Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

   - w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji obejmującej wiatę i plac manewrowy oraz proporcjonalną część gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającą na wiatę i plac manewrowy – jest nieprawidłowe,

    - w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 28 października 2024 r. (wpływ 28 października 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca) NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: an A.A. (Sprzedający, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowaną poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A.A. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną, która posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na datę złożenia wniosku Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny lub zwolniony. Na planowaną datę Transakcji Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

 a) Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położonej w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…) dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Strony wskazują, że nie jest również wykluczone, że Sprzedający zamiast z Kupującym zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

       i) Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

       ii) zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków, wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim, z Podmiotu Trzeciego, który zawrze ze Sprzedającym wspomnianą umowę, na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku gdy Sprzedający zawrze Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części wniosku „Transakcją”.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

Wyjaśnili Państwo, że :

       i) wszystkie naniesienia przedstawione w Tabeli nr 1 powyżej (z wyłączeniem Banerów i Tuneli foliowych, o czym mowa poniżej) będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji;

       ii) Banery oraz Tunele foliowe, które znajdują się obecnie na Nieruchomości, nie będą znajdowały się na niej na planowana datę Transakcji (zostaną z niej usunięte).

Wyjaśnili Państwo, że na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdowała się na planowaną datę Transakcji) Droga. Droga została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych (jest zagęszczona gruzem betonowym i żużlem).

Obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji, w dalszej części wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) zatwierdzonym uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części wsi (…) i (…) obszar (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działka o numerze ewidencyjnym (…) wchodząca w skład Nieruchomości położona jest:

  i) w części na terenach usług i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych na rysunku planu symbolem 13 U/M;

 ii) w części na terenach wód powierzchniowych śródlądowych oznaczonych na rysunku planu symbolem (...);

iii) w części w strefie ochronnej od rowu melioracyjnego;

iv) w części w liniach rozgraniczających drogi głównej ruchu przyspieszonego oznaczonej na rysunku planu symbolem 2 KDGP (…).

Jednocześnie, zgodnie z MPZP:

 1) na działkach gruntu znajdujących się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu, m.in. symbolem (...) dopuszcza się prowadzenie prac związanych z utrzymaniem wód oraz lokalizację obiektów hydrotechnicznych i przedsięwzięć niezbędnych do ukształtowania przepływu wód, a także realizację przejść i przejazdów,

 2) działki gruntu znajdujące się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu, m.in. symbolem (...) przeznaczone są na kanały i rowy melioracyjne.

Jednocześnie, w zakresie ochrony terenów Ws – tereny wód powierzchniowych (w tym dla działek gruntu znajdujących się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem (...)), MPZP:

 1) ustala zakaz lokalizacji ogrodzeń w odległości mniejszej niż 4 m od granic terenów: (...) a na terenie (…), co najmniej 6 m od granic terenów (...).

 2) ustala zakaz budowy szamb i biologicznych oczyszczalni ścieków w odległości mniejszej niż 20 m od terenów (...);

 3) dopuszcza budowę placów utwardzonych, parkingów i przejazdów nad zakrytymi rurociągami melioracyjnymi.

Jednocześnie wyjaśnili Państwo, że planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”). Strony wskazują, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z (…) r.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Obiekty budowlane (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego, o czym mowa poniżej), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości:

1) znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości tj. przed (…) r.;

2) rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. (…) r.;

3) były nieprzerwanie użytkowane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne od dnia nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. od (…) r.

Wiata i plac manewrowy zostały wybudowane przez Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r., czyli już po dacie nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości. Rozpoczęcie użytkowania wiaty i placu manewrowego na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło odpowiednio w 2005 r. i 2013 r.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wiaty i placu manewrowego.

Plac manewrowy i wiata były i są obecnie wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych (w tym placu manewrowego i wiaty) znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Fragmenty/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości są obecnie przedmiotem dwóch umów najmu, które zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działce gruntu, wchodzącej w skład Nieruchomości, Banerów (dalej łącznie: „Umowy najmu”). Wspomniane Umowy najmu nie podlegały ani nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie Nieruchomość na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości nie będzie przedmiotem Umów najmu ani przedmiotem jakichkolwiek innych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość wraz z obiektami budowlanymi (z zastrzeżeniem Budynku mieszkalnego oraz fragmentów/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości zajętych pod Banery na podstawie Umów najmu) była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości, w szczególności w zakresie:

 1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

 2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

 3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Jednocześnie, jak Państwo wyjaśnili, z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

 1) przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

 2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

 3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

 4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

 5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa

(dalej: „Pełnomocnictwo do dokonania czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji”).

Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, który na podstawie wspominanego pełnomocnictwa, działając w imieniu i na rzecz Sprzedającego, bierze udział w negocjacjach związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży (dalej: „Pełnomocnictwo do negocjacji związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży”).

Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, która to zmiana ma umożliwić realizację na Nieruchomości Inwestycji przez Kupującego.

Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Sprzedający w przeszłości sprzedał jedną ze swoich nieruchomości, którą nabył w drodze darowizny.

3. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

5. Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie podatkiem podatku od towarów i usług dostawy obiektów budowlanych.

