Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 września 2024 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący" lub „Nabywca”) planuje nabycie od Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) obejmującej grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami, położonej w (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie umowy sprzedaży) planowane jest w czwartym kwartale 2024 roku lub pierwszym kwartale  2025 roku. Obecnie nie jest planowane zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, Zainteresowani ograniczą się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”).  W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i)  Opis Nieruchomości

Transakcja dotyczyć będzie:

- nieruchomości zlokalizowanej w (…), obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), nr KW (…), znajdującej się przy  ul. (…) (dalej: „Grunt”), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym składającym się z (…) (dalej: „Budynek”), oraz

- naniesień znajdujących się na Gruncie (opisanych poniżej) oraz ruchomości i składników majątkowych ściśle związanych z tą nieruchomością, szczegółowo opisanych w dalszej części niniejszego wniosku.

Zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na użytkowanie, Budynek został dopuszczony do użytkowania (…) 2022 roku.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: "PKOB") w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego   - zgodnie z PKOB - będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku została zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w (…) 2021 r., jednak wówczas powierzchnie te jeszcze nie były wydawane najemcom. Pierwsze powierzchnie zostały wydane najemcom na mocy zawartych umów najmu w dniu (…) 2022 roku. Obecnie, ponad 92% powierzchni Budynku jest objęte umowami najmu.

W Budynku toczą się obecnie prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku i wydatki te stanowiły więcej niż 30% wartości kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę Budynku z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT poniesionego na wydatkach na ulepszenie. Od momentu, w którym wydatki na ulepszenie Budynku przekroczyły 30% wartości kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę Budynku z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie do czasu Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W odniesieniu do naniesień, które spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, które będą przedmiotem Transakcji, na dzień dokonania Transakcji wartość ulepszeń nie przekroczy 30% kosztów poniesionych przez Sprzedającego na ich budowę.

W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały i do daty Transakcji nie zostaną ujęte jako środki trwałe, lecz są zaewidencjonowane bilansowo jako zapasy (stanowiące aktywa obrotowe), ponieważ model biznesowy Sprzedającego nie zakłada długoterminowego posiadania aktywów wchodzących w skład zrealizowanej inwestycji, lecz ich jak najszybszą sprzedaż inwestorowi zewnętrznemu. Dla celów podatkowych Budynek jest ujęty jako środek trwały w rozumieniu ustawy z dnia  15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r.  poz. 2805 ze zm.; dalej: „Ustawa o CIT”). Budynek nie jest jednak amortyzowany dla celów podatkowych.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:

Dodatkowo, na działce nr (…), zlokalizowane są:

- donice (będące obiektami małej architektury),

- ławki (będące obiektami małej architektury),

- przyłącze sieci cieplnej (będące urządzeniem budowlanym),

- przyłącze wodociągowe (będąc urządzeniem budowlanym),

- przyłącze kanalizacji deszczowej i ogólnospławnej (będące urządzeniem budowlanym) oraz kanalizacja deszczowa i ogólnospławna (będąca budowlą) - naniesienia wymienione w tym punkcie znajdują się również na działce nr (…),

- przyłącze kanalizacji teletechnicznej (będące urządzeniem budowlanym) i kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami (będące budowlą) - naniesienia wymienione w tym punkcie znajdują się również na działce nr (…).

Działki nr (…), nr (…) oraz nr (…) stanowią pas drogowy dróg publicznych i nie należą do Sprzedającego. Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego także wymienione powyżej naniesienia znajdujące się na tych działkach (nie nabędzie natomiast tytułu prawnego do tych działek).

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia (niebędące budynkiem i z wyjątkiem donic oraz ławek, które są ruchomościami) będą w dalszej części wniosku zwane łącznie "Budowlami".

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Warto również wskazać, że uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również co do zasady Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

W Budynku są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą przeznaczone do korzystania również przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz jest opodatkowany VAT). Przy Budynku wynajmowana jest również powierzchnia, na której znajduje się (...) (nie należy on jednak do Sprzedającego i w związku z tym nie będzie przedmiotem Transakcji).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt oraz poza jego granicami mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza, okablowanie), które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych) i stąd nie wejdą w zakres planowanej Transakcji. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia  23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „Kodeks Cywilny”), takie instalacje nie są bowiem traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

(ii)  Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości, jest spółką celową powołaną do realizacji przedmiotowego projektu. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont i możliwe jest przypisanie pozycji zapisanych na jednym koncie do nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK - "miejsca powstawania kosztów".

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 Ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką celową (SPV). Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie wykorzystywania przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub / oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 Ustawy o CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii)  Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Grunt (wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami opisanymi poniżej) został nabyty przez Sprzedającego w (…) 2018 roku na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości. Na dzień opisanej powyżej umowy sprzedaży nieruchomości na Gruncie znajdowała się jedna ściana szczelinowa Budynku mająca na celu zabezpieczenie wznoszonego Budynku przed tzw. siłami poziomymi (np. podziemnym przesunięciem gruntu) oraz zapewnienie wodoszczelności, jak również barety stanowiące element konstrukcji mającego powstać Budynku a także docelowe przyłącza wodno-kanalizacyjne oraz cieplne stanowiące własność ówczesnego sprzedającego. Z uwagi jednak na niski stopień zaawansowania robót budowlanych na Gruncie, na dzień (…) 2018 roku Budynek nie stanowił budynku lub jego części w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Na dzień powyżej wskazanej umowy sprzedaży na Gruncie znajdowały się również między innymi tymczasowe przyłącza wodno-kanalizacyjne czy energetyczne (niestanowiące własności ówczesnego sprzedającego) czy linie elektroenergetyczne należące do przedsiębiorstwa energetycznego.

