Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz  z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo samoistnie pismem z 25 września (data wpływu  27 września 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 października 2024 r. (data wpływu 18 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

 A. (dalej jako: Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

 B. (dalej jako: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca” lub „Zbywca”) jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji nieruchomościowej, która prowadzi działalność deweloperską oraz w zakresie komercjalizacji powierzchni magazynowych, w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”; w dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani”), będąca spółką celową, która po Transakcji prowadzić będzie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, zamierza kupić w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”) od Sprzedającego:

-prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, na który składają się:

-    działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,2062 ha, położona w województwie (…), obręb (…), (dalej: „Działka 1”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,0603 ha, położona w województwie (…), obręb (…), (dalej: „Działka 2”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    działka, która powstanie w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,2167 ha, położona w (…), obręb (…), (dalej: „Działka 3”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. Na moment składania wniosku proces podziału działki jest w trakcie. Pozostała część działki, z której została wydzielona Działka 3 nie stanowi przedmiotu Transakcji;

-    działka, która powstanie w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,0006 ha, położona w województwie (…), obręb (…), (dalej: „Działka 4”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. Na moment składania wniosku proces podziału działki jest w trakcie. Pozostała część działki, z której została wydzielona Działka 4 nie stanowi przedmiotu Transakcji;

-    działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,0117 ha, położona w województwie (…), obręb (…), (dalej: „Działka 5”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,2872 ha, położona w województwie (…), obręb (…), (dalej: „Działka 6”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,5880 ha, położona w województwie (…), obręb (…), (dalej: „Działka 7”), objęta księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    działka, która powstanie w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 7,908 ha, położonej w województwie (…), objęta księgą wieczystą o nr (…) (dalej: „Działka 8”). Na moment składania wniosku proces podziału działki jest w trakcie. Pozostała część działki, z której została wydzielona Działka 8 nie stanowi przedmiotu Transakcji;

(dalej łącznie: „Grunt”)

-budynek magazynowy znajdujący się na Działkach 1-5 i 8 przy ul. (…) stanowiący odrębny od Działek 1-5 przedmiot własności o powierzchni zabudowy równej 16450,5 m² − (dalej: „Budynek 1”);

-budynek niemieszkalny, portiernia znajdujący się na Działce 2 przy ul. (…) stanowiący odrębny od Działki 2 przedmiot własności o powierzchni zabudowy równej 19,6 m² − (dalej: „Budynek 2”);

-budynek pompowni, znajdujący się na Działce 3 przy ul. (…) stanowiący odrębny od Działki 3 przedmiot własności o powierzchni zabudowy równej 107,51 m² − (dalej: „Budynek 3”);

(dalej łącznie: „Budynki”);

-naniesienia posadowione na Gruncie, stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na które składają się: parkingi, drogi manewrowe, chodniki, zjazd drogowy, zbiornik retencyjny, odprowadzenie wód z dachu, kanalizacja kablowa, ogrodzenie, bramy, szlabany, zbiorniki wody pożarowej, sieć/instalacja podziemna wodociągowa w obrębie działki, sieć/instalacja podziemna gazowa, sieć/instalacja podziemna kanalizacji sanitarnej, sieć/instalacja podziemna elektryczna, sieć hydrantowa zewnętrzna, linia zasilająca z zksn do trafostacji, mury oporowe/skarpy przy dokach wraz z barierkami, naprowadzacze, pylon informacyjny, wiaty, stojaki na rowery, kanalizacja techniczna, stacje ładowania samochodów, zadaszona wiata dla rowerów, strefa relaksu (dalej: „Budowle”). Budowle posadowione są na Gruncie tak, że na każdej z działek stanowiących Grunt znajduje się co najmniej jedna z Budowli;

− Grunt, Budynki i Budowle będą nazywane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z (…) 2021 r. (na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego (…) przed notariuszem w (…)).

Dla Gruntu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…), zatwierdzony uchwałą nr (…) Rady Miasta z (...) 2005 r. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Grunt położony jest na obszarze oznaczonym symbolem A33P − tereny obiektów produkcyjnych, magazynów i składów.

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli. Budynki i Budowle zostały ukończone (…) 2022 r., tego dnia wydana została decyzja powiatowego inspektora nadzoru budowlanego udzielająca Sprzedającemu pozwolenia na użytkowania oraz obiekty zostały ujęte  w rejestrze środków trwałych Sprzedającego.

Zbywca poniósł wydatki na komercjalizację nabytej Nieruchomości, a ponadto poniósł on również koszty aranżacji ww. Budynków i Budowli na potrzeby najemców. Wydatki na ulepszenia Budynków i Budowli nie przekraczały jednak 30% wartości początkowej tych Budynków/ Budowli.

Budynki zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) w dziale 12 − budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Natomiast Budowle − zgodnie z PKOB − należy zaklasyfikować sekcją 2 − Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie Gruntu, jak  i budowę/ulepszenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości  i Sprzedający z tego prawa skorzystał. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku  z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Budynki zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 − budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Natomiast Budowle − zgodnie z PKOB − należy zaklasyfikować sekcją 2 − Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

-prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja − może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji − o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

-depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

-prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

-prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

-wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji, w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

-własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

-pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;

-rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

-prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji;

w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Kupujący na podstawie przejętych umów najmu może być zobowiązany do spełnienia postanowień umownych związanych z zachętami dla Najemców, takich jak wykonanie prac aranżacyjnych.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

-podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

-kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,

-całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

-oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

-podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów),

-dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych;

-kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich („Najemcy”).