6. Sposób ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości

Mając na uwadze wskazane powyżej okoliczności zdarzenia przyszłego, w ocenie Stron niezbędne będzie przyjęcie przez Sprzedającego właściwego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania podatku od towarów i usług dla sprzedaży (dostawy) składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, których sprzedaż (dostawa):

1) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług, oraz

2) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

6.1Sposób ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) obiektów budowlanych

Mając na uwadze wskazane powyżej okoliczności zdarzenia przyszłego, Sprzedający planuje zakwalifikować sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie obiektów budowlanych (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego) jako podlegającą opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług. Natomiast sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego Sprzedający planuje zakwalifikować jako zwolnioną od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze, że ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania, dla wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie obiektów budowlanych, Sprzedający planuje przyjąć metodę opartą na kluczu wartościowym, tj.:

 a) wyliczyć wartość obiektów budowlanych (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego) do ceny wszystkich obiektów budowlanych – celem opodatkowania podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług, oraz

 b) wyliczyć wartość wiaty i placu manewrowego do ceny wszystkich obiektów budowlanych – celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

6.2Metoda alokacji wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości, którą planuje zastosować Sprzedający w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości

Ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do ustawy o podatku od towarów i usług nie regulują metody alokacji gruntu do posadowionych na tym gruncie budynków lub budowli, których sprzedaż (dostawa) podlega opodatkowaniu, oraz których sprzedaż (dostawa) jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Mając na uwadze powyższe, należy obliczyć proporcję (udział) mającą stanowić podstawę takiej alokacji. Sprzedający planuje w tym celu zastosować metodę alokacji opartą na kluczu wartościowym, tj. Sprzedający planuje obliczyć:

 1) proporcję wartości obiektów budowlanych (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego) do całkowitej wartości obiektów budowlanych, tj. udział wartości obiektów budowlanych (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego) w całkowitej wartości obiektów budowlanych, oraz

 2) proporcję wartości wiaty i placu manewrowego do całkowitej wartości obiektów budowlanych, tj. udział wartości wiaty i placu manewrowego w całkowitej wartości obiektów budowlanych.

Następnie, Sprzedający planuje pomnożyć wyliczone w ten sposób wskaźniki (proporcje/udziały) przez wartość działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości. Do otrzymanych w ten sposób wartości Sprzedający planuje zastosować odpowiednio:

 1) właściwą stawkę podatku od towarów i usług – do iloczynu: proporcji wartości obiektów budowlanych (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego) do całkowitej wartości obiektów budowlanych i wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości;

 2) zwolnienie od podatku od towarów i usług – do iloczynu: proporcji wartości wiaty i placu manewrowego do całkowitej wartości obiektów budowlanych i wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, jak poniżej.

 1. Klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości i będącą przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji) z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa tabela:

Tabela nr 1

2. Wyjaśnili Państwo również w uzupełnieniu, że:

 1) wszystkie obiekty zdefiniowane we wniosku jako obiekty budowlane są trwale związane z gruntem;

 2) informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1 we wniosku;

 3) naniesienia znajdujące się na planowaną datę Transakcji na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości, które jednocześnie będą przedmiotem sprzedaży (przedmiotem Transakcji) nie będą stanowiły na planowaną datę Transakcji ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Pozostała treść uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy wyłącznie kwestii istotnych z punktu widzenia podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

 1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)?

 2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem:

 1) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

 2) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie:

 1) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług;

 2) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

 W rezultacie:

 1) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych;

 2) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast przepis art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Przy czym, mimo zwolnienia od podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W związku z powyższym, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy będzie zwolniona od podatku od towarów i usług będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, a w rezultacie sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie wiaty i placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na wiatę i plac manewrowy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast wg art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r.  poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności (z tytułu tej czynności) jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych pod lit. a) i b) tego przepisu).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) własność działki zabudowanej budynkami i budowlami – łącznie określili Państwo we wniosku przedmiot umowy jako Nieruchomość a samą umowę jako Transakcję.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

  - Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

  - Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (działka zabudowana budynkami i budowlami w tym wiatą i placem manewrowym) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - jeżeli przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, to dostawa całej zabudowanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że w zakresie w jakim dostawa obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług sprzedaż całej Nieruchomości w ramach Transakcji, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia jakie im będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem cała transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W takiej sytuacji nie można podzielić Państwa zdania, że sprzedaż Nieruchomości w części obejmującej wiatę i plac manewrowy oraz proporcjonalną część gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającą na wiatę i plac manewrowy, jako że będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, to będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług skoro zrezygnują Państwo ze zwolnienia, to opodatkowana podatkiem od towarów i usług będzie także ta część Transakcji, która dotyczy wiaty i placu manewrowego i przynależnego to niego gruntu. W rezultacie w odniesieniu do umowy sprzedaży również w części dotyczącej wiaty i placu manewrowego nie znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym stanowisko Państwa w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

W pozostałej części umowy sprzedaży, Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe. Znajdzie tu zastosowanie uregulowanie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym sam Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – nr (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   -Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  -  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.