Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 października 2024 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 grudnia 2024 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

D. Sp. z o.o. (Kupująca)

NIP: (…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B.Z.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana będąca stroną postępowania – D. sp. z o.o (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania inwestycjami nieruchomościowymi i aktywami nieruchomościowymi. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

(…) 2024 r. Spółka zawarła z osobą fizyczną przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Przedwstępna), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się – z zastrzeżeniem warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej – zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzeda Spółce, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zabudowaną działkę gruntu, oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), położoną w miejscowości (…).

W ramach opisanej wyżej transakcji Spółka ma zamiar nabyć nieruchomość, na którą składają się:

a)zabudowana nieruchomość położona w (…), obręb (…), składająca się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…) (dalej: Grunt);

b)Grunt jest uzbrojony w prąd, gaz i wodę, a zatem Spółka wskazuje, że znajdują się na nim (i będą się znajdowały na moment sprzedaży na rzecz Spółki): instalacje i sieci wodociągowe, gazowe i elektryczne będące własnością Strony sprzedającej i stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej: Budowle).

Grunt i Budowle będą dalej określane łącznie jako Nieruchomość.

Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania ponad dwa lata przez planowaną transakcją. Od momentu wybudowania Strona sprzedająca nie ponosiła żadnych nakładów na Budowle w postaci ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej transakcji, do zawarcia której zobowiązały się strony w Umowie Przedwstępnej.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – Pani B.Z. (dalej: Sprzedająca) nabyła Nieruchomość w drodze darowizny w (…) roku.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców i nie występuje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Nieruchomość od czasu jej nabycia przez Sprzedającą znajdowała się i znajduje się w majątku prywatnym (osobistym) Sprzedającej. Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedającą do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, tj. do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tym zwolnionych). W szczególności Sprzedająca nie oddała Nieruchomości odpłatnie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ani nie wykorzystywała jej w przeszłości i obecnie do innych czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Sprzedająca i Spółka będą dalej łącznie określani jako Zainteresowani.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Spółce pełnomocnictwa do wykonywania przez Spółkę następujących czynności w odniesieniu do Nieruchomości:

- uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości;

- wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej do tego celu;

- podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

- uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

- uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości;

- uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości;

- uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy);

- uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

- uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

- uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla realizacji inwestycji;

- uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenia stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcia umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne zrealizowanej inwestycji;

- uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z realizowaną inwestycją, w tym dokonania rozbiórki;

- przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

- uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami, jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla realizowanej inwestycji.

Ponadto, Sprzedająca wyraziła zgodę na ewentualne przeprowadzenie badań archeologicznych na Nieruchomości (na Nieruchomości nie zlokalizowano zaewidencjonowanych stanowisk archeologicznych).

Ponadto, w zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia, na żądanie Spółki, pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym (lub innym adwokatom i radcom prawnym, którzy zostaną wskazani przez Spółkę) do następujących czynności:

- przeglądania i wydawania fotokopii akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

- przeglądania i wydawania fotokopii akt ksiąg wieczystych prowadzonych uprzednio dla Nieruchomości oraz innych akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty dotyczące Nieruchomości;

- zapoznania się z wszelkimi innymi dokumentami dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności tymi, które znajdują się w ewidencji gruntów, budynków i lokali oraz w innych sądach, rejestrach, urzędach i ewidencjach;

- do składania wniosków o wydanie wypisów z akt ksiąg wieczystych oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, budynków i lokali, wniosków o wydanie wszelkich zaświadczeń lub udzielenie informacji dotyczących Nieruchomości, w tym o roszczeniach reprywatyzacyjnych, a także do odbioru powyższych dokumentów, jak również do wykonywania fotokopii wszelkich udostępnionych dokumentów.

Ponadto, jednym w warunków zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Sprzedającą wydanych na podstawie art. 306e w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającej organów podatkowych, organów gmin i zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne.

Spółka i Sprzedająca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego (dalej: Inwestycja). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Spółka będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych od towarów i usług.

Nieruchomość – po jej nabyciu – nie będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

W przypadku potwierdzenia, że Sprzedawca będzie w ramach planowanej transakcji działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, Zainteresowani będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Sprzedająca oraz Spółka (nabywca) przed dniem planowanej transakcji złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Spółki (nabywcy) lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości.

Ponieważ uzupełnienie wniosku dotyczy w całości podatku od towarów i usług, to jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie?

W Państwa ocenie, transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Spółka zamierza nabyć od Sprzedającej Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanych – jak zostało wskazane w stanowisku odnośnie pytania nr 1 – w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to tym samym powyższa czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowana będąca stroną postępowania (Spółka, Kupująca) nabędzie od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającej) ww. Nieruchomość, tj. działkę gruntu wraz z instalacjami i sieciami wodociągowymi, gazowymi i elektrycznymi będącymi własnością Sprzedającej i stanowiącymi budowle.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.572.2024.3.EJU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-czynność sprzedaży Nieruchomości będącej własnością Sprzedającej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-planowana Transakcja dostawy Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-jeśli Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budowli, a także przynależnego do nich gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazali Państwo we wniosku – Strony umowy zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych, nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-2.4012.572.2024.3.EJU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.