Sprzedaż udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału  w prawie własności nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 3 października 2024 r. (wpływ 3 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca. 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Spółka Akcyjna (Zainteresowany, Kupujący) NIP: (...)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani B.B. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

Pani B.B. (dalej jako: Sprzedająca) jest współwłaścicielem – w udziale wynoszącym 1/3 części nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) m², stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), położonej w (…), w dzielnicy (…) (dalej jako: „Udział Sprzedającej”), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…).

Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (…) stanowi użytki: grunty orne (RIIIb, RIVa i RIVb) i położona jest na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…), z (...) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), cześć I – w rejonie ul. (…) (dalej jako: MPZP), zgodnie z którym dla Nieruchomości plan przewiduje:

a) 2 MW/U i 1 MW/U zabudowa wielorodzinna z usługami,

b) 37 KD-D droga dojazdowa,

c) 1 KD-G droga główna,

d) 6 ZP zieleń parkowa.

Teren 6 ZP zgodnie z MPZP przeznaczony jest:

1) przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej,

2) dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe.

Teren 6 ZP zgodnie z MPZP nie jest terenem przeznaczonym pod zabudowę. Około 6,8% powierzchni działki nr (…) jest przeznaczone pod 6 ZP.

Sprzedająca nabyła udział Sprzedającej na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) w (…) Wydział(...) Cywilny z (…) roku, Sygn. (…), z mocy prawa przez zasiedzenie z (...) roku będąc zamężną z (…), w którym to stanie cywilnym pozostaje nieprzerwanie do dnia sporządzenia wniosku i stan ten nie ulegnie zmiany na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego. Nabycie przez Sprzedającą udziału Sprzedającej nie nastąpiło zatem w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług w związku z czym Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału  Sprzedającej.

Sprzedająca:

 a) nie prowadziła w przeszłości działalności gospodarczej i nie prowadzi działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez sprzedającą udziału  Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 b) nie była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 c) nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z udziału  Sprzedającej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 d) nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 e) nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

  f) nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 g) nie podjęła żadnych działań w celu sprzedaży udziału Sprzedającej, w szczególności nie zawarła umowy pośrednictwa, nie zamieszczała ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczała na działce nr (…) lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywała żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego działki nr (…) i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 h) nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla działki nr (…) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla działki nr (…) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

  i) nie podejmowała jakichkolwiek działań, od momentu nabycia udziału Sprzedającej, zmierzających do zwiększenia wartości udziału Sprzedającej, w szczególności:

a) nie występowała samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

b) nie zlecała samodzielnie przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

c) nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej działkę nr (…) z produkcji użytków rolnych,

d) nie występowała samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, stan ten nie ulegnie zmianie.

  j) nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na działkę nr (…), w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Pozostali współwłaściciele działki nr (…):

a) nie występowali o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

b) nie zlecali przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych,

c) nie występowali o wydanie decyzji wyłączającej działkę nr (…) z produkcji użytków rolnych,

d) nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu.

Zatem na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego nikt nie będzie występował o:

a) decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

b) zlecenie przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych,

c) wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

d) wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu.

Udział Sprzedającej:

 a) nie był wykorzystywany przez Sprzedającą, od momentu nabycia, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

 b) od momentu nabycia nie był przez Sprzedającą wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

 c) od momentu, nie był wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

1 grudnia 2021 r. Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele działki nr (…) zawarli, jako wydzierżawiający, umowę dzierżawy działki nr (…) z C.C. jako prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą: (…), na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, zgodnie z którą wydzierżawiający oddali na rzecz C.C. działkę nr (…) do korzystania i pobierania pożytków z przeznaczeniem pod (…) (dalej jako: Umowa Dzierżawy). Umowa dzierżawy została zmieniona aneksem  z (…) r.

W umowie dzierżawy postanowiono, że C.C. jako dzierżawca płacić będzie na rzecz współwłaścicieli działki nr (…), czyli na rzecz wydzierżawiających czynsz w kwocie (…) zł miesięcznie, z czego dla Sprzedającej przypada, zgodnie z tą umową, kwota (…) zł miesięcznie. Na podstawie aneksu z (…) r. umowa dzierżawy została zmieniona w ten sposób, że C.C. jako dzierżawca płacić będzie na rzecz współwłaścicieli działki nr (…), czyli na rzecz wydzierżawiających czynsz w kwocie (…) zł miesięcznie, z czego dla Sprzedającej przypada, zgodnie z tą umową, kwota (…) zł miesięcznie.

Sprzedająca z tytułu przychodu uzyskiwanego z umowy dzierżawy opłaca zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych.

Podatek od nieruchomości należny za działkę nr (…) opłacają w trakcie trwania umowy dzierżawy jej współwłaściciele, w tym Sprzedająca.

Z tytułu umowy dzierżawy ani Sprzedająca ani pozostali wydzierżawiający nie wystawiali i nie wystawiają do dzierżawcy C.C. faktur VAT.

Działka nr (…) była i jest wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającą udziału Sprzedającej.

