Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 28 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych. Treść wniosku jest następująca:

 Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (kod PKD 68.10.Z). Dnia 24 maja 2021 r. Wnioskodawca podpisał 3 umowy deweloperskie na zakup lokali mieszkalnych znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej, tj. działce nr (…) położonej w (…) przy ul. (…) na podstawie aktów notarialnych nr Rep A (…) w Kancelarii Notarialnej (…).

Dnia 29 marca 2023 r. Wnioskodawca podpisał kolejne 3 umowy deweloperskie na zakup lokali mieszkalnych również znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej,  tj. działce nr (…) położonej w (…) przy ul. (…) na podstawie aktów notarialnych nr Rep A (…).

Następną umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego również pod wyżej wymienionym adresem Wnioskodawca zawarł na podstawie aktu notarialnego nr (…) 6 lipca 2023 r. Wymienione wyżej umowy deweloperskie zostały zawarte także w Kancelarii Notarialnej (…).

Dnia 8 grudnia 2023 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) Wnioskodawca nabył na własność 5 lokali mieszkalnych. Umowa przeniesienia własności została podpisana w tej samej Kancelarii Notarialnej co umowy deweloperskie.

W grudniu 2023 r. doszło do sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych na podstawie aktów notarialnych: Rep. A nr (…) podpisanych w Kancelarii Notarialnej (…). Do kolejnych sprzedaży lokali mieszkalnych doszło: w styczniu 2024 r. (Rep. A nr (…)); w kwietniu 2024 r. (Rep. A nr (…)) oraz lipcu 2024 r. (Rep. A nr (…)) podpisanych także w Kancelarii Notarialnej (…).

W roku 2024 Wnioskodawca podpisał kolejne 3 umowy deweloperskie na zakup lokali mieszkalnych w Kancelarii Notarialnej (…) na podstawie aktów nr Rep. A (…) znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej, tj. działce nr (…) położonej w (…) przy ul. (…).

W związku z nowelizacją przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i jej zmianami, które nastąpiły od 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca ma wątpliwości co do opodatkowania nabywanych od dewelopera lokali tym podatkiem.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% będą się liczyły tylko lokale mieszkalne nabyte od  1 stycznia 2024 r. w związku ze zmianą przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 170 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5. ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku,  z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów  i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Natomiast zgodnie z art. 4 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy  o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy  o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463):

W ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U.  z 2023 r. poz. 170) wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 2 w pkt 4 lit. a otrzymuje brzmienie:

a) „w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość,

opodatkowanych zgodnie z art. 7a.”;

3) po art. 7 dodaje się art. 7a w brzmieniu:

„Art. 7a.

1.W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

2.Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.”

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

1.Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2.Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych  w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Powyższe oznacza, iż zgodnie z zasadami ochrony praw nabytych i niedziałania prawa wstecz, zawarcie po 1 stycznia 2024 r. umów sprzedaży, do których nabywca zobowiązany jest na podstawie umów przedwstępnych zawartych przed dniem 1 stycznia 2024 r., nie podlega nowemu art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem jeśli do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r. zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży 6  i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

W ocenie Wnioskodawcy dopiero lokale mieszkalne nabyte w roku 2024 powinny być uwzględniane do liczenia 6% stawki podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu szóstego i kolejnych lokali. Natomiast umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte w 2024 r. jako nabywcę w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2021 r. i 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych  w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy  art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.  z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że 24 maja 2021 r. podpisał Pan  3 umowy deweloperskie na zakup lokali mieszkalnych znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej, tj. działce nr (…) położonej w (…) przy ul. (…) na podstawie aktów notarialnych. Dnia 29 marca 2023 r. podpisał Pan kolejne 3 umowy deweloperskie na zakup lokali mieszkalnych również znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej, tj. działce nr (…). Następną umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego również pod wyżej wymienionym adresem zawarł Pan na podstawie aktu notarialnego 6 lipca 2023 r. W grudniu 2023 r. doszło do sprzedaży 7 lokali mieszkalnych na podstawie aktów notarialnych. Do kolejnych sprzedaży lokali mieszkalnych doszło w styczniu, kwietniu oraz lipcu 2024 r. W roku 2024 podpisał Pan kolejne 3 umowy deweloperskie na zakup lokali mieszkalnych znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej, tj. działce nr (…) położonej w (…) przy ul. (…).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym  (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695):

W myśl art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Jak wynika z art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa, a tym samym jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie części umów deweloperskich nastąpiło  przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Pana w 2024 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2021 r. i 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Natomiast w przypadku nabycia przez Pana w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2024 r. co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości  w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziałów w tych lokalach, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu wyniesie 6%.  Tym samym do naliczenia podatku w wysokości 6% będą liczyły się tylko lokale mieszkalne nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych od 01 stycznia 2024 r.  W tym miejscu należy zauważyć, że ze stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zawarł przed 01 stycznia 2024 r. umowy deweloperskie, tym czasem we własnym stanowisku  w sprawie używa określenia „umowy przedwstępne”. Wobec tego wyjaśnia się, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą  do przeniesienia własności nieruchomości. Przepis art. 13 ust. 2 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw nie odnosi się do umów przedwstępnych. Z kolei umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego  i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a tym samym jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Wobec powyższego kierując się opisem stanu faktycznego, z którego wynika, że przed  01 stycznia 2024 r. Wnioskodawca zawarł umowy deweloperskie uznano stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe z powyższym zastrzeżeniem, co do charakteru umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia  30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).