Interpretacja indywidualna z dnia 4 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.375.2024.4.BZ
Temat interpretacji
Skutki podatkowe w zakresie nabycia nieruchomości.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
26 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 30 września 2024 r. (wpływ 30 września 2024 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Sp. z o. o. A.A. Sp. k. (Sprzedający, Zbywca) NIP: (...)
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. Sp. z o. o. (Kupujący, Nabywca) NIP: (...)
Opis zdarzenia przyszłego
1. Wstęp
A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością A.A. spółka komandytowa z siedzibą w (…) jako sprzedający (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) oraz B. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ z siedzibą w (…) wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem (…) (obecnie w trakcie zmiany firmy na C. Sp. z o.o.) jako kupujący (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą zlokalizowanym w (…) przy ulicy (…) oraz pozostałych składników majątkowych wskazanych w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja").
W dalszej części wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Zainteresowani”.
Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący będzie prowadził po Transakcji oraz (pkt 7) inne zagadnienia związane z planowaną Transakcją.
2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji
W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:
a) prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu położonych w (…) przy ulicy (…) o numerach ewidencyjnych (…) i (…) ark. m. (…) o łącznej powierzchni (…) m2, dla których Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt 1”) oraz;
b) prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu położonych w (…) przy ulicy (…) o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), ark. m. (…) oraz (…), (…) oraz (…) ark. m. (…), o łącznej powierzchni (…) m2, dla których Sąd Rejonowy (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt 2”).
(dalej Grunt 1 i Grunt 2 łącznie jako: „Grunt”).
Zainteresowani wskazują, że grunt jest zabudowany i będzie zabudowany na datę planowanej Transakcji.
c) prawo własności:
i) budynku składającego się z części magazynowo-składowej podzielonej na dwie główne hale z łącznikiem wraz z pomieszczeniami socjalnymi i częściami biurowymi,
ii) wiaty magazynowej przylegającej do budynku wskazanego w pkt (i),
(dalej (i) oraz (ii) łącznie jako „Budynek”); (przy czym Budynek zlokalizowany jest na działkach nr (…), (…), (…) oraz (…) ark. (…)).
d) prawo własności budynków towarzyszących, tj. budynku wartowni (zlokalizowanego na działkach nr (…) i (…) ark. (…)), budynku z agregatem prądotwórczym (zlokalizowanego na działce nr (…) ark. (…)) oraz budynku z pompami wody „pompownia” (zlokalizowanego na działce nr (…) ark. (…)), dalej łącznie jako "Budynki towarzyszące";
e) prawo własności budowli (w rozumieniu Prawa budowlanego) lub ich części wspierających funkcjonalnie przedmiotową nieruchomość i będących własnością Sprzedającego: (i) znajdujących się na gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy gruntu lub poza gruntem), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”; szczegółowy opis Budowli oraz ich lokalizacji na gruncie został przedstawiony poniżej);
f) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.
W dalszej części wniosku grunt, budynek, budynki towarzyszące oraz budowle nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.
Szczegółowy opis budowli oraz ich lokalizacji na poszczególnych działkach, które składają się na Nieruchomość został przedstawiony poniżej:
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajduje się droga wewnętrzna, sieć elektroenergetyczna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajduje się droga wewnętrzna, sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajduje się parking, droga wewnętrzna, chodnik, ogrodzenie, lampy, beton pod szlabany, szlabany z kontrolą dostępu, sieć wodociągowa, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajduje się parking, droga wewnętrzna (droga pożarowa), droga dojazdowa, chodnik, ogrodzenie, mur oporowy oraz lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne (w tym droga pożarowa), plac manewrowy, parking, ogrodzenie, mur oporowy oraz lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne (w tym droga pożarowa), ogrodzenie oraz brama, sieć wodociągowa, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne (droga pożarowa), ogrodzenie, lampy, sieci wodociągowe, sieć kanalizacyjna (kanalizacja deszczowa, częściowo oznaczona jako nieczynna), sieć elektroenergetyczna;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne, parking, chodnik, wiata przystankowa, pylon, ogrodzenie wraz z bramą, lampy, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza;
- Działki nr ewidencyjny (…) i (…) ark. (…) – na działkach obecnie znajduje się droga wewnętrzna i lampy, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się place składowe, parkingi, place manewrowe, drogi wewnętrzne (droga pożarowa), fragment drogi wewnętrznej (zjazd z ul. (…)), ogrodzenie, ogrodzenie placu składowego, brama placu składowego, dwa zbiorniki ppoż., schody zewnętrzne, lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć ciepłownicza;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się parkingi, plac manewrowy, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, chodniki, schody zewnętrzne, lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne oraz słup sieci elektroenergetycznej wysokiego napięcia;
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się parkingi, place manewrowe, drogi wewnętrzne (droga pożarowa), chodnik, ogrodzenie, lampy, wiata przyległa do budynku wartowni, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna studnie kanalizacji deszczowej (fragmenty kanalizacji przeznaczonej do rozbiórki);
- Działka nr ewidencyjny (…) ark. (…) – na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne, plac manewrowy, place składowe, parking, plac składowy chodniki, ogrodzenie, brama, lampy, szlabany, obiekt pełniący funkcję zimowiska dla nietoperzy wraz z oczkiem wodnym, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne oraz stacja transformatorowa, sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza, studnie kanalizacji deszczowej (fragmenty kanalizacji przeznaczonej do rozbiórki).