(…) r. Sprzedająca zawarła, w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…), przedwstępną umowę sprzedaży udziału Sprzedającej na rzecz A. Spółka Akcyjna (dalej jako: Zainteresowany, Kupujący).

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz na działkach gruntów oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…) i (…) z obrębu (…) oraz (…) i (…) z obrębu (…) (dalej jako: Pozostałe Nieruchomości Pod Planowaną Inwestycję), inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi i niezbędną infrastrukturą (dalej jako: Planowana Inwestycja).

W przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. A nr (…), Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się złożyć, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży wspólny wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, potwierdzającej, że sprzedaż udziału Sprzedającej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej jako: Interpretacja Podatkowa).

W przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. (…), Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia w imieniu własnym i na własny koszt w terminie do 30 września 2024 r. badania działki nr (…) pod względem faktycznym, prawnym, technicznym, ekonomicznym, środowiskowym oraz urbanistycznym (dalej jako: Badanie Due Diligence), w celu weryfikacji możliwości realizacji planowanej inwestycji na działce nr (…) i pozostałych nieruchomościach pod planowaną inwestycję, przy czym ocena wyniku przeprowadzonego badania Due Diligence.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. A nr (…), Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Sprzedająca sprzeda Kupującemu udział Sprzedającej pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

 1) na wniosek Sprzedającej i Kupującego wydana zostanie interpretacja podatkowa;

 2) badanie Due Diligence przeprowadzone przez Kupującego w celu weryfikacji możliwości realizacji planowanej inwestycji na działce nr (…) oraz na pozostałych nieruchomościach pod planowaną inwestycję zakończy się wynikiem pozytywnym;

 3) Kupujący nabędzie wszystkie udziały w działce nr (…) od pozostałych współwłaścicieli;

 4) Sprzedająca wyjedna zaświadczenie wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn potwierdzające wykonanie obowiązków związanych z zasiedzeniem orzeczonym postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…) Wydział XVI Cywilny z (…) roku, Sygn. akt (…);

 5) Kupujący nabędzie pozostałe nieruchomości pod planowaną Inwestycję;

 6) umowa dzierżawy zostanie rozwiązana oraz C.C. wyda zwrotnie działkę nr (…) na rzecz wydzierżawiających.

Ponadto, w przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. A nr (…), Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Sprzedająca sprzeda Kupującemu udział Sprzedającej pod warunkiem spełnienia się pozostałych i wymienionych niżej warunków zawieszających:

 1) udział Sprzedającej wolny będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym lub bez tytułu prawnego, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla działki nr (…) w zakresie udziału Sprzedającej wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży;

 2) nie będą się toczyły żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do pozbawienia lub zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej do udziału Sprzedającej;

 3) wszystkie oświadczenia Sprzedającej zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej na rzecz Kupującego;

 4) nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację planowanej inwestycji.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. A nr (…), Sprzedająca ustanowiła pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważniła te osoby, z prawem do samodzielnego działania, do:

 a) wglądu w akta księgi wieczystej działki nr (…) oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład działki nr (…),

 b) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów dla działki nr (…),

 c) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem działki nr (…) hipoteka przymusowa,

 d) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli lub ich następców prawnych zgłoszonych do działki nr (…) lub do nieruchomości, z których wywodzi się działka nr (…) lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących działki nr (…) lub nieruchomości, z których wywodzi się działka nr (…) lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań,

 e) uzyskiwania informacji i zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do działki nr (…),

  f) występowania o wypisy i wyrysy z miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (…),

 g) występowania o wydanie zaświadczenia w zakresie wyłączenia ograniczeń wynikających z ustawy o rewitalizacji dla działki nr (…),

 h) występowania o wydanie zaświadczenia w zakresie wyłączenia ograniczeń wynikających ustawy o lasach dla działki nr (…),

  i) występowania o wydanie zaświadczenia wydanego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, potwierdzającego wykonanie obowiązków związanych z zasiedzeniem orzeczonym postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…) Wydział (...) Cywilny z (…) roku, Sygn. akt (…),

  j) uzyskania wszelkich innych dokumentów koniecznych do zawarcia umowy sprzedaży, których wyjednanie jest możliwe jedynie przez Sprzedającą.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. A nr (…), Sprzedająca ponadto postanowiła, że opisane powyżej pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązuje się, w trakcie obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży objętej tym aktem, nie odwoływać pełnomocnictwa i do współdziałania z Kupującym w zakresie czynności objętych udzielonym pełnomocnictwem.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Rep. A nr (…), Sprzedająca oświadczyła, że:

 1) wyraża zgodę dla Kupującego na dysponowanie działką nr (…) na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni, pozwolenia wodnoprawnego, decyzję o lokalizacji zjazdów, w tym do wejścia w teren oraz każdej innej decyzji lub uzgodnienia koniecznych dla realizacji planowanej inwestycji, przy czym zgoda ta uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania działką nr (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

 2) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto (…) lub inne organy. Ponadto, Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Miasta (…) lub innego organu, jak również innych ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji.

Umowa sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej na rzecz Kupującego zawarta zostanie nie później niż 31 stycznia 2025 r. Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzeda¿ przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału Sprzedającej.

