Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 września 2024 r. (wpływ 26 września 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 grudnia 2024 r. (wpływ 4 grudnia 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.A.

        (...);

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (...) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A.A. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną i nie prowadzi pozarolnicznej, ani rolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony lub czynny. Sprzedający nie posiada statusu „rolnika ryczałtowego”.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 23 sierpnia 2024 r. Kupujący zawarł ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”) prawa własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki gruntu nr (...), położonej w (...) (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu m.in. następujących warunków:

i.   uzyskania przez Kupującego prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji (zdefiniowanej niżej w treści wniosku), nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego, w szczególności decyzji środowiskowej i decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości;

ii.   uzyskania przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (...), zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego;

iii.   uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), w tym warunków na zrzut wody deszczowej;

iv.   uzyskania przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego.

a)Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą Działkę na podstawie umowy darowizny (...).

Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka będąca przedmiotem niniejszego wniosku powstała na skutek podziału powyższej nieruchomości zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podział ten nie nastąpił na wniosek Sprzedającego.

Działka stanowi i będzie stanowiła majątek osobisty Sprzedającego na dzień Transakcji.

Działka nie jest, nie była i nie będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego, ani pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedający udostępnia odpłatnie Działkę na cele rolnicze osobom trzecim. Działka jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele powyższej działalności zwolnionej z VAT.

b)Status Nieruchomości

Na datę złożenia niniejszego wniosku Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie jest wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy.

Na dzień Transakcji Działka:

i.   będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową. W dniu (...) Rada Miejska (...) przystąpiła do sporządzenia powyższego planu, albo

ii.   będzie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Inwestycji (zdefiniowanej poniżej w treści wniosku), nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej.

W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że Działka będzie na datę Transakcji miała status gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

c)Naniesienia na Nieruchomości

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Przez Nieruchomość przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna.

Wskazana sieć przesyłowa jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”).

Powyższa sieć przesyłowa - jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego - nie będzie stanowiła przedmiotu Transakcji.

2.Informacje o Sprzedającym

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Sprzedający nie planuje aktualnie transakcji sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Ponadto, Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości, w szczególności:

-nie wydzielał drogi wewnętrznej, aby zapewnić Nieruchomości dostęp do drogi publicznej;

-nie doprowadzał do Nieruchomości mediów/nie finansował przyłączy mediów;

-nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości - nie umieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązał współpracy z biurem nieruchomości;

-nie brał udziału w zainicjowaniu prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

-nie ogrodził Nieruchomości,

-Nieruchomość nie powstała w wyniku dokonanego, ani zainicjowanego przez Sprzedającego podziału lub scalenia.

Sprzedający, z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującego, udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do:

i.   przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii.   występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii.   uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv.   uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v.    reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okolicach ulic (...);

vi.   spraw związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

3.Informacje o Kupującym

Zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich inwestycji mieszkaniowej. Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynki wielorodzinne z garażami podziemnymi, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Nieruchomość będzie wykorzystana przez Kupującego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. odpłatna dostawa lokali i miejsc postojowych.

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

4.Inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ KC. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Jeśli w interpretacji podatkowej wydanej na skutek niniejszego wniosku zostanie stwierdzone, że Sprzedający działa przy Transakcji w charakterze podatnika VAT, to Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT przed zawarciem Umowy Sprzedaży i wystawi Kupującemu fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z 26 września 2024 r. wskazali Państwo, że na Nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku, tj. działce gruntu nr (...), poza napowietrzną siecią elektroenergetyczną wysokiego napięcia wskazaną we wniosku, znajdują się także:

-sieć gazowa;

-napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia.

Podsumowując, przez Nieruchomość przebiega:

1.napowietrzna sieć elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110kV, w skład której nie wchodzą żadne elementy konstrukcyjne umiejscowione na gruncie (w tym żaden słup), będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego;

2.sieć gazowa gsD25 będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego;

3.napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV, w skład której nie wchodzą żadne elementy konstrukcyjne umiejscowione na gruncie (w tym żaden słup), wybudowana przez podmiot trzeci – firmę logistyczną.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad.1

Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) – c) Ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści powyższego przepisu wynika, że wyłączenie z opodatkowania PCC ma miejsce, gdy:

-dana czynność jest opodatkowana podatkiem VAT - wyjątek dotyczy przypadku nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości;

-gdy przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z podatku VAT zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków);

-dostawa jest dokonana między członkami grupy VAT (z zastrzeżeniem wyjątków).

Skoro planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała pod ustawę VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT (nie będzie także dokonana między członkami grupy VAT), to znaczy, że nie znajdą do niej zastosowania powyższe wyłączenia z PCC.

W konsekwencji należy uznać, że dokonana przez Sprzedającego w ramach Transakcji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC według właściwej stawki. Podatnikiem PCC będzie Kupujący.

Ad. 2

Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe, to sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 2 pkt 4 lit. a) – c) Ustawy o PCC (przytoczonymi powyżej w uzasadnieniu stanowiska w zakresie Pytania 2), sprzedaż nieruchomości jest wyłączona z opodatkowania PCC w zakresie w jakim jest opodatkowana VAT wg właściwej stawki VAT (z wyjątkami nieznajdującymi zastosowania w niniejszej sprawie).

Sprzedaż nieruchomości podlega zaś opodatkowaniu PCC w zakresie w jakim jest zwolniona z podatku VAT oraz w przypadku, gdy nie podlega pod ustawę VAT (np. sprzedający nie działa przy sprzedaży nieruchomości jako podatnik VAT).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie opodatkowana podatkiem VAT, to sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC - znajdzie do niej zastosowanie wyłączenie z PCC zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-     w pozostałej części – jest prawidłowe.