W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  –  stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika     podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 września 2024 r. (wpływ 26 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

  X Sp. z o.o.

  (…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

  Pan A.A.

         (…);

Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć dwa samodzielne lokale mieszkalne położone w (dalej: „Lokale”) wraz ze związanymi z nimi udziałami po 1/2 części w prawie własności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „(…)”, przyjęty Uchwałą nr (…), (dalej: „Plan Miejscowy”). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 17 MW/U - zabudowa wielorodzinna z usługami oraz pod poszerzenie drogi publicznej (…).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…), Nieruchomość według opisu użytków składa się z:

-   działki ewidencyjnej nr (…) położonej w (…), zawiera obszar 0,1253 ha i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem „B”;

-   działki ewidencyjnej nr (…), zawiera obszar 0,0010 ha i według opisu użytków stanowi inne tereny zabudowane oznaczone symbolem „Bi”;

-   działki ewidencyjnej nr (…), zawiera obszar 0,1243 ha i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem „B ”.

Nieruchomość zabudowana jest następującymi budynkami:

-   budynek numer 1, identyfikator (…), stanowiący pozostałe budynki niemieszkalne, (…);

-   budynek numer 2, identyfikator (…),stanowiący budynki mieszkalne, (…);

-   budynek numer 3, identyfikator (…), stanowiący budynki transportu i łączności, (…);

-   budynek numer 4, identyfikator (…), stanowiący pozostałe budynki niemieszkalne, (…).

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, (…), po wyburzeniu budynków na Nieruchomości, Nieruchomość będzie miała również dostęp do ul. (…); według Planu Miejscowego, obsługa komunikacyjna Nieruchomości może odbywać się od ul. (…).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 25 69, ze zm.).

Na Nieruchomości ujawniony jest budynek (…) (dalej: „Budynek”).

Sprzedający oświadcza ponadto, że w Budynku wyodrębnione zostały Lokale, na które składają się:

i.   lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, składający się z trzech pokoi, kuchni, hallu, łazienki, przedpokoju oraz spiżarki, (…) (dalej: „Lokal 1”). Z własnością Lokalu 1 związany jest udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo własności Nieruchomości oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

ii.   lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, składający się z trzech pokoi, kuchni, hallu, łazienki, przedpokoju oraz spiżarki (…) (dalej: „Lokal 2”). Z własnością Lokalu 2 związany jest udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo własności Nieruchomości oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W dniu 14 grudnia 2023 r. Spółka zawarła z Panem A.A. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedający”) umowę przedwstępną sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości (akt notarialny (…); dalej: „Umowa”). Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy w momencie sprzedaży stanowić będzie nieruchomość zabudowaną.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, wjazdem od ul. (…) oraz naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1)  uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, w tym Lokali, przeprowadzonego do dnia 15 kwietnia 2024 r.;

2)  uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji oraz pozwolenie na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości (za wyjątkiem rozbiórki Budynku wpisanego do Gminnej Ewidencji Nieruchomości Zabytków);

3)  Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1186) na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych niezbędnych, warunków technicznych i uzgodnień upoważnia Wnioskodawcę do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót budowlanych w celu realizacji Inwestycji, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Sprzedający:

i.   zezwolił Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości i Lokali w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości i Lokali;

ii.  zezwolił na wejście na teren Nieruchomości, w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. w terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia Umowy dostarczy Wnioskodawcy zaświadczenie o stanie zadłużenia, którego dotyczy hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej, prowadzonej dla Lokalu 2;

iv.  zezwala Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robot geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 15 mm oraz sondowania).

Sprzedający wyraził również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedający nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu do reprezentowania w sprawach związanych z Lokalami i Nieruchomością. Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa do doręczeń w sprawie Umowy i wykreślenia hipoteki na Lokalu 2 z księgi wieczystej. Dodatkowo, Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa Spółce do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Lokal 1 Sprzedający nabył od osób fizycznych na podstawie umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego (…), będąc rozwiedzionym. Natomiast Lokal 2 nabył na podstawie dziedziczenia po ojcu (…) według prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…). Lokale stanowiły majątek osobisty Sprzedającego i Sprzedający działał w sposób zgodny z prawem w odniesieniu do Lokali od dnia ich nabycia. Od momentu nabycia Lokale i Nieruchomość były wykorzystywane przez Sprzedającego głównie w celach mieszkaniowych. (…). Z kolei Nieruchomość była wykorzystywana pod działalność rodzinnej firmy Sprzedającego zajmującej się produkcją, usługami i handlem. Sprzedający mieszka w jednym z Lokali.

Sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazany w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający prowadził działalność gospodarczą związaną z produkcją kosmetyków oraz był wspólnikiem spółki cywilnej zajmującej się produkcją, usługami i handlem, a obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość była przedmiotem umowy najmu (…). Lokale oraz Nieruchomość nie są przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu i nie są posiadane bez tytułu prawnego przez osoby trzecie. Jednocześnie Lokale i Nieruchomość nie były i w dalszym ciągu nie są przedmiotem żadnej umowy użyczenia (poza opisanym powyżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy).

Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów, nie dokonywał ulepszeń oraz nie poczynił jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Lokali i Nieruchomości i w celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży Lokali i Nieruchomości, w tym nie zawierał umowy z biurem nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości.

Pytania

1.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z VAT), sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad.1

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie własności Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

•    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

•    umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedający działał w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

W ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z VAT), sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce. Jednakże, w przypadku, gdy strony zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

•    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

•    umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, przy sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Natomiast, w przypadku gdy strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika     podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.