Zasady opodatkowania VAT nabycia przez Sprzedającego działki (…) wraz z naniesieniami były przedmiotem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej (…) 2018 roku (Znak: (…)), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) potwierdził, iż dostawa działki (…) powinna być opodatkowana VAT wg. stawki 23%. Tym samym, transakcja nie spełniała warunków dla zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. 2024, poz. 361 ze zm.; „Ustawa o VAT”). Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia całości VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na wspomniany powyżej zakup nieruchomości.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami) i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace (tzn. przy nabyciu lub wybudowaniu ww. obiektów Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

(iv)  Zakres Transakcji

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację Wnioskodawcy zakładają, że w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie lub poza jego granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

2.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

3.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

4.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

6.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

7.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

8.przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

9.z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło wydanie części powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10.przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców;

11.przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie pasa drogowego oraz praw i obowiązków wynikających z zezwoleń dotyczących nawisów;

12.przeniesienie prawa ochronnego do zarejestrowanych znaków towarowych;

13.przeniesienie praw i obowiązków z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym w zakresie certyfikatów (…), przeniesienie certyfikatu (…) oraz certyfikatu (…).

Strony mogą również podjąć decyzję o przeniesieniu w ramach Transakcji praw i obowiązków z wybranych (nie wszystkich) umów serwisowych lub umów na dostawę mediów, w tym np. z umowy ze (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z dnia (…) 2022 roku dotyczącej świadczenia usług telefonii stacjonarnej, usług dostępu do sieci Internet oraz określonych usług informatycznych oraz umowy z (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z (…) 2022 roku dotyczącej sprzedaży urządzenia transmisji alarmów i świadczenia usługi monitoringu pożarowego.

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

-dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

-instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

-dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

-pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

-źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości),

-prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),

-prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,

-prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością oraz umowy na podstawie której Sprzedającemu są świadczone usługi zarządzania aktywami;

-decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej oraz decyzji zezwalających na zajęcie pasa drogowego oraz praw i obowiązków wynikających z zezwoleń dotyczących nawisów);

-oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

-prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

-środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

-księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

-zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli,

-należności Sprzedającego,

-know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawcy planują wypowiedzenie przez Sprzedającego większości zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.). Intencją Wnioskodawców jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości (przy czym możliwe jest, że nowa umowa zarządzania zostanie zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego dla Kupującego.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynku na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej. W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz potencjalnie części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, która stanowić będzie rozliczenie uwzględniające brak najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

(v)  Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Tym samym:

1.w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

2.bezpośrednio po Transakcji co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów (z kilkoma wyjątkami);

3.Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego;

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

1.zarządzanie Nieruchomością;

2.dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

3.zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

(vii) Dodatkowe informacje

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający będzie wykonywał we własnym zakresie prace wykończeniowe w Budynku, dotyczące zarówno nieukończonych na dzień Transakcji prac dla najemców i prac wykonywanych na niewynajętych na dzień Transakcji powierzchniach. Dodatkowo, po Transakcji na mocy umowy gwarancji czynszowej Sprzedający będzie prowadził czynności mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku, które na dzień Transakcji nie są wynajęte.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku, budowli lub ich części, znajdujących się na gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego ze środków własnych oraz finansowania dłużnego. Przy czym zakładane jest, iż Sprzedający także udzieli Kupującemu pożyczki w celu sfinansowania części ceny. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny. Cena zostanie zapłacona z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności. Cześć ceny może zostać zapłacona przekazem lub potrącona z pożyczką, którą udzieli Sprzedający Kupującemu.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4  lit. a) Ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a) Ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 lit. a-b) Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Kupującego, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT (zgodnie z uzasadnieniem stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2). Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 grudnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.421.2024.3.PJ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) nieruchomości obejmującej grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi. Transakcja dotyczyć będzie:

- nieruchomości zlokalizowanej w (…), obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), znajdującej się przy ul. (…) (dalej: „Grunt”), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym składającym się z (…) (dalej: „Budynek”), oraz

- naniesień znajdujących się na Gruncie oraz ruchomości i składników majątkowych ściśle związanych z tą nieruchomością.

Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku, budowli lub ich części, znajdujących się na gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w zakresie w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 2 grudnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.421.2024.3.PJ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) Dostawa nieruchomości w części obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), budynek biurowo-usługowy, urządzenia techniczne związane z budynkiem obiekty małej architektury oraz ruchomości (donice i ławki) będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT. Natomiast dostawa nieruchomości w części obejmującej naniesienia znajdujące się na działkach (...), (...) i (...) będzie podlegała opodatkowaniu jako świadczenie usług.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).