Poza ww. budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale nie będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji.
Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez grunt przechodzić mogą lub znajdować mogą się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji i jako takie nie zostały wymienione powyżej.
Na gruncie ustanowione zostały również ograniczone prawa rzeczowe na rzecz kilku podmiotów (w tym dla przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci odpłatnych służebności gruntowych wynikających z praw ujawnionych w dziale III innych Ksiąg Wieczystych, tj., służebność (i) przejazdu i przechodu dla ruchu pieszego i kołowego oraz (ii) służebność przejazdu i przechodu.
Podsumowując, Nieruchomość jest zabudowana (i będzie zabudowana na dzień Transakcji) budynkiem, budynkami towarzyszącymi oraz budowlami. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, budynek oraz budynki towarzyszące są objęte zakresem oznaczenia 12 ("Budynki niemieszkalne").
Dla kompletności wniosku Zainteresowani wskazują, że Sprzedający jest stroną umowy najmu działki o numerze ewidencyjnym (…) obręb (…), ark. m. (…) (umowa najmu (…) z (…) r. z D. Spółka Akcyjna; dalej „D.”, „Umowa Najmu D.”). Na przedmiotowej działce Sprzedający wybudował drogę dojazdową do Nieruchomości. Droga ta wykorzystywana jest wyłącznie jako droga dojazdowa z drogi publicznej do Nieruchomości oraz w celu udostępnienia przejazdu podmiotom trzecim, właścicielowi terenu (D.) oraz kontrahentom i klientom Sprzedającego i innym podmiotom trzecim związanym ze Sprzedającym, w tym odpowiednim służbom, strażom, na zasadzie ogólnej dostępności.
Zainteresowani wskazują, że D. posiada tytuł prawny do działki gruntu stanowiącej przedmiot ww. najmu, a nie Sprzedający, w związku z czym działka ta nie będzie przedmiotem Transakcji.
3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego
Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług polegającą głównie na realizacji inwestycji w obiekty, które następnie są przez Sprzedającego wynajmowane lub sprzedawane do podmiotów trzecich. Sprzedający prowadzi swoją działalność na terytorium Polski. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT również na dzień planowanej Transakcji Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać Nieruchomości do celów zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Sprzedający nie zatrudniał i nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie do Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.
Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Na moment złożenia wniosku, Nieruchomość stanowi główne aktywa Sprzedającego, zaś wynajem powierzchni stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego (tj. Zbywca posiadał także drugą nieruchomość w miejscowości (…), jednak została ona sprzedana przed dniem złożenia wniosku).
Sprzedający pragnie wskazać, że również działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.
Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący prowadzić będzie działalność gospodarczą, obejmującą wynajem wyłącznie na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą (budowle, budynki towarzyszące), podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług, niepodlegającej podatkowi od towarów i usług czy na cele mieszkaniowe. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawych.
Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego
Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie zawartej (…) r. umowy sprzedaży (akt notarialny Repertorium A nr. (…); dalej: „Umowa Sprzedaży”) zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz E. Polska sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Właściciel”). Umowa sprzedaży obejmowała zakup działek (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) (działka (…) została w późniejszym okresie podzielona na działki (…) i (…).
Zakup Nieruchomości od poprzedniego właściciela był opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki 23% (tj. podstawowej stawki podatku od towarów i usług obowiązującej w dniu dostawy Nieruchomości) – strony tamtej transakcji (tj. Sprzedający oraz poprzedni właściciel) zrezygnowały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i złożyły oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od poprzedniego właściciela.
Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności magazynowej przez poprzedniego właściciela. Zainteresowani nie są w stanie określić kiedy dokładnie budynek został oddany do użytkowania po raz pierwszy i od kiedy był wykorzystywany do prowadzenia działalności opodatkowanej. Poprzedni właściciel nabył grunt z istniejącą częścią zabudowań (w tym z budynkiem) oraz innych naniesień, a następnie dokonywał budowy nowych obiektów, a także rozbudowy i przebudowy zarówno istniejących jak i nowo pobudowanych przez poprzedniego właściciela obiektów. Tym samym, poprzedni właściciel dokonywał ich ulepszeń, w tym takich których wartość przekraczała 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych. Wszystkie takie czynność były jednak dokonane przed dniem zakupu Nieruchomości przez Zbywcę od poprzedniego właściciela. Z informacji uzyskanych przez Zbywcę, Nieruchomość była w całości wynajmowana przez poprzedniego właściciela.
Na mocy wspomnianej powyżej umowy sprzedaży Strony zwróciły się do wybranego niezależnego eksperta o przygotowanie opinii odnośnie spełnienia w części budynku (dotyczy budynku starej hali) wymogów ochrony przeciwpożarowej w stopniu umożliwiającym prawidłowe i zgodne z przepisami praw dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej korzystanie z budynku. Opinia została wydana (…) r. i wskazywała na konieczność wykonania dodatkowych prac w budynku. Z tego powodu poprzedni właściciel był zobowiązany do zwrotu części kwoty Sprzedającemu i w tym zakresie została sporządzona zmiana umowy sprzedaży, objęta aktem notarialnym nr (…) z (…)r. Sprzedający odpowiednio pomniejszył odliczony podatek od towarów i usług z tytułu korekty ceny nabycia Nieruchomości. Wówczas Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi umowy na wykonanie prac budowlanych, polegających w szczególności na: (i) przebudowie części budynku (w tzw. starej części hali magazynowej) w zakresie dostosowania do wymogów przeciwpożarowych wynikających z odrębnych przepisów, (ii) pracach modernizacyjnych, renowacyjnych i naprawczych w innych częściach budynku, (iii) pracach dotyczących terenów zewnętrznych, w tym budowli i budynków towarzyszących (takich jak wymiana ogrodzenia, remont portierni), (iv) rozbiórce części elementów (v) budowie zjazdu. Łączna wartość wszystkich prac przekroczyła 30% wartości nabytej Nieruchomości po wyłączeniu wartości gruntów.
(…) r. (…) r. Sprzedający uzyskał decyzje w zakresie pozwolenia na użytkowanie przebudowanej hali magazynowo-składowej wraz z przyległym wejściem do budynku i sanitariatem, wraz z rozbiórką części elementów obiektu. Nieruchomość wraz z pracami budowlanymi opisanymi w poprzednim akapicie, została przekazana do używania i wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych (dalej: „EŚT”) w miesiącu wrześniu (…).
Jednocześnie od momentu wprowadzenia Nieruchomości do EŚT we wrześniu (…) r. Zbywca ponosił dalsze wydatki na modernizację oraz remonty (np. renowacja dachu, wykonanie renowacji posadzki, modernizacja pompy przeciwpożarowej, wymiana oświetlenia), a także ponosił wydatki związane z pracami wykończeniowymi na rzecz poszczególnych najemców powierzchni w budynku, jednakże w żadnym okresie wartość takich prac nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej któregokolwiek z naniesień. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z wszelkimi pracami budowlanymi, które nastąpiły po dacie nabycia Nieruchomości (o ile były opodatkowane podatkiem od towarów i usług).
Budynek, budynki towarzyszące oraz wszystkie budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione bądź ulepszone ponad dwa lata przed datą złożenia wniosku. Ponadto od momentu uzyskania ostatniego pozwolenia na użytkowanie we wrześniu (…) r. – powierzchnia budynku, budynki towarzyszące oraz budowle stanowiące infrastrukturę pomocniczą były sukcesywnie wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez Sprzedającego. Pierwszy najemca otrzymał dostęp do całej wynajmowanej przez niego powierzchni (…) r. (chociaż do części powierzchni uzyskał dostęp już (…) r.). Kolejne powierzchnie budynku (a tym samym budynki towarzyszące a także budowle jako infrastruktura towarzysząca dla budynku) były oddawane najemcom do użytkowania i wydawane najemcom etapami, gdzie ostatnia powierzchnia wcześniej niewynajmowana została wynajęta w (…) r. Przez cały okres od nabycia Nieruchomości do momentu złożenia wniosku trwa aktywny proces pozyskiwania najemców, którzy zmieniali się w tym okresie, jak również zmianie ulegały części powierzchni jakie były wynajmowane.
Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowej podmiotom gospodarczym. Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nigdy nie była i obecnie nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że pewne części budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod bezpośredni wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania budynku – stanowią jego integralną część i tym samym służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
Ponadto, najemcy korzystają z powierzchni wspólnych budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę. Powierzchnie wspólne obejmują np. hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, co do zasady, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania powierzchni wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającego na rzecz najemców.
Z kolei w odniesieniu do budynków towarzyszących oraz budowli to były i są one elementami służącymi prawidłowemu funkcjonowaniu budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego budynku – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów cywilnoprawnych, najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te obiekty). Jednocześnie, najemcy powierzchni w budynku bezpośrednio lub pośrednio korzystają również z budynków towarzyszących oraz budowli które, pełnią rolę pomocniczą względem najmu budynku (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) i tym samym zaczęły być i są wykorzystywane w związku z najmem powierzchni w momencie pierwszego przekazania powierzchni budynku do użytkowania na podstawie umowy najmu.
Co więcej, pewne powierzchnie budynku mogły być zajmowane i wykorzystywane przez Zbywcę lub też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług na rzecz Zbywcy.
Biorąc powyższe pod uwagę, w budynku nie ma powierzchni przeznaczonej na wynajem, która po oddaniu budynku do użytkowania nigdy nie była przedmiotem umowy najmu lub nie była wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej przez Sprzedającego, i jak wykazano powyżej, w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji.
Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w chwili rozpoczęcia odpłatnego wynajmu powierzchni magazynowej i biurowej budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, gdzie łącznie te dwa warunki zostały spełnione we wrześniu (…) r. (pierwszy najem dotyczył części budynku). Nawet gdyby przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia mogło dojść w innej dacie to najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w (…) r. kiedy to Sprzedający wynajął ostatnią powierzchnię niebędącą do tego momentu przedmiotem najmu. W okresie dwóch lat przed planowaną Transakcją Sprzedający nie dokonywał ulepszeń, które przekroczyły 30% wartości budynku i/lub budynków towarzyszących i/lub budowli. Ponadto pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków towarzyszących jak i budowli, nastąpiło w tym samym okresie, gdyż naniesienia te nie są elementem odrębnych umów najmu, ale pełnią rolę pomocniczą względem budynku i bez ich istnienia nie byłoby możliwości wynajęcia budynku (tj. budynek, budynki towarzyszące i budowle stanowią funkcjonalną całość).
Zatem w momencie zawarcia planowanej Transakcji z całą pewnością upłyną dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.
Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedający uzyskał pozwolenia (decyzja nr (…) r.) na wybudowanie zespołu trzech hal magazynowych z częściami socjalno-biurowymi wraz z obiektami towarzyszącymi, układem komunikacji wewnętrznej oraz infrastrukturą. Jednakże, żadne prace budowlane w tym zakresie nie zostały rozpoczęte, ale były prowadzone prace przygotowawcze. Na przedmiotowej Nieruchomości znajdowało się siedlisko nietoperzy, w związku z czym Zbywca był zobowiązany do wykonania szeregu prac zleconych podmiotom trzecim, w celu przesiedlenia z Nieruchomości nietoperzy (siedlisko nietoperzy uniemożliwiałoby rozpoczęcie inwestycji). Nowe zimowisko dla nietoperzy zostało wybudowane w maju (…) r. w zachodniej części działki nr (…). Dodatkowo, Zbywca poniósł szereg kosztów niezbędnych do przygotowania rozpoczęcia prowadzenia ww. inwestycji (np. w zakresie pozyskania decyzji, pozwoleń, pozyskania wymaganej dokumentacji, przeprowadzenia audytów i badań, prac projektowych, wycinki drzew, itp.), a także kosztów związanych z nadzorem nad siedliskiem nietoperzy, jednak żadne prace budowlane związane z budową budynków i infrastruktury towarzyszącej na podstawie opisanego wyżej pozwolenia dotychczas nie zostały dokonane na gruncie, a tym samym nie powstały żadne nowe naniesienia na Nieruchomości. Pozwolenia na budowę nowych naniesień zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Za dotychczas poniesione koszty związane z planowaną inwestycją, Sprzedający nie uzyska żadnego dodatkowego wynagrodzenia, poza cenę za sprzedaż Nieruchomości.
Tym samym, na moment złożenia wniosku ani na dzień Transakcji nie będą toczyły się na Nieruchomości żadne prace budowlane które miałyby na celu ulepszenie budynku lub budynków towarzyszących lub budowli lub wybudowania jakichkolwiek nowych naniesień.