Umowa najmu, zgodnie z którą okres najmu w Budynku 1 rozpoczął się 9 czerwca 2022 r., została zawarta 1 lutego 2021 r.; na mocy aneksu nr 2 do umowy najmu z 31 października 2022 r. w dniu 8 listopada 2022 r. rozpoczął się okres najmu powierzchni dodatkowej.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej budowa i wynajem stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. W związku  z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo, iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami − umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków,  w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego; usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających  w ramach Transakcji − co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane − na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami − jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej  w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

-prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego);

-zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

-istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

-know-how Sprzedawcy − rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);

-dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

-prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji, np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

-gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

-prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.;

-prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

-należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

-firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Przedmiotem Transakcji nie będzie również część działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), z których wydzielone zostaną Działki 3, 4 i 8. Na pozostałej części działek Sprzedający realizować będzie drugi etap inwestycji polegający na budowie budynku magazynowego z towarzyszącą infrastrukturą.

Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług stawką standardową.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzenie nieruchomościami (ponieważ prawa  i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane  w ramach Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawy mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz Najemców oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

Kupujący pozyska finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Transakcja planowana jest na czwarty kwartał 2024 r.

Kupujący planuje również zawarcie ze Sprzedającym lub spółką powiązaną ze Sprzedającym umowy gwarancji czynszowej, na podstawie której Kupujący zabezpieczy swoje przychody uzyskiwane w związku z wynajmem Nieruchomością w określonym przez strony okresie na określonym przez strony poziomie.

Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami podatku od towarów  i usług.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy z dnia  11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.  o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów  i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy  o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku z 25 września 2024 r. wskazali Państwo, że zgodnie ze złożonym wnioskiem, przedmiotem planowanej Transakcji jest m.in. prawo użytkowania wieczystego Gruntu. Wskazali Państwo, iż w skład Gruntu wchodziło osiem działek, w tym Działki oznaczone we wniosku jako Działki 3, 4 i 8. Przedmiotowe działki miały powstać przed zakończeniem Transakcji odpowiednio:

-    Działka 3 w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,2167 ha, położonej w województwie (…), obręb (…), objętej księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    Działka 4 w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,0006 ha, położonej w województwie (…), obręb (…), objętej księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

-    Działka 8 w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 7,908 ha, położonej w województwie (…), obręb (…), objętej księgą wieczystą o nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Na moment składania wniosku, proces podziału działek był w trakcie przygotowania. Jednakże, ze względów techniczno-administracyjnych, po złożeniu wniosku, Zainteresowani powzięli wątpliwość czy proces podziału zostanie zakończony przed datą Transakcji.

W związku z tym Zainteresowani dokonali modyfikacji zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku w taki sposób, że Transakcja dotyczyć może Działek 3, 4 i 8, które zostaną podzielone przed Transakcją lub całych działek o numerach ewidencyjnych (…), (…)  i (…).

Wskazane powyżej działki w części, która po podziale, nie miała stanowić przedmiotu Transakcji są działkami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę, tj. nie znajdują się na tych częściach inne budynki lub budowle niż opisane we wniosku.

W przypadku niedokonania podziału działek przed Transakcją, działki o numerach ewidencyjnych (…), (…) i (…) przejdą w całości na Nabywcę i nie pozostaną w części w majątku Sprzedającego. Niemniej jednak, intencją Zainteresowanych jest podział działek i w przypadku, gdy nie stanie się to przed dniem Transakcji, podział zostanie dokonany już po Transakcji, tj. po przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego całości działek na Kupującego, a w następnym kroku podzielona część działek zostanie odsprzedana Sprzedającemu.

W uzupełnieniu z 18 października 2024 r. wskazali Państwo, że żadne z naniesień znajdujących się na działkach, opisane we wniosku jako Budynki lub Budowle, których własność będzie przedmiotem sprzedaży, nie stanowi ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Na działkach ustanowione są służebności na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych, w ramach których wybudowane zostały naniesienia. Naniesienia te stanowią jednak własność odpowiedniego przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie będą stanowić przedmiotu Transakcji. Zgodnie z treścią złożonego wniosku, wszystkie naniesienia stanowiące Budynki  i Budowle znajdujące się na wymienionych Działkach stanowią własność Sprzedającego,  w związku z powyższym, żadne z nich nie jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego,  zgodnie z definicją zawartą w przepisach Kodeksu cywilnego. 

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie nr 4 we wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne  w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem − Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona).

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów  i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co  − w Państwa ocenie − nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2  pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo kilka interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 i 2 cyt. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej czynności, jest  z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym ustawą).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli zlokalizowanych na gruncie (łącznie określone we wniosku jako Nieruchomość).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy  o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-     planowana sprzedaż Budynku 1 posadowionego na Działkach 1-5 i 8 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie tych powierzchni budynku, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a także sprzedaż Budynku 2 (portierni) posadowionego na Działce 2, Budynku 3 (pompowni) posadowionego na Działce 3 oraz Budowli znajdujących się na Działkach 1-8 również będzie korzystać z tego zwolnienia;

-     dostawa Budynku 1, w zakresie tych powierzchni Budynku 1, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż  2 lata oraz Budynku 2, Budynku 3 i Budowli, a także przynależnego do nich gruntu – z uwagi na rezygnację przez strony planowanej transakcji ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki;

-     sprzedaż powierzchni Budynku 1, w zakresie których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie lub od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy; dostawa Budynku 1 w odniesieniu do tych powierzchni Budynku 1, w zakresie których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie lub od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku. 

W związku z rozstrzygnięciem dotyczącym podatku od towarów i usług należy zgodzić się  z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesionymi na tym gruncie Budynkami oraz Budowlami) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, ponieważ Strony transakcji zrezygnują  z przysługującego im zwolnienia w zakresie w jakim im to zwolnienie będzie przysługiwało. Do opisanej sprzedaży znajdzie zatem zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r.  poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.