W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Udziału w Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w zakresie uznania, że transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej oraz ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 lipca 2024 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Udziału w Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 12 lipca 2024 r. (wpływ 12 lipca 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2024 r. (wpływ 17 października 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

  X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

  (…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

          A.A.

          (…).

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcą jest osoba prawna (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Wnioskodawca”).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej oraz zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (dalej „Sprzedający”).

Sprzedający był współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości położonej w (…) (dalej „Nieruchomość”). Nieruchomość nie jest zabudowana ani ogrodzona i uzbrojona w media.

Nieruchomość podlega ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) i znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami:

1.3U.8, 3U.9 - tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych,

2.ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej,

3.KDZ.2 - tereny drogi publicznej,

4.ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego.

Zgodnie z MPZP (w odniesieniu do terenów zabudowy usług wielofunkcyjnych):

1.Wyznacza się tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczone na rysunku planu symbolami od 3U.3. do 3U.10 z podstawowym przeznaczeniem terenu na obiekty i urządzenia związane z działalnością usługową.

2.Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń:

a.  zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w terenach 3U.3, 3U.4., 3U.5, 3U.6., 3U.7., 3U.9., 3U.10. z możliwością lokalizacji usług wbudowanych; w terenie 3U.8. nie dopuszcza się zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;

b.  wolnostojących lub dobudowanych budynków gospodarczych i garażowych, z zachowaniem pozostałych ustaleń dla terenu;

c.  obiektów małej architektury, urządzeń i budowli, urządzeń ochrony akustycznej (ekranów akustycznych) oraz zieleni urządzonej towarzyszącej zabudowie;

d.  sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

e.  stacji paliw w terenach 3U.7, 3U.8., 3U.9.;

f.   parkingów naziemnych (w tym wielopoziomowych) i podziemnych (wbudowanych) w terenach 3U.3., 3U.4., 3U.5., 3U.6., 3U.7, 3U.8., 3U.9, 3U.10., z zachowaniem minimalnych wskaźników parkingowych wskazanych szczegółowo w MPZP;

g.  nie wyznaczonych na rysunku planu dróg dojazdowych i wewnętrznych oraz dojść i dojazdów do budynków;

h.  ścieżek rowerowych.

Zgodnie z MPZP (w odniesieniu do terenów dróg publicznych):

1.  Wyznacza się tereny dróg publicznych oznaczone na rysunku planu symbolami zgodnie ich kwalifikacją: drogi klasy zbiorczej oznaczone na rysunku planu symbolami od KDZ.1. do KDZ.4.,

2.  Podstawowym przeznaczeniem jest lokalizacja ulic, z wyposażeniem dostosowanym do klasy i przeznaczenia ulicy w obszarze (jezdnie, chodniki, obiekty małej architektury, ścieżki rowerowe, pasy i zatoki postojowe, pasy zieleni, przejścia piesze i przejazdy rowerowe, zatoki przystankowe, zadaszenia przystankowe), wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (odwodnienie - w tym rowy odwadniające - jako kanały zamknięte lub rowy otwarte, oświetlenie, urządzenia zabezpieczeń, oznakowania i sterowania ruchem oraz służące ograniczaniu uciążliwości komunikacyjnej).

Zgodnie z MPZP (w odniesieniu do terenów zieleni izolacyjnej):

1.Wyznacza się tereny zieleni izolacyjnej oznaczone na rysunku planu symbolami od ZI.1. do ZI.19. z podstawowym przeznaczeniem terenu na zieleń ograniczającą niekorzystny wpływ terenów komunikacyjnych.

2.Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń:

a.budowli i urządzeń związanych bezpośrednio z ochroną terenów sąsiednich przed uciążliwym oddziaływaniem układu komunikacyjnego;

b.urządzeń i sieci infrastruktury technicznej;

c.urządzeń ochrony akustycznej (ekranów akustycznych);

d.nie wyznaczonych na rysunku planu wjazdów na tereny przyległych nieruchomości;

e.dojść pieszych oraz ścieżek rowerowych;

f.nie wyznaczonych na rysunku planu dróg dojazdowych i wewnętrznych a w terenie ZI.14 również parkingów.