Do dnia sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału Sprzedającej, na podstawie wyrażonej zgody na dysponowanie działką nr (…), Kupujący nie wystąpi o:

a) warunki techniczne przyłączenia do mediów,

b) decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

c) pozwolenie wodnoprawne,

d) decyzję o lokalizacji zjazdów,

e) inną decyzję lub uzgodnienie konieczne dla realizacji planowanej inwestycji.

Wynika to z faktu, że pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do wystąpienia przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej do czynności związanych z uzyskaniem:

a) warunków technicznych przyłączenia do mediów,

b) decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

c) pozwolenia wodnoprawnego,

d) decyzji o lokalizacji zjazdów,

e) innych decyzji lub uzgodnień koniecznych dla realizacji planowanej inwestycji.

Do dnia sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału Sprzedającej, na podstawie wyrażonej zgody na dysponowanie działką nr (…), Kupujący przeprowadzi:

a) badania gruntowe i pomiary geodezyjne,

b) inwentaryzację zieleni.

Do dnia sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego udziału Sprzedającej, Kupujący wystąpi, we własnym imieniu i na własną rzecz, do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące możliwości podłączenia do sieci w zakresie działki nr (…). Uzyskanie przez Kupującego tych informacji technicznych jest niezbędnym działaniem w ramach badania przez Kupującego działki nr (…). Kupujący wystąpi również o wypis i wyrys z ewidencji gruntów w zakresie działki nr (…). Wystąpienia o takie informacje może dokonać każdy podmiot, nawet taki nie związany żadną umową ze sprzedającym dany grunt.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

W miejscowym planie zagospodarowania terenu wyznaczono linie rozgraniczające na działce numer (…), oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu. Linie te rozgraniczają przeznaczenie terenu działki na następujące cele:

 a) zabudowa wielorodzinna z usługami (2 MW/U i 1 MW/U),

 b) droga dojazdowa (37 KD-D),

 c) droga główna (1 KD-G), oraz

 d) zieleń parkowa (6 ZP) - przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej, przeznaczanie dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe; obowiązuje zakaz nowej zabudowy.

Teren zieleni parkowej (6 ZP) wyznaczony liniami rozgraniczającymi stanowi około 5,8% powierzchni działki numer (…).

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż przez Sprzedającą udziału Sprzedającej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej będzie podatnikiem tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z  tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest Nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ponieważ sprzedaż przez Sprzedającą nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy odpłatnej dostawie - sprzedaży udziału Sprzedającej nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, to nie zajdą okoliczności wyłączające opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o których mowa jest w powołanym wyżej art. 2 pkt 4  ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o których mowa jest w powołanym powyżej art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o podatku czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych, w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości (udziału Sprzedającej), wynosi 2%, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnych a podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych jest kupujący, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż przez Sprzedającą udziału Sprzedającej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającą udziału Sprzedającej będzie podatnikiem tego podatku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r.  poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej konkretnej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 części w nieruchomości gruntowej – działce nr (…), na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającej) udział w ww. nieruchomości gruntowej (określony we wniosku: Udział Sprzedającej). Działka jest niezabudowana,  jest o różnym przeznaczeniu. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu część działki nr (…) przeznaczona jest pod zabudowę a część jest terenem nieprzeznaczonym pod zabudowę – teren zieleni parkowej. 

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

  - sprzedaż przez Sprzedającą udziału w nieruchomości gruntowej – działce nr (…), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług; Sprzedająca będzie z tego tytułu podatnikiem tego podatku,

  - sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej – działce nr (…) w części przeznaczonej pod zabudowę nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług; w tej części sprzedaż udziału będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

  - sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej – działce nr (…) w części nieprzeznaczonej pod zabudowę – teren zieleni parkowej – będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości gruntowej będzie dostawą dokonaną przez Sprzedającą jako podatnika podatku od towarów i usług – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W stanowisku tym twierdzą bowiem Państwo, że planowana sprzedaż przez Sprzedającą udziału Sprzedającej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem Sprzedająca nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług omawiana we wniosku cała umowa sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej – działce nr (…) będzie czynnością uznaną za dostawę w rozumienie podatku od towarów i usług. Przy czym,  sprzedaż tej części, która jest przeznaczona pod zabudowę będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie zwolniona z opodatkowania). Zatem do tej części transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tej części transakcja, tj. gdzie dostawa dotyczy części przeznaczonej pod zabudowę, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast do sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej – ­działce nr (…) w części nieprzeznaczonej pod zabudowę – teren zieleni parkowej – nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ze względu na zapis zawarty w lit. b) tiret pierwszy tego przepisu. Sprzedaż tej części działki nr (…) – określana jako teren zieleni parkowej – jest bowiem zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

To oznacza, że umowa sprzedaży udziału w tym zakresie, tylko w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Podsumowując, opisana we wniosku sprzedaż udziału w nieruchomości (działka nr (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko w tej części, która obejmuje sprzedaż zwolnioną z podatku od towarów i usług. W pozostałej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast wg Państwa stanowiska cała sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem Sprzedająca nie działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić, więc tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…)

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.