działki wchodzące w skład Nieruchomości 12 są działkami określonymi łącznie we wniosku jako „Działki Zabudowane B.”. Działki o nr (…), (…), (…), (…), (…), wchodzące w skład Nieruchomości 11 są działkami określonymi łącznie we wniosku jako „Działki Zabudowane PP”.  Działki o nr (…) oraz (…) wchodzące w skład Nieruchomości 11, to działki określone łącznie we wniosku jako „Działki Niezabudowane Mieszane”. Działka o nr (…) wchodząca w skład Nieruchomości 11 jest określona jako „Działka Niezabudowana Niebudowlana”. Natomiast działka o nr (…), również wchodząca w skład Nieruchomości 11, to działka określona we wniosku jako „Działka Niezabudowana Budowlana”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

·Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie wyłączona z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

·dostawa „Działek Zabudowanych B.” będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż w tym zakresie Strony transakcji zrezygnowały ze zwolnienia;

·dostawa „Działek Zabudowanych PP” (tj. działki nr (…), (…), (…), (…) oraz (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki dla przedmiotu dostawy;

·dostawa „Działek Niezabudowanych Mieszanych” (tj. działki nr (…) oraz (…)) w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki, tym samym nie będzie w żadnym zakresie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług;

·dostawa „Działki Niezabudowanej Budowlanej” będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług;

·dostawa „Działki Niezabudowanej Niebudowlanej” (działka nr (…)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenu przeznaczonego (zgodnie z MPZP) pod zabudowę, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że w zakresie w jakim dostawa obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Zbywca i Nabywca (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług sprzedaż całej Nieruchomości w ramach Transakcji, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia jakie im będzie przysługiwało). Tym samym do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem cała transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Opodatkowana podatkiem od towarów i usług będzie, jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, cała sprzedaż „Działek Niezabudowanych Mieszanych” oraz sprzedaż „Działki Niezabudowanej Niebudowlanej”.

W tym kontekście nie można podzielić Państwa zdania, że sprzedaż Nieruchomości w części obejmującej „Działki Niezabudowane Niebudowlane” oraz „Działki Niezabudowane Mieszanych w częściach nie przeznaczonych pod zabudowę” jako że będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, to będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jako, że umowa sprzedaży również w części dotyczącej „Działki Niezabudowanej Niebudowlanej – działka nr (…)” oraz „Działek Niezabudowanych Mieszanych (tj. działki nr (…) oraz (…)), w częściach nie przeznaczonych pod zabudowę” również będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg określonej stawki, to będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym stanowisko Państwa w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

W pozostałej części umowy sprzedaży, tj. dotyczącej  pozostałych działek Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe. Znajdzie tu zastosowanie uregulowanie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym sam Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

•    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.