5. Zakres Transakcji
W ramach planowanej Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:
a) Nieruchomość (tj. prawo własności gruntu, budynku, budynków towarzyszących oraz budowli);
b) prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z budynkiem, budynkami towarzyszącymi lub budowlami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie budynku, budynków towarzyszących czy też budowli);
c) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni w budynku, zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji;
d) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), kaucji zdeponowanych przez najemców (o ile zostaną wpłacone do dnia Transakcji), w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;
e) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w budynku i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny budynku z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;
f) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości;
g) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna obejmująca w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;
h) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (w tym projekty budowlane, projekt wykonawcze i projekty branżowe) powstałych w związku z realizacją (i) budynku (wraz z budowlami i innymi przynależnościami) oraz (ii) planowaną inwestycją polegająca na budowie trzech hal magazynowych na gruncie na podstawie decyzji nr (…) z (…) r. wydanej przez Prezydenta Miasta (…) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);
i) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej, (w tym projekty budowlane, projekt wykonawcze i projekty branżowe) powstałych w związku z realizacją (i) budynku (wraz z Budowlami i innymi przynależnościami) oraz (ii) planowaną inwestycją polegająca na budowie trzech hal magazynowych na gruncie na podstawie decyzji nr (…) z (…) r. wydanej przez Prezydenta Miasta (…) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
j) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową.
W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:
1) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej "Umowy na Dostawę Mediów");
2) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umów: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej "Umowy Serwisowe");
3) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
4) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”);
5) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);
6) należności i zobowiązań Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;
7) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
8) dokumentacji prawnej i księgowej Sprzedającego innej niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;
9) jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego lub przedmiotu Transakcji (któregokolwiek z jej elementów);
10)praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).
Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:
a) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
b) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
c) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością, która zgodnie z powyższym opisem zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach planowanej Transakcji);
d) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
e) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);
f) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;
g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej, w tym zobowiązania.
W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji.
Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i/lub umów pożyczek służących finansowaniu działalności Sprzedającego.
Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie umów o dostawę mediów, oraz umów serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego z preferowanymi przez niego dostawcami mediów i usług (nie można przy tym wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami – Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty związane z utrzymaniem w mocy takich umów), aby zapewnić nieprzerwane dostawy mediów i usług, jednak Zbywca będzie kontynuował takie umowy nie dłużej niż trzy miesiące od daty Transakcji. W odniesieniu do umowy na dostawę energii elektrycznej nr (…) z (…) r. zawartej przez Sprzedającego z dostawcą energii elektrycznej F. Polska S.A. strony dopuszczają, że Zbywca będzie kontynuował umowę dłużej niż 3 miesiące, lecz nie dłużej niż do (…) roku.
Ponadto, intencją Stron jest rozwiązanie umowy najmu D. z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie po dacie Transakcji nowej umowy najmu, o treści zasadniczo zgodnej z umową najmu D., przez Kupującego alternatywnie, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zostaną przeniesione w ramach Transakcji na rzecz Kupującego.
Z uwagi na brak pracowników w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy.
6. Opis działalności Kupującego po Transakcji
W wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności zawarcia odpowiednich umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości. Po Transakcji Kupujący będzie realizował pozwolenie na budowę objęte decyzją nr (…) z (…)r. w zakresie budowy trzech nowoczesnych budynków magazynowych (budynek A, B1 oraz B2), które będą budowane etapami.
7. Inne zagadnienia związane z Transakcją
Sprzedający oraz Kupujący przed dniem Transakcji złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od towarów i usług.
Alternatywnie Sprzedający oraz Kupujący mogą również złożyć powyższe oświadczenie w treści aktu notarialnego obejmującego Transakcję. Na datę złożenia wspomnianego oświadczenia, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.
Po złożeniu oświadczenia, o którym mowa powyżej, Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.
Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest do końca 2024 r.
W uzupełnieniu wskazali Państwo, że naniesienia znajdujące się na gruncie stanowią część składową budynku i/lub gruntu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Opisane we wniosku naniesienia nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Państwa zdaniem, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
i) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
ii) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W myśl art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.
Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości) i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.
Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo wydane interpretacje.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast wg art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2) innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym).
Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności gruntu zabudowanego budynkami i budowlami; określone łącznie we wniosku jako Nieruchomość. Łącznie z Nieruchomością zostaną w ramach umowy sprzedaży (określonej we wniosku jako Transakcja) przeniesione na Kupującego związane z Nieruchomością: ruchomości, dokumentacje, prawa majątkowe, prawa i obowiązki z umów najmu.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej znak: (...) wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, zgodnie z którym:
- planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług; nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
- w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z treści wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący złożą ww. oświadczenie dotyczące rezygnacji ze zwolnienia i tym samym wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
Zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – w związku z Państwa rezygnacją ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A. Sp. z o. o. A.A. Sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.