Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z prawem własności naniesień. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 5 listopada 2024 r. (wpływ 5 listopada 2024 r.) oraz z 28 listopada 2024 r. (wpływ 28 listopada 2024 r. ).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o. o. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych

B. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w (…) i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Zgodnie z informacją z (…) rejestru handlowego i spółek, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in.:

1)  nabywanie udziałów w dowolnej formie w spółkach w (…) lub spółkach zagranicznych, nabywanie w drodze zakupu, subskrypcji lub w jakikolwiek inny sposób, a także zbywanie w drodze sprzedaży, wymiany lub w każdy inny sposób papierów wartościowych, obligacji, wierzytelności, weksli i innych papierów wartościowych;

2)  posiadanie, rozwijanie, administrowanie i zarządzanie swoim portfelem;

3)  podejmowanie wszelkich działań kontrolnych i nadzorczych oraz przeprowadzanie wszelkich operacji finansowych oraz operacji związanych z majątkiem ruchomym lub nieruchomościami.

A. sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej.

Kupujący posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Kupujący nie prowadził do tej pory działalności w tym zakresie.

Zbywca oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę Nieruchomość (opisaną szczegółowo w pkt 2 poniżej), w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”). Strony planują zawrzeć Transakcję, pod warunkiem dojścia do porozumienia co do istotnych elementów Transakcji.

2. Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1)  prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) m², położonej przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt”);

2)  prawo własności do dwóch budynków posadowionych na Gruncie (w tym 1 budynku biurowego i 1 budynku o funkcji „inne niemieszkalne” pełniącego funkcję tzw. stróżówki) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm., dalej „ustawa o podatkach lokalnych”) (dalej jako: „Budynki”);

3)  prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie, w tym utwardzenie i murki oporowe, ogrodzenie ze szlabanem, przyłącze elektryczne i słupy oświetleniowe, sieć wodno-kanalizacyjna, przyłącze techniczne, fundament pod agregat prądotwórczy oraz innych znajdujących się na Gruncie naniesień, stanowiących Budowle w rozumieniu ustawy podatkach i opłatach lokalnych (dalej jako: „Budowle”);

zwanymi dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Ponadto, na Gruncie ustanowiono nieodpłatne służebności przesyłu na rzecz spółki (…) sp. z o.o. oraz spółki (…) S.A., zajmujących się odpowiednio dostawą energii elektrycznej oraz cieplnej.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego), a także podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji, (4.) jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (5.) zakres Transakcji, (6.) inne zagadnienia związane z Transakcją.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków (wraz z infrastrukturą towarzyszącą i wszelkimi naniesieniami na gruncie istniejącymi na moment transakcji, w szczególności urządzeniami i Budowlami – poza fundamentem pod agregat prądotwórczy, wytworzonym przez Zbywcę) wraz ze wszystkimi przynależnościami od poprzedniego właściciela Nieruchomości, tj. spółki (…) z siedzibą (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”) na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków zawartej w formie aktu notarialnego z (…) r., sporządzonej przez A.A., notariusza  (…), Rep. A nr. (…).

Grunt w momencie nabycia go przez Zbywcę był zabudowany Budynkami i Budowlami (z wyjątkiem fundamentu pod agregat prądotwórczy), które były w pełni wynajmowane najemcom (a zatem całość Budynków i Budowli – z wyłączeniem fundamentu pod agregat prądotwórczy, była „zasiedlona” w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w momencie ich nabycia przez Zbywcę).

Zważywszy, że Zbywca nabył Nieruchomość od poprzedniego właściciela w ramach transakcji nabycia poszczególnych składników majątkowych (tj. nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części) oraz ze względu na fakt iż Zbywca oraz Poprzedni Właściciel zrezygnowali ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy ww. Nieruchomości, transakcja nabycia Nieruchomości przez Zbywcę w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% od uzgodnionej ceny sprzedaży. Zbywca odliczył w pełnej wysokości podatek od towarów i usług naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od poprzedniego właściciela. Kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. transakcji (w tym jej klasyfikacji jako nabycie składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części) oraz prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przez Zbywcę były przedmiotem interpretacji indywidualnej o sygn. (…) z (…) r., otrzymanej przez Zbywcę. Ponadto, w zakresie podatku czynności cywilnoprawnych (…) r. została wydana interpretacja indywidualna o sygn. (…) potwierdzająca, że sprzedaż Nieruchomości nie była objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

4. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości. Zasadniczo, Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego. Zbywca prowadzi działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości od 2017 r. (tj. Zbywca nie prowadzi innej działalności niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości). Działalność ta jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług w Polsce. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Ponadto, ewidencja dotycząca przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związana z działalnością Zbywcy w Polsce jest prowadzona przez zewnętrzną firmę. Niemniej, mimo iż możliwym jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, Zbywca nie sporządza odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat w stosunku do Nieruchomości.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Zbywca od momentu nabycia Nieruchomości/oddania do użytkowania fundamentu pod agregat prądotwórczy nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) budynków lub budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji.

Według stanu na koniec sierpnia 2024 r. 71% powierzchni budynków przeznaczonych na wynajem było wynajęte przez 12 najemców, z czego 3 dotyczy udostepnienia powierzchni w celach związanych z dostarczaniem usług telekomunikacyjnych i zarządzania infrastrukturą budynków.

Ponadto, nadmienienia wymaga fakt, iż fundament pod agregat prądotwórczy, który został wybudowany przez Zbywcę na wyłączne potrzeby jednego z najemców, został przekazany do użytkowania najemcy w 2020 r. W konsekwencji, mając na uwadze powyższe, na moment składania wniosku całość budynków i budowli została „zasiedlona” w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w szczególności w odniesieniu do fundamentu pod agregat prądotwórczy upłynął okres dłuższy niż 2 lata od jego pierwszego zasiedlenia.

5. Szczegółowy opis Transakcji

Na dzień sporządzenia wniosku o interpretację Zainteresowani zakładają, że w ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości) nastąpi:

1)  przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości, w tym prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynków oraz Budowli;

2)  przejście praw i obowiązków związanych z umowami najmu oraz ew. umowami dzierżawy (np. kabli) dotyczącymi Nieruchomości i niewygasłymi na dzień zawarcia umowy sprzedaży – zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 1061 ze zm.) oraz odpowiednio art. 694 w zw. z art. 678 Kodeksu cywilnego, z chwilą zawarcia umowy sprzedaży Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy w wiążące jeszcze umowy najmu oraz dzierżawy związane z Nieruchomością;

3)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń (w tym w formie depozytów/kaucji pieniężnych i gwarancji);

4)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynków i Budowli oraz przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w budynkach oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom budynków w zakresie posiadanym przez Sprzedającego na dzień planowanej Transakcji i określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5)  wydanie dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej, projektowej i budowlanej, w tym kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentacji budowlanej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej w zakresie posiadanym przez Sprzedającego na dzień planowanej Transakcji i określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

6)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości, w tym przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości, przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkami i Budowlami (obecnie Zbywca nie posiada ww. przedmiotowych praw autorskich, ale prowadzi działania celem ich przeniesienia na Zbywcę przed Transakcją);

7)  przeniesienie majątkowych praw autorskich do stworzonej strony internetowej Nieruchomości, która na moment złożenia wniosku jest widoczna na domenie (…);

8)  przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie pasa drogowego.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji i w zakresie posiadanym przez Sprzedającego na dzień planowanej Transakcji, Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

1)  dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

2)  instrukcji użytkowania (lub innych), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

3)  dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

4)  dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

5)  pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczonych usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący dokonają rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, o ile Transakcja będzie mieć miejsce w dniu innym niż ostatni dzień miesiąca. W takim przypadku, Strony dokonają również stosownego rozliczenia opłat eksploatacyjnych pobieranych od najemców z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi za okres od początku roku do momentu sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotowe rozliczenie odbędzie się wyłącznie między Stronami, a rozliczenia z ww. najemcami za cały rok kalendarzowy dokona Kupujący po upływie roku kalendarzowego zgodnie z umowami (lub wcześniej w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umów najmu przed końcem roku kalendarzowego).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (w istocie Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Zgodnie z planami Stron, lista składników Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

1)  pracowników czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością – tj. (…) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

3)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

4)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (chyba że Strony w drodze wyjątku postanowią przenieść jakąś umowę serwisową) i umów ubezpieczeniowych,

5)  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę" Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

6)  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem depozytów dot. umów najmu wiążących na moment zawarcia Umowy Sprzedaży oraz kaucji wpłaconych przez wykonawców prac dotyczących Nieruchomości, o ile takie prawa będą istniały na moment Transakcji),

7)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

8)  zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu, Budynków lub Budowli,

9)  źródła finansowania działalności Sprzedającego.

Strony planują, że w związku Transakcją Sprzedający zasadniczo rozwiąże obecnie obowiązujące umowy dotyczące Nieruchomości (w miarę możliwości do dnia zawarcia Transakcji), w tym m.in. umowę o zarządzanie Nieruchomością, umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umowy serwisowe – chyba że Strony w drodze wyjątku postanowią przenieść jakąś umowę serwisową, umowy ubezpieczeniowe). Nie można wykluczyć, że w razie potrzeb Nabywcy i jego planów związanych z Nieruchomością, część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, względnie mogą być takie same, jeśli zostaną uznane przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można też wykluczyć, że części nowych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości nie uda się zawrzeć w taki sposób, by były skuteczne od dnia Transakcji. W takim przypadku Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia nieprzerwanego dostarczania usług i mediów do Nieruchomości oraz jak najszybszego zawarcia przez Nabywcę nowych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości.

Ponadto, mając na uwadze, iż Sprzedający prowadzi aktywną działalność gospodarczą wynajmu Nieruchomości i w konsekwencji zaplanowane są wydatki o charakterze inwestycyjnym (np. dotyczące modernizacji czy remontu Nieruchomości), może wystąpić sytuacja, że umowy, które na moment Transakcji będą w toku, zostaną przeniesione na Nabywcę. Dotyczy to przykładowo umowy na wymianę oświetlenia na klatkach schodowych i holach windowych na LED.

Dodatkowo nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z dostawy mediów i usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie refakturowany (bez żadnych dopłat lub marży) przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą pozwalały na ich rozwiązanie w odpowiednim terminie lub Nabywca nie zdąży zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie. Rozwiązanie to będzie miało charakter przejściowy i dotyczy np. umów dotyczących usług telekomunikacyjnych. Niemniej w odniesieniu do umowy na dostawę energii elektrycznej, może wystąpić sytuacja, iż umowa ta zostanie przeniesiona na Nabywcę jeżeli będzie wciąż obowiązywać na moment Transakcji. Ponadto, szczególny wyjątek stanowią umowy na dystrybucję energii elektrycznej, dostawę wody i ciepła, w przypadku których rozważane jest przeniesienie zawartych umów na rzecz Kupującego, ze względu na czynniki gospodarcze i/lub wyłączność dostaw tych mediów do Nieruchomości przez określonych dostawców.

Strony na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników podatku od towarów i usług w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług według odpowiedniej stawki. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W Umowie Sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, decyzji administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). Przed Transakcją mogą również zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e i/lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną lub też inne zaświadczenia uzgodnione przez Strony (także jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

6. Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego

Nabywca jest spółką celową (…). Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje kontynuować działalność gospodarczą Sprzedawcy w obecnej formie polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie służyła Nabywcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Niewykluczone jest jednak, iż po Transakcji Nabywca dokona drobnych prac remontowych czy modernizacyjnych Nieruchomości. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Niemniej, mając na uwadze, że:

1)  w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości;

2)  bezpośrednio po Transakcji planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie, co do zasady, wszystkich bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych (chyba że Strony w drodze wyjątku postanowią przenieść jakąś umowę serwisową) oraz umów na dostawę mediów, z wyłączeniem umów na dystrybucję energii elektrycznej oraz dostawę wody i ciepła (co do których rozważane jest przeniesienie zawartych umów na rzecz Kupującego, ze względu na czynniki gospodarcze i/lub wyłączność dostaw tych mediów do Nieruchomości przez określonych dostawców) i ew. umowy na dostawę energii elektrycznej jeżeli będzie wciąż obowiązywać na moment Transakcji;

3)  Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne. Zważywszy, że Zbywca prowadzi obecnie działalność w formie spółki celowej, dedykowanej do prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni Nieruchomości, nie jest wykluczone, że po Transakcji może dojść do likwidacji Zbywcy.

7. Dodatkowe informacje

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego ze środków własnych oraz finansowania dłużnego. Cena zostanie zapłacona z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności. Część ceny może zostać zapłacona przekazem lub w inny sposób.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że opisane we wniosku, posadowione na Działce nr (…), obiekty stanowią – co do zasady – Budynki i Budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Przy czym niektóre z tych obiektów tj.:

-    utwardzenie i murki oporowe, przyłącze techniczne, ogrodzenie ze szlabanem, przyłącze elektryczne i słupy oświetleniowe, sieć wodno-kanalizacyjna, przyłącze centralnego ogrzewania oraz przyłącze do ładowarek stanowią urządzenia budowlane (a nie budowle), (przy czym niektóre ze wskazanych urządzeń stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych),

-    śmietnik, pylony, palarnia stanowią obiekty małej architektury,

w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Mająca być przedmiotem sprzedaży Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki nr (…) nie mogłaby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze po Transakcji bez podjęcia dodatkowych czynności przez Kupującego (m.in. bez popisania umowy na zarządzanie nieruchomością).

Również przed Transakcją, u Sprzedającego, Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki nr (…) nie mogłaby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze bez dodatkowych elementów (m.in. umowy o zarządzanie).

Żadne ze wskazanych we wniosków naniesień nie jest częścią składową Budynków posadowionych na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Niektóre z naniesień (znajdujących się na Działce nr (…), której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) i nie będą przedmiotem sprzedaży. Dotyczy to następujących naniesień: przyłącze elektroenergetyczne oraz przyłącze centralnego ogrzewania.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowaną zgodnie z art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

1)  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

2)  umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z powyższym, Państwa zdaniem,  jeśli w odniesieniu do dostawy Nieruchomości Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (przez co dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług), to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, na Kupującym nie będą spoczywały żadne obowiązki w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do analizowanej Transakcji.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2)  innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo wieczystego użytkowania Gruntu wraz z prawem własności posadowionych na gruncie Budynków i Budowli; łącznie te przedmioty sprzedaży określono we wniosku jako „Nieruchomość”.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.438.2024.6.MAZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    dostawa Budynków i Budowli, w tym także obiektów małej architektury  znajdujących się na Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Przy czym w przypadku budynków, budowli i urządzeń budowlanych opodatkowanie ich dostawy będzie wynikiem rezygnacji Zainteresowanych z zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa obiektów małej architektury będzie opodatkowana na zasadach ogólnych i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług;

-    Grunt (zabudowana Budynkami i Budowlami działka nr (...)) w przypadku dostawy objętej planowaną Transakcją, będzie dzielił byt prawny zbywanych Budynków i Budowli, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z prawem własności naniesień na tym Gruncie – Budynków i Budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia do części transakcji, co do której takie zwolnienie by przysługiwało), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek zgłoszenia i odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.