3.Ustala się następujące warunki zagospodarowania terenu:

a.zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych;

b.obowiązek urządzenia zespołów zieleni niskiej, średniowysokiej i wysokiej, zapewniającej ochronę przed hałasem i zanieczyszczeniami od terenów komunikacji;

c.w terenach Zl.6., ZI.10., ZI.11. obowiązuje ochrona stanowisk roślin chronionych, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 lit. m;

d.w terenach ZI.5., ZI.6., ZI.7., ZI.8., Zl.11., ZI.12., ZI.14., realizacja obiektów budowlanych wymaga zachowania warunków określonych w §10 ust. 5.

Zgodnie z MPZP (w odniesieniu do terenów zieleni ochronnej cieku wodnego):

1.Wyznacza się tereny zieleni ochronnej cieku wodnego oznaczone na rysunku planu symbolami od ZWS.1. do ZWS.12. z podstawowym przeznaczeniem terenu na zieleń stanowiącą obudowę biologiczną wód powierzchniowych śródlądowych oraz rowów stanowiących urządzenia wodne.

2.Ustala się:

a.nakaz zagospodarowania zgodnie z wymogami przepisów odrębnych w zakresie ochrony wód powierzchniowych śródlądowych oraz urządzeń wodnych;

b.w terenach ZWS.7., ZWS.8., ZWS.9., ZWS.11., ZWS.12. obowiązuje ochrona stanowisk roślin chronionych, o których mowa w §10 ust. 1 pkt 1 lit. m;

c.w terenach ZWS.3., ZWS.4., ZWS.5., ZWS.7., ZWS.8., ZWS.11., ZWS.12. realizacja obiektów budowlanych wymaga zachowania warunków określonych w §10 ust. 5.

d.zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych.

3.Dopuszcza się stosowanie mostków zapewniających połączenia z terenami sąsiednimi oraz połączeń komunikacyjnych niewyznaczonych na rysunku planu.

W dniu 28 czerwca 2024 r. Wnioskodawca oraz Sprzedający zawarli umowę sprzedaży (dalej „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzedał, a Wnioskodawca kupił udział wynoszący 32/100 (dalej „Udział”) w prawie własności Nieruchomości. Sprzedający zawarł Umowę Sprzedaży działając jako przedsiębiorca i pozostawała ona w bezpośrednim związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Wnioskodawca oraz Sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce.

Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej.                                                                                                                                          

Wnioskodawca na terenie Nieruchomości planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych i/lub usługowych z przeznaczeniem na sprzedaż wybudowanych budynków / lokali na rzecz podmiotów trzecich, z zastrzeżeniem, że w przypadku wybudowania przez Wnioskodawcę na Nieruchomości również budynku/zespołu budynków usługowych, te budynki usługowe/lokale w tych budynkach usługowych mogą być również przeznaczone na wynajem na rzecz podmiotów trzecich.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytania

1.Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: 3U.8, 3U.9 - tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych oraz KDZ.2 - tereny drogi publicznej? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

2.Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej oraz ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: 3U.8, 3U.9 - tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych oraz KDZ.2 - tereny drogi publicznej.

Państwa zdaniem, transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej oraz ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 170 z późn. zm.; dalej jako „PCC”) podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 PCC wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem jest nieruchomość (lub udział w nieruchomości).

W związku z powyższym transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy:

a.nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: 3U.8, 3U.9 - tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych oraz KDZ.2 - tereny drogi publicznej oraz

b.podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej oraz ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-w zakresie uznania, że transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej oraz ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 24 października 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.399.2024.3.DK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 28 czerwca 2024 r. Wnioskodawca oraz Sprzedający zawarli umowę sprzedaży (dalej „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzedał, a Wnioskodawca kupił udział wynoszący 32/100 (dalej „Udział”) w prawie własności Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 24 października 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.399.2024.3.DK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) sprzedaż udziału w działce nr (…) nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dostawa udziału w działce nr (…) powinna zatem zostać opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży jest wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług, transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie podlegała zwolnieniu od podatku VAT w części w jakiej Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach oznaczonych według ustaleń MPZP symbolami: ZI.8, ZI.9, ZI.10 - tereny zieleni izolacyjnej oraz ZWS.12 - tereny zieleni ochronnej cieku wodnego. W związku z tym transakcja również w tej części nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, dlatego nie można było uznać Państwa stanowiska w całości za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie  rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935;  dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).