Temat interpretacji
Temat interpretacji
Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 uPCC podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem (budynek niespełniający definicji budynku mieszkalnego), o ile stanowi on część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 10 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 11 listopada 2024 r. (wpływ 13 listopada 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(…) 2024 r. zakupiła Pani wraz z mężem (wspólnota majątkowa) nieruchomość, oświadczając zgodnie z prawdą, że na dzień zakupu nie przysługiwało żadnemu z Państwa (w całości lub udziale) prawo własności do lokalu mieszkalnego.
Notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych. W akcie notarialnym zawarł zapis: „częścią składową nieruchomości oznaczonej (…) jest obecnie budynek mieszkalny z przybudówką gospodarczą, wybudowany około 19(…) r.”. Po przejrzeniu dokumentacji fotograficznej oraz zeznaniu poprzedniej właścicielki o tej nieruchomości uznał, że taki zapis jest zgodny ze stanem faktycznym. W księdze wieczystej jest również zapis o jednym budynku mieszkalnym na owej działce.
W wypisie z rejestru gruntów jednak jest opis dwóch budynków mieszkalnych po około (…) m2 i przybudówki. Jeden z tych budynków nie posiada funkcji mieszkalnej, według zeznań poprzedniej właścicielki nawet jej rodzice traktowali ten obiekt jako pomieszczenie gospodarcze, trzymając tam opał i składując śmieci. Budynek według niej zawalił się w okolicach lat (…). i rodzice jej przykryli to dachem dla zabezpieczenia murów.
Opisywana przez Panią część działki, oznaczona jako 2 budynek mieszkalny według wypisu z rejestru gruntów, nie posiada stropu, nie posiada podłączenia do wody ani nie ma w nim ogrzewania, są to jedynie stare mury bez drzwi wejściowych od strony ulicy (posiada jedynie boczne drzwi od strony budynku mieszkalnego nr 1). Na powierzchni (…) m2 są po 2 przeciwległych stronach osadzone 2 okna, co według Pani umożliwiałoby Państwu w przyszłości jakąkolwiek adaptację na cele mieszkalne. Nie mają też Państwo zamiaru próbować go na te cele zaadoptować, pochłonęłoby to ogromne nakłady finansowe, a Pani wraz z mężem wzięła kredyt na (…) lat by spłacić zakup tej działki. Kupili Państwo nieruchomość jedynie ze względu na 1 dom mieszkalny, który pełni taką funkcję, jest na te cele zaadaptowany i ma dobrą lokalizację.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że (…) 2024 r. w formie aktu notarialnego, nadanego przez notariusza (…), zawarła Pani wraz z mężem umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła Pani wspólnie z małżonkiem (majątek wspólny objęty wspólnością ustawową majątkową małżeńską) zabudowaną nieruchomość gruntową, składającą się z jednej działki ewidencyjnej o numerze (…), położonej w (…). Na tej działce znajdują się – według wypisu z gruntu – 2 budynki mieszkalne (jeden o pow. (…) m2 oraz drugi o pow. (…) m2) oraz 1 w formie przybudówki. Według księgi wieczystej jest to działka, na której znajduję się jeden budynek mieszkalny wraz z przybudówką.
Status na dzień zakupu, jak i obecny status nieruchomości, to działka, na której znajduje się 1 budynek mieszkalny wraz z przybudówką.
Ten 1 budynek mieszkalny, który figuruje tylko w rejestrze gruntów, nie ma statusu budynku mieszkalnego. Są to jedynie mury przykryte dachem, by nie niszczały. Nie ma tam wylewki ani doprowadzonych mediów. Od wcześniejszej właścicielki wie Pani, że po zawaleniu budynku jej tata zrobił tam składowisko śmieci, które jest do dziś. Pani wraz z mężem nie ma planów by cokolwiek robić z tą jedną częścią Państwa działki. Potrzebne by były ogromne nakłady finansowe, by stworzyć tam jakikolwiek inny charakter niż jest obecny, czyli składowisko śmieci ojca wcześniejszej właścicielki. Mają Państwo jedynie w planach wywieźć w najbliższym czasie te odpady, nie zmieniając charakteru tej części na jakąkolwiek inną.
Ten jeden budynek mieszkalny o powierzchni (…) m2 posiada jedną ścianę zewnętrzną, która przylega do sąsiedniego budynku, a druga jest ostatnią ścianą w pierzei budynków.
Tylko jeden budynek (rozpatrując to względem budynków, które są ujęte w wypisie z gruntów) jest mieszkalny, służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i jest w nim 1 lokal mieszkalny. Wcześniejsza właścicielka, z informacji, które posiada Pani od pań z Urzędu Miasta w (…), wykazywała przez wiele lat podatek tylko od 1 budynku mieszkalnego (powierzchnia (…) m2) oraz od przybudówki jako pozostałe budowle.
Przed dniem zakupu ani Pani ani małżonek nie posiadali żadnego prawa do własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ani też nie mieli prawa do własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego czy też spółdzielczego lokalu ani też nie mieli żadnych udziałów w tych prawach.
Opisany wyżej budynek mieszkalny o powierzchni (…) m2 jest jedynym budynkiem na zakupionej przez Panią oraz męża działce, który wykorzystywany jest faktycznie na cele mieszkalne (mimo, iż formalnie, tj. zgodnie tylko z wpisami w ewidencji gruntów, są to 2 budynki, które stanowią dwa odrębne budynki mieszkalne).
W przedmiotowym akcie notarialnym notariusz pouczył Panią oraz męża o treści art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w następstwie czego złożyła Pani wraz ze współmałżonkiem oświadczenie, iż żadnemu z Państwa (w momencie podpisywania aktu notarialnego) nie przysługuje i nigdy nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach.
Notariusz miał wątpliwości co do zasadności zastosowania w całości zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz po weryfikacji fotograficznej oraz zeznaniach wcześniejszej właścicielki co do obecnego statusu nieruchomości oraz tego, co jest w opisie w księdze wieczystej, zastosował przedmiotowe zwolnienie i nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych w całości.
Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy w przedstawionej sytuacji mogła Pani wraz z mężem w całości skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Pani zdaniem, ta nieruchomość, którą nabyła Pani z małżonkiem, ma tylko jeden budynek mieszkalny, który spełnia definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu Prawa budowlanego i nie powinna Pani płacić podatku od czynności cywilnoprawnych tylko ze względu na to, że żaden z dwóch wcześniejszych właścicieli nie zadbał o zmianę statusu 1 budynku (po zawaleniu się tegoż budynku o powierzchni (…) m2) w wypisie z gruntów i nadal figurują tam 2 budynki mieszkalne oraz przybudówka.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Według art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem, zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że (…) 2024 r. zawarła Pani wraz z mężem umowę sprzedaży, na podstawie której nabyli Państwo zabudowaną nieruchomość gruntową, składającą się z jednej działki ewidencyjnej. Na tej działce znajdują się – według wypisu z gruntu – 2 budynki mieszkalne (jeden o pow. (…) m2 oraz drugi o pow. (…) m2) oraz 1 w formie przybudówki. Według księgi wieczystej jest to działka, na której znajduję się jeden budynek mieszkalny wraz z przybudówką. Status na dzień zakupu, jak i obecny status nieruchomości, to działka, na której znajduje się 1 budynek mieszkalny wraz z przybudówką. Ten 1 budynek mieszkalny, który figuruje tylko w rejestrze gruntów, nie ma statusu budynku mieszkalnego. Są to jedynie mury przykryte dachem, by nie niszczały. Nie ma tam wylewki ani doprowadzonych mediów. Od wcześniejszej właścicielki wie Pani, że po zawaleniu budynku jej tata zrobił tam składowisko śmieci, które jest do dziś. Ten jeden budynek mieszkalny o powierzchni (…) m2 posiada jedną ścianę zewnętrzną, która przylega do sąsiedniego budynku, a druga jest ostatnią ścianą w pierzei budynków. Tylko jeden budynek (rozpatrując to względem budynków, które są ujęte w wypisie z gruntów) jest mieszkalny, służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i jest w nim 1 lokal mieszkalny. Wcześniejsza właścicielka, z informacji, które posiada Pani od pań z Urzędu Miasta, wykazywała przez wiele lat podatek tylko od 1 budynku mieszkalnego (powierzchnia (…) m2) oraz od przybudówki jako pozostałe budowle. Opisany wyżej budynek mieszkalny o powierzchni (…) m2 jest jedynym budynkiem na zakupionej przez Panią oraz męża działce, który wykorzystywany jest faktycznie na cele mieszkalne (mimo, iż formalnie, tj. zgodnie tylko z wpisami w ewidencji gruntów, są to 2 budynki, które stanowią dwa odrębne budynki mieszkalne). W dniu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży i przed tym dniem nie posiadali Państwo jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Pani wątpliwości dotyczą tego, czy w opisanym zdarzeniu mogła Pani skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Pani zdaniem cała umowa sprzedaży korzysta ze zwolnienia.
Stosownie do art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
-budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
-budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Stosownie do powyższych regulacji, budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.
Jak wskazuje Pani we wniosku, chociaż według ewidencji gruntów i budynków na działce znajdują się 2 budynki mieszkalne, to tylko jeden z nich de facto ma charakter mieszkalny i tylko jeden z nich umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Poprzednia właścicielka opłacała od lat podatek od nieruchomości za 1 dom mieszkalny oraz przybudówkę. Także według księgi wieczystej na działce znajduje się jeden budynek mieszkalny wraz z przybudówką. Wskazuje Pani, że to drugie naniesienie stanowi jedynie mury przykryte dachem, wewnątrz których znajduje się składowisko śmieci ojca byłej właścicielki, a specyfika konstrukcji tego budynku (nie posiada stropu, nie posiada podłączenia do wody ani nie ma w nim ogrzewania, są to jedynie stare mury bez drzwi wejściowych od strony ulicy; na powierzchni (…) m2 są po 2 przeciwległych stronach osadzone 2 okna), według Pani, umożliwiałaby Państwu w przyszłości jakąkolwiek adaptację na cele mieszkalne. Żaden z wcześniejszych właścicieli nieruchomości nie zadbała (po zawaleniu się tego budynku) o zmianę jego statusu w ewidencji gruntów i budynków.
Wobec tak przedstawionej sytuacji uznać należy, że nabyła Pani działkę zabudowaną tylko jednym domem mieszkalnym oraz przybudówką i wskazanym przez Panią obiektem, który nie może pełnić funkcji mieszkaniowej.
Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie wskazanego do interpretacji przepisu, tj. art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z budynkiem niespełniającym definicji budynku mieszkalnego, jeżeli stanowi on część składową tego gruntu. Takie funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z budynkiem niemieszkalnym, skutkuje zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek niemieszkalny.
Zatem, zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem (budynek niespełniający definicji budynku mieszkalnego), o ile stanowi on część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.
Skoro więc zarówno Pani jak i Pani mąż spełnili pozostałe przesłanki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie posiadali Państwo wcześniej żadnych praw własności do nieruchomości mieszkalnej bądź udziałów w takiej nieruchomości – to w opisanej we wniosku sytuacji miała Pani prawo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pani i tylko Pani może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pani męża. Gdyby Pani mąż chciał skorzystać z ochrony, jaką daje interpretacja, winien wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.