Planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie w całości faktycznemu opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji – jak wynika z wniosku – zrezygnują ze zwolnienia, w części, w której to zwolnienie im przysługuje). Zatem do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 października 2024 r. (wpływ 18 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o. o. (dalej jako: Nabywca, Kupujący) 

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (dalej jako: Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca” lub „Zbywca”) jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji nieruchomościowej, która prowadzi działalność deweloperską oraz w zakresie komercjalizacji powierzchni magazynowych, w sektorze nieruchomości komercyjnych.

(…) sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”; w dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani”), będąca spółką celową, która po Transakcji prowadzić będzie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, zamierza kupić w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”) od Sprzedającego:

-prawo własności działek gruntu o łącznej powierzchni (…) ha, tj.:

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 1”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 2”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 3”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 4”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 5”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 6”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 7”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (….),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 8”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 9”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 10”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 11”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 12”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 13”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 14”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 15”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 16”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (….) (dalej: „Działka 17”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 18”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 19”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 20”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w (…) (dalej: „Działka 21”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 22”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 23”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 24”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 25”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 26”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), w miejscowości (…) (dalej: „Działka 27”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…);

(dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”);

-   budynek niemieszkalny (portiernia), znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) – (dalej: „Budynek 1”);

-   budynek niemieszkalny (pompownia), znajdujący się na Działce 5 przy ulicy (…) – (dalej: „Budynek 2”);

-   hala magazynowo-biurowa wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną, znajdujący się na Działkach 1–5 przy (…) (Etap I) i rozbudowaną część (…) (Etap II) – (dalej: „Budynek 3”);

-   hala magazynowo-biurowa wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną, znajdująca się na Działkach 17–24 przy ulicy (…) – (dalej: „Budynek 4”);

(dalej łącznie: „Budynki”)

-   naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane, na które składają się: tablica reklamowa, parkingi, drogi manewrowe – nawierzchnia, podbudowa, odwodnienie, ogrodzenie wraz z dwoma szlabanami, brama przeciwpożarowa, sieć/instalacja podziemna wodociągowa, sieć/instalacja podziemna kanalizacji sanitarnej, sieć/instalacja podziemna gazowa, sieć/instalacja podziemna elektryczna, mury oporowe/skarpy przy dokach, przyłącze elektroenergetyczne, przyłącze gazu, wiaty rowerowe, trafostacja, zbiornik przeciwpożarowy, wiata śmietnikowa oraz wiata dla palaczy, monitoring (antena + uchwyt), latarnie oświetleniowe, kanalizacja deszczowa (dalej: „Budowle”). Budowle posadowione są na Działkach 1–27, tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej jedna z Budowli.

(dalej łącznie: „Budowle”)

Grunt, Budynki i Budowle będą nazywane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej z (…) r. (na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego (…).

Na Nieruchomości ustanowiono nieodpłatną służebność przesyłu na rzecz (…) oraz jej następców prawnych (na mocy oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonego w formie aktu notarialnego z (…) r. przed (…), notariuszem w (…)).

Dla Gruntu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wydana została natomiast decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą Grunt przeznaczony jest pod zabudowę usługową.

Działki nie stanowią gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji.

Po nabyciu Działek Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli. Prace zostały zakończone i Budynki i Budowle oddane do użytkowania odpowiednio:

-Budynki 1, 2 i 4 oraz część Budowli w (…) r.;

-Budynek 3 Etap I oraz część Budowli w (…) r.;

-Budynek 3 Etap II w (…) r.

Budynek 3 podlegał rozbudowie, w wyniku której dobudowana została druga część hali magazynowej (Etap II). Wartość rozbudowy przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku 3 powstałego w Etapie I.

Zbywca poniósł wydatki na komercjalizację Nieruchomości, a ponadto poniósł on również koszty aranżacji ww. Budynków i Budowli na potrzeby najemców. Wydatki na ulepszenia Budynków i Budowli (poza wskazanym powyżej) nie przekraczały jednak 30% wartości początkowej tych Budynków/Budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie Gruntu, jak i budowę/ulepszenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa korzystał. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Budynki zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB") w dziale 12 –budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.).

Natomiast Budowle – zgodnie z PKOB – należy zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

-   prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

-   depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

-   prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

-   prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

-   wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji, w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

-   własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

-   pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;

-   rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

-   prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Kupujący na podstawie przejętych umów najmu może być zobowiązany do spełnienia postanowień umownych związanych z zachętami dla Najemców, takich jak wykonanie prac aranżacyjnych.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

-   podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń;

-   kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych;

-   całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków;

-   oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

-   podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów);

-   dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych;

-   kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich („Najemcy”).

Pierwsza umowa najmu w Budynku 3, zgodnie z którą okres najmu rozpoczął się (…) r., została zawarta (…) r. i następnie została zmieniona aneksami, na podstawie których okresy najmu dla dodatkowych powierzchni rozpoczęły się (…) r., (…) r. oraz (…) r.

Pierwsza umowa najmu w Budynku 4, zgodnie z którą okres najmu rozpoczął się (…) r. oraz (….) r., została zawarta (…) r. i następnie została zmieniona aneksami, kolejne umowy zostały zawarte:

-(…) r.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej budowa i wynajem stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami – umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

-   prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego);

-   zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

-   istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

-   know-how Sprzedawcy – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);

-   dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

-   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

-   gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

-   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

-   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

-   należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

-   firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług stawką standardową.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzenie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawy mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz Najemców oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

Kupujący pozyska finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Transakcja planowana jest na czwarty kwartał 2024 r.

Kupujący planuje również zawarcie ze Sprzedającym lub spółką powiązaną ze Sprzedającym umowy gwarancji czynszowej, na podstawie której Kupujący zabezpieczy swoje przychody uzyskiwane w związku z wynajmem Nieruchomością w określonym przez strony okresie na określonym przez strony poziomie.

Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Rozliczeniu podlegać będą również wydatki na zachęty dla Najemców, zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych.

Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że żadne z naniesień znajdujące się na Działkach opisane we wniosku jako Budynki lub Budowle, których własność będzie przedmiotem sprzedaży, nie stanowi ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Na działkach ustanowione są służebności na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych, w ramach których wybudowane zostały naniesienia. Naniesienia te stanowią jednak własność odpowiedniego przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie będą stanowić przedmiotu Transakcji. Zgodnie z treścią złożonego wniosku, wszystkie naniesienia stanowiące Budynki i Budowle znajdujące się na wymienionych Działkach stanowią własność Sprzedającego, w związku z powyższym, żadne z nich nie jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, zgodnie z definicją zawartą w przepisach Kodeksu cywilnego.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się do podatku od towarów i usług.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Państwa zdaniem, jak wskazano powyżej, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona).

W Państwa ocenie, zatem w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w Państwa ocenie – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo kilka interpretacji indywidualnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności zabudowanych działek (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.441.2024.3.KK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-   Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

-   Planowana Transakcja spełnia przesłanki do zwolnienia z podatku od towarów i usług w części, w której nastąpiło pierwsze zasiedlenie oraz dostawa nastąpi po upływie 2 lat od chwili wydania przedmiotu najmu, jednakże z uwagi na rezygnację przez strony umowy z ww. zwolnienia, Transakcja w tej części będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, w pozostałej części Transakcja nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, zatem również będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku.

Jak wynika z powyższego, omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie w całości faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji – jak wynika z wniosku – zrezygnują ze zwolnienia, w części, w której to zwolnienie im przysługuje). Zatem do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2  pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie: interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-2.4012.441.2024.3.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(…